朱慧卿繪/CFP

■房產“倒按揭”改善老年生活

新業務遇到老觀念，沒了房子，心里沒底，不少老人難以接受

浙江寧波的夏保富今年62歲，和妻子兩人在一起生活。兩位老人擁有兩套住房，一套自住，一套閑置著。最近夏保富聽說中信銀行開辦了一項新業務——“養老按揭”貸款業務，對此非常感興趣。他琢磨著將自己閑置的那套住房抵押出去，每月就能從銀行獲得一筆不菲的貸款，補貼一下家用。“我現在每月有一筆退休金，數額不高，老伴以前是做生意的，現在沒有收入來源。老兩口就靠著我那點退休金生活，顯得有點捉襟見肘。”

夏保富的那套房子按照目前的市價算下來大約值200萬元左右。客戶經理幫他算了算，以這套房產做抵押，他能從銀行申請120萬元左右的貸款，按照10年的貸款期限，能每月從銀行獲得貸款幾千元至1萬元左右。

“這樣我們的生活質量就能大大改善了。”夏保富早已把自己辦這項業務的利弊算得清清楚楚。“孩子們現在都有自己的房子，我們這些房子留給他們也沒多大意思。如果他們真的對這個房子感興趣，多年后還能按照當初核定的價格，自己還本付息把房子抵回來，孩子們也不會記恨我們。這不像賣房子，一下子賣了就沒了。而且對我們老人來說，當真把房子賣了，拿著那一筆巨款，也不知道怎么去花。存銀行吧，算上物價上漲的因素，幾年下來也不值幾個錢了。”

“以房養老”這個在中國人眼中還略顯陌生的詞，如今已漸漸進入百姓的視野。目前中信銀行推出了一項養老按揭貸款業務，通過這項業務，年滿55周歲以上的老年人，可以自己名下的房產做抵押，經銀行評估后核定一個貸款總額度，然后按月從銀行獲得貸款，這些貸款可用于各類日常消費、生活費用支出和醫療衛生支出等養老用途。用來抵押的房子可以是老年人正在居住使用的住房。

此外，老年人法定的贍養人，如老年人子女，也可以作為借款人，以自己的房產作為抵押，從銀行申請貸款供父母養老。這種情況下，贍養人必須有兩套或者以上的自有住房。

據中信銀行總行零售銀行部總經理楊曉介紹，養老按揭貸款業務實質上是以住房為抵押的反向抵押貸款，即“倒按揭”。中信銀行推出的養老按揭貸款的累計貸款金額最高不超過抵押住房評估價值的60%，每月支付的養老金額不超過2萬元，貸款期限最長不超過10年，貸款利率按照目前的基準利率執行。到期后，借款人可以原來核定的價格，還本付息后將房產贖回。如果借款人最后不能償還貸款，銀行將房產出售，所得收入用來償還貸款本息，剩余部分再歸還給借款人。

然而，對于這項新興業務，不少老人還是難以接受。北京的李興邦今年65歲，老兩口一直和兒子同住。最近兒子已經結婚，但是面對居高的房價，老李實在無力再添置一套房子給兒子做婚房。老李和老伴退休金不算高，每月花銷后剩不下多少錢。聽說養老按揭貸款業務后，李興邦搖搖頭說：“老年人不講究什么高生活水準了，有多少就花多少。如果把房子抵押出去，錢倒是寬松了，但這不是在吃老本嗎？落到最后，錢花了，房子也沒了，那還能給兒子留下點什么啊？我當初買房的錢，跟現在沒法比，現在這房價，我兒子到最后也不定能買得起。真這么干了，不是給孩子添亂嗎？有個房子在，終歸心里還是有底些。”

■基本養老之外的“錦上添花”

前提條件是城市化水平相對較高、房地產市場比較成熟

近日，北京市公布了《北京市“十二五”時期老齡事業發展規劃》，提出鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理機構部門，建立公益性中介機構以開展“以房養老”試點業務。目前，除中信銀行打算推出養老按揭貸款方式的以房養老外，一些房地產中介也涉足以房養老市場，針對有兩套住房以上的老年人提供“倒按揭”業務。保險公司也參與研發“倒按揭”產品，但至今沒有推出相關業務。“以房養老”的方式正逐步引起社會各方的關注。

然而，以中信銀行推出的養老按揭貸款為例，商業機構開展這項業務時也遇到了難題。楊曉坦言，現在商業銀行最擔心的是，貸款到期后，抵押房產的處置。目前在我國還沒有一個完善的抵押房產處置市場，抵押房產的處置程序繁復，涉及很多不確定的因素，房產處置變現有一定的難度，這樣會給銀行等商業機構帶來不小的風險。因此需要優化房產處置的市場環境，建立起一個相對完善、順暢的房產處置平臺，提升商業機構參與的積極性。

“以房養老”的方式在國外早已盛行，并且建立起了一個完善的服務體系。以美國為例。雖然美國的社會養老保障體系比較健全，但大多數美國老年人依然以“以房養老”方式作補充。老年人將自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素后，金融機構每月給房主一筆固定的錢。房主繼續獲得居住權，一直延續到房主去世。當房主去世后，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所有。一般情況下，信托公司也會參與其中，將銀行的房產抵押貸款進行資產證券化，分散銀行的經營風險。