樓市限購(gòu)令滿周歲 堵住投資投機(jī)性需求

商品房均價(jià)回落兩萬(wàn)元內(nèi)

去年2月16日，北京市發(fā)布“史上最嚴(yán)限購(gòu)令”，即“京十五條”，對(duì)本地人和外地人均采取一定的住房限購(gòu)措施。今天，在限購(gòu)令一周年之際，本報(bào)推出專題報(bào)道。

一年的住房限購(gòu)，房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)、均價(jià)有所回落，數(shù)據(jù)顯示商品房均價(jià)已降到兩萬(wàn)元以內(nèi)。部分剛需購(gòu)房者受到保護(hù)，看到政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心。但房地產(chǎn)行業(yè)、中介機(jī)構(gòu)以及家居、裝修、建筑材料等下游行業(yè)，業(yè)績(jī)必然受到?jīng)_擊。在經(jīng)濟(jì)急需轉(zhuǎn)型的大背景下，這些受沖擊的行業(yè)，也正在尋找轉(zhuǎn)型之路。

效果

限購(gòu)導(dǎo)致直接需求減少，北京樓市的投資投機(jī)需求基本擠出。

擠出投資投機(jī)性需求

在北京一家醫(yī)院上班的劉碩，前年就打算買房結(jié)婚，但被高房?jī)r(jià)嚇著了。直到去年底，她買了通州的華業(yè)東方玫瑰樓盤，單價(jià)13000多元/平米，“主要是降到了我的預(yù)期，調(diào)控確實(shí)起到了作用”。

劉碩說(shuō)，前年她剛開(kāi)始看房時(shí)，通州多個(gè)樓盤均價(jià)都已超兩萬(wàn)元，五環(huán)內(nèi)的房“可望不可及”。當(dāng)時(shí)傳媒大學(xué)附近的二手房單價(jià)都已超過(guò)23000元/平米。

如今，和劉碩一樣的剛需人群，有著相同的感受：地段稍遠(yuǎn)的部分區(qū)域樓盤，不管新房還是二手房，均價(jià)確實(shí)降了。

各房屋中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)印證了這一說(shuō)法。北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，北京最近一年新建住宅均價(jià)為19955元/平米，再次降至2萬(wàn)元以內(nèi)，同比下降3.4%。尤其到今年1月，成交均價(jià)下調(diào)更明顯，新建住宅簽約均價(jià)為17899元/平米，環(huán)比2011年12月的21151元/平米下調(diào)了15.4%，同比2011年1月的22433元/平米下調(diào)20.2%。

房?jī)r(jià)調(diào)整，主要是限購(gòu)政策起到效果。限購(gòu)導(dǎo)致一年來(lái)北京住房成交量迅速下滑，樓市庫(kù)存量增加，房企多選擇降價(jià)換量。在庫(kù)存增加的情況下，有資格的剛需購(gòu)房者選擇余地更大。

市住建委數(shù)據(jù)顯示，截至2月15日，限購(gòu)一年內(nèi)市場(chǎng)住宅總成交量為18.1775萬(wàn)套，同比之前一年的成交量31.4375套，降幅達(dá)42.2%。

樓市庫(kù)存量方面，相比限購(gòu)前的9.29萬(wàn)套，日前住宅庫(kù)存已達(dá)11.9321萬(wàn)套。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，樓市調(diào)控已經(jīng)初見(jiàn)成效，局部區(qū)域?qū)㈤_(kāi)始明顯的價(jià)格調(diào)整，目前通州、大興等區(qū)域已經(jīng)受到庫(kù)存量增加的影響價(jià)格下調(diào)，房山、通州、大興等供應(yīng)可能突然上漲的區(qū)域，也可能率先降價(jià)。

二手房成交量也隨著新房成交量應(yīng)聲而落，市場(chǎng)房源增多，選擇余地也更大。今年一月購(gòu)買二手房的小王說(shuō)，“感覺(jué)好比北京到了春節(jié)，大多數(shù)人都回家了，路上都沒(méi)人搶了，也不擁堵了”。

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，限購(gòu)政策實(shí)施至今，京籍個(gè)人購(gòu)房者占比為87.2%，相比新政實(shí)施前的一年上漲25.1%，非京籍購(gòu)房個(gè)人比重下降25.1%，其中外地個(gè)人購(gòu)房者所占比重僅為11.2%，減少25.7%。限購(gòu)一年期間，非京籍購(gòu)房者購(gòu)房?jī)H6500套，比前一年的3.22萬(wàn)套，大幅下降83.9%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限購(gòu)導(dǎo)致直接需求減少，北京樓市的投資投機(jī)需求基本擠出。

影響

限購(gòu)給房地產(chǎn)等行業(yè)帶來(lái)很大沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)尤其下滑明顯。

前百項(xiàng)目交易驟減402億

一年來(lái)，住宅成交量減少13萬(wàn)套左右，業(yè)內(nèi)人士估算，按單套簽約均價(jià)200萬(wàn)元計(jì)算，市場(chǎng)住宅包括新建商品房和二手房，簽約市價(jià)達(dá)到2600億。也就是說(shuō)，限購(gòu)一年住宅成交額大概減少2600億元。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)一年內(nèi)，北京新建住宅成交金額前100項(xiàng)目中，總成交額為974億元，同比之前一年的1376億元，下調(diào)幅度達(dá)到了402億元，降幅達(dá)41.3%。這些項(xiàng)目包括遠(yuǎn)洋一方、首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐等，樓盤主要位于郊區(qū)地段。

房?jī)r(jià)調(diào)控政策也影響了地產(chǎn)股的股市表現(xiàn)。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年地產(chǎn)股一片綠油油，市值蒸發(fā)2128億元，同比下降20.87%，其中包括萬(wàn)科A、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、萬(wàn)通地產(chǎn)等。此外，地產(chǎn)市場(chǎng)的冷清，也導(dǎo)致土地市場(chǎng)不景氣，北京今年出讓23塊經(jīng)營(yíng)性用地，全部底價(jià)成交。