受地產(chǎn)調控影響，樓市景氣度難言起色。2月全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為97.89，繼續(xù)在底部徘徊。新開工面積和投資額雖然同比增長，但增速均出現(xiàn)明顯下降。由于市場存在不確定性，開發(fā)商拿地熱情有所下降，拿地策略也開始出現(xiàn)分化。

房企拿地策略分化

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-2月全國房屋新開工面積為20049萬平方米，同比增長5.1%，增速回落11.1個百分點；其中，住宅新開工面積14832萬平方米，與去年同期持平。

由于樓市低迷，開發(fā)商的投資熱情急劇降溫，土地市場成交溢價明顯下滑。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，1月、2月全國土地市場平均溢價率均低于去年同期。其中，2月全國300個城市土地平均溢價率僅為1%，與1月溢價率持平，較去年同期減少15個百分點；其中住宅類用地平均溢價率為1%，較1月減少0.7個百分點，較去年同期減少17個百分點。

土地市場低迷不僅表現(xiàn)在較低的溢價成交上，開發(fā)商拿地熱情也有所下降。今年以來，萬科僅公告一宗新項目。公司參與了廣州黃埔文沖石化路以西城中村改造項目。根據(jù)規(guī)劃條件，萬科負責的可開發(fā)部分用地面積約12.9萬平方米，預計承擔綜合改造成本約14.97億元。相比之下，2011年1-2月萬科披露的新增項目多達15宗，支付的土地價款超過75億元。

萬科在年報中表示，將堅持快速周轉和較少的土地儲備，公司在拓展新項目方面會更加嚴格，堅決貫徹“寧可錯過，絕不拿錯”的方針，在穩(wěn)健經(jīng)營的基礎上，關注土地市場可能出現(xiàn)的調整，擇機獲取可滿足未來持續(xù)經(jīng)營需要的土地資源。

與萬科的謹慎態(tài)度不同，保利地產(chǎn)、雅居樂等房企在拿地上則顯得更為積極。年初以來，保利地產(chǎn)在西安、石家莊、佛山等地均有所斬獲，公司控股子公司取得武漢市東湖新技術開發(fā)區(qū)關山村“城中村”改造地塊，成本約20.11億元。此外，公司在石家莊、佛山拿下的地塊分別斥資20.22億元和17.78億元。雅居樂、恒大地產(chǎn)等公司也在近期分別拿下多宗地塊。

業(yè)內人士預計，隨著土地市場降溫，部分有現(xiàn)金在手的開發(fā)商會擇機購地，增加土地儲備。不過由于未來樓市仍存較大不確定性，持有現(xiàn)金依然是大多數(shù)房企的首選。

投資增速繼續(xù)回落

土地市場遇冷，也影響了前兩月全國房地產(chǎn)投資增速。數(shù)據(jù)顯示，1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資5431億元，同比增長27.8%，增速比2011年全年回落0.1個百分點。其中，住宅投資3713億元，增長23.2%，增速回落7個百分點。

國泰君安分析人士認為，投資增速下滑主要因為在庫存高企、資金壓力增大的背景下，開發(fā)商減少了新開工面積，并降低復工率，同時縮減土地購置費用，導致土地款支付減少。

萬科指出，國內貸款和銷售回款是房地產(chǎn)業(yè)最主要的資金來源渠道，兩項指標的下降使得行業(yè)資金壓力明顯加大，導致企業(yè)土地購置和開發(fā)投資行為大幅萎縮。

數(shù)據(jù)顯示，2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內貸款占比僅15.1%，為歷年來的低點。主要由銷售回款構成的“其他資金”占比也較2010年下降2.2個百分點。

受資金鏈緊縮的壓力，開發(fā)商對于今年的新開工面積預期較為保守。萬科預計2012年新開工面積1328萬平方米，竣工面積890萬平方米。相比之下，公司2011年實現(xiàn)新開工面積1448萬平方米，竣工面積659萬平方米?？梢钥吹?，2012年萬科計劃竣工面積較2011年有所提升，將以消化現(xiàn)有項目為主。

業(yè)內人士預計，今年上半年庫存持續(xù)攀升，開發(fā)商去庫存壓力較大，因此在拿地、開工上普遍保持謹慎，先保生存再圖發(fā)展將成為未來一段時期內房企的主要經(jīng)營策略。

來源：中國證券報 編輯：于姝楠

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