-價格

一季度現(xiàn)拐點大降概率很小

價格由穩(wěn)趨降，第一季度或現(xiàn)拐點。在整體性量價增幅逐步收窄的驅(qū)使下，銷售量的破位將促使銷售價格的下降，這種勢頭由一線城市向二、三線城市，城市的邊緣區(qū)域向中心區(qū)域擴散。

2011年第四季度小幅下降

年底一般是開發(fā)企業(yè)各種款項的結(jié)算、資金支付密集的時期，也是第二年經(jīng)營計劃的制訂期，上年各項任務(wù)的完成情況會在很大程度上影響下一年經(jīng)營目標的確定。預(yù)計大開發(fā)商會率先選擇性降價，降低庫存的同時試探市場對價格的反應(yīng)程度。如果反應(yīng)良好，進一步以價換量的概率增大，部分中小開發(fā)商將會跟進。總體上絕對價格將會小幅下降，但是大幅降價的概率很小。

2012年第一季度拐點顯現(xiàn)

受春節(jié)假期的影響，市場價格將總體保持平穩(wěn)，拉鋸狀態(tài)將持續(xù)一段時間。二、三線城市價格增幅將會收窄，同比增幅下降的城市繼續(xù)增多。一線城市絕對價格下降的態(tài)勢將持續(xù)，但是降幅不會很大，試探性降價、權(quán)衡降價可能是市場主導(dǎo)。開發(fā)企業(yè)在第一季度獲得信貸資金的多寡將會對價格產(chǎn)生較大影響，信貸資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域偏緊態(tài)勢難以改觀，價格拐點很可能在第一季度顯現(xiàn)。

2012年第二季度老盤大降

2009年以來，高漲的房地產(chǎn)投資增幅、新開工面積增幅始終在高位運行，開發(fā)商庫存量快速增加。為消化庫存，降低資金壓力，預(yù)計開發(fā)企業(yè)在第二季度會加大推盤力度，新盤定價更趨合理，老盤降價的幅度將更大，從而爭取上半年的業(yè)績。絕對價格下降的范圍呈現(xiàn)擴大趨勢。如果短期內(nèi)整體降幅太大，市場將產(chǎn)生更大的期望。所以，整體性降價幅度有限。

2012年第三季度價格趨穩(wěn)

如果政策面仍舊嚴控，開發(fā)企業(yè)融資困難，尤其是信貸資金不能滿足需求，加之上半年銷售遠低于預(yù)期的話，那么降價范圍會繼續(xù)擴大，降價幅度會更深。如果上半年銷售能夠緩解資金壓力，那么整體價格將趨穩(wěn)，維持第二季度以來的價格狀況的可能性較大。

-銷售

庫存壓力增大推盤速度降低

總體將呈下滑，其間或有波動。初步推測：2011年第四季度至2012年，由于2009年、2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，房地產(chǎn)庫存壓力增大，推盤速度會降低。

2011年第四季度短暫回升

預(yù)計商品住宅市場銷售量和銷售額在進一步下滑后，為消化庫存，在資金鏈緊張和業(yè)績要求的雙重壓力下，以價換量開發(fā)企業(yè)逐步增多，銷量可能會短暫回升。

2012年第一季度再次下滑

預(yù)計銷售量的增幅將進一步下滑，同比增幅可能會低于2011年同期，市場更加膠著。季度末如果市場價格能夠達到部分購房者的預(yù)期，則會促使銷量一定程度地增加，限購政策不太嚴格的二、三線城市的表現(xiàn)會更突出一些。

2012年第二季度決定業(yè)績

第二季度是傳統(tǒng)的旺季，也是上半年業(yè)績的決定性時段。預(yù)計為完成上半年的業(yè)績目標，開發(fā)企業(yè)的促銷手段將會更加豐富，力度也會更大，若市場回應(yīng)積極則銷量將有所提升。在限購城市，銷量增加是否滿足以價換量的要求，很大程度上取決于有購買力的需求者是否符合購買條件。

2012年第三季度銷量放大

如果市場拐點在第二季度出現(xiàn)，將有利于刺激市場銷量的上升，市場活躍程度將提高，更多的剛性需求者將進入市場，形成對市場價格一定程度的支撐。如果上半年銷量不理想，則第三季度整體性價格下降幅度較大，銷量將會在第三季度放大。

來源：京華時報 編輯：馮媛