政策高壓之下，向來價格堅挺的豪宅市場出現下行跡象。《經濟參考報》記者調查發現，近期一線城市多個豪宅項目開始松動降價。業內人士認為，銷售壓力下的“以價換量”已延伸至豪宅市場，凸顯多數房企資金面惡化，并強化了樓市將迎來新一輪降價促銷潮的信號。

市場

多個豪宅項目價格開始松動

當住宅市場遭遇持續從嚴的宏觀調控政策而逐漸下行時，豪宅市場也開始出現松動跡象。

日前，奧園地產宣布，公司正與獨立本公司及其關聯人士的第三方，就出售北京長安8號51%權益接洽并進行磋商“長安8號”地處北京CBD核心區域，曾經“四度易主”，此番拋售股權不由引發業界對其資金鏈的擔憂。

隨后，盡管奧園首席財務官林錦堂否認了項目出售是因公司現金流的問題。但根據奧園地產3月份公布的2011年報，公司流動資產“銀行結余及現金”部分為8.77億元，與2010年22.03億元同比下降60%。公司流動負債中“短期銀行借款”為26 .16億元，與2010年13 .60億元同比上升48%。同時，流動比率由2010年2.0下降至1.5。

據悉，長安8號在2010年一季度面市后，回籠資金不足10億元，至今也未啟動第二期銷售。而該項目所欠銀行貸款、股東借款、工程欠款以及各路供貨商欠款，總計約30億元。這個著名的豪宅項目如今被媒體稱為“燙手山芋”。

奧園地產負責人公開表示，盡管長安8號項目地段優越，稀缺性明顯。但由于北京是受調控影響比較明顯的區域之一，在當前大環境下希望通過這次股權轉讓，將公司的投資布局有所調整。“未來主要布局在一些受政策環境影響比較小、剛性需求比較大的城市。”

記者發現，一線城市近期關于豪宅項目松動降價的消息頻頻傳出。上海陸家嘴頂級豪宅之一新鴻基凱旋濱江園3月23日開盤均價16萬元/平方米，而非之前業界猜測的天價30萬元，低于鄰居湯臣一品17萬/平方米在售價格。佘山別墅區招商佘山瓏原近期推出20套低特價疊加和聯排別墅，主體7折到8折。上海兩大豪宅區一個“低價開盤”，一個特價房促銷。

3月份，深圳豪宅市場價格同樣在下調，單價“萬元起降”。中國房產信息集團黃丹告訴《經濟參考報》記者，銷售壓力迫使豪宅開始以價換量，近期龍頭企業在豪宅項目上營銷動作頻頻，上半年“去存貨、搶現金”將成為一線房企銷售主基調。“一方面以價換量，爭得客源和現金，一方面為未來進一步擴張做戰略準備。”

另外，黃丹介紹說：“近期改善型客戶在開發商促銷下緩步入市。2月多個城市改善型產品占據銷售排行榜前列，主要是近郊經濟型別墅項目，價格屬于中檔。相較市中心總價高面積小，這些項目總價適中，相對性價比較高，吸引改善型需求入市。”

資金

上市房企負債率達10年高點

在豪宅項目促銷降價增多的背后，上市房企的日子越發難過。年報數據顯示，在目前已披露2011年業績的房地產上市公司中，負債率高企和資金鏈進一步緊繃現象愈加明顯。業內分析認為，這種趨勢將在今年一季度得到進一步強化。

從資產負債率來看，北京中原市場研究部統計數據顯示，截至3月22日，已披露年報的37家上市房企的負債水平明顯上漲，總負債額度達到了5216億元，比之前一年的3786億上漲了37.8%。負債率也有明顯上漲，2011年平均已經達到了72.3%，為近10年來最高。報告認為，往年房企可依靠高房價和由此帶來的現金流緩解高負債的壓力。但2011年嚴厲的調控導致的越來越慘淡的經營狀況正將一批地產企業逼入絕境，其籌錢的多條通道卻不斷遭遇封堵。

從現金流狀況來看，W IN D數據顯示，截至3月25日，按照申萬一級行業分類，兩市已有共計48家房地產上市公司公布了2011年年報。截至2011年末，這48家上市公司的經營活動現金流量凈額為-124.5億元，其中，億城股份、首開股份等房企經營活動現金流量凈額同比持續減少。截至2011年末，48家房企現金及現金等價物凈減少了42 .6億元，而去年同期則凈增加了20.6億元。

今年一季度全國房地產開發企業資金狀況可能進一步惡化。上海易居房地產研究院一份最新的研究報告認為，根據2012年1至2月份房地產市場開發與銷售數據，除去季節性因素的影響，商品房銷售仍會同比下降，預計2012年一季度，房地產開發企業資金緊張的問題將會惡化，可能接近甚至低于2008年水平。

在銷售不暢、資金吃緊的情況下，多數房企放緩拿地進程并在融資市場頻頻發力。根據中國指數研究院最新的一份研究報告，最近幾個星期，重點監測房企掀起了融資小高潮，中海、雅居樂、新鴻基、九龍倉、碧桂園等港股企業通過股權和發債進行融資，而萬科、首開等A股房企受政策影響主要通過信托和貸款進行融資。

北京中原市場研究總監張大偉告訴《經濟參考報》記者，調控壓力大，房企業績分化，庫存增加、利潤減少成普遍現象。在現金為王的形勢下，上市房企需要降價換量。雖然目前銀行對首套房購房貸款出現了下調利率，但是開發貸等依然偏緊，企業要想更好發展依然需要以價換量。