房企打折“真刀真槍”,購房者復(fù)現(xiàn)“排隊(duì)購房”……“五一”小長假期間,各地樓市“躁動不已”。

不過,記者采訪發(fā)現(xiàn),樓市各方的博弈日益加劇。僅憑短期的活躍,就斷言市場回暖為時(shí)過早。樓市調(diào)控既不可掉以輕心,也應(yīng)注意“區(qū)別用力”。

以價(jià)換量蔓延　　剛需“活躍”市場

4月29日,小長假第一天,北京南四環(huán)外新開盤的鴻坤·曦望山項(xiàng)目認(rèn)購現(xiàn)場堪稱“火爆”。記者上午在現(xiàn)場看到,此次推出366套房源,但排號已近1000,擠滿了整個(gè)大廳;網(wǎng)上團(tuán)購報(bào)名者也有近千人。

現(xiàn)場給出的“真金白銀”的優(yōu)惠讓不少人心動:搜房網(wǎng)會員交2萬元服務(wù)費(fèi)抵6萬元房款、開盤當(dāng)天8.7折優(yōu)惠,包括首付30%有5個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠等。

“早晨8點(diǎn)來的,排號就已排到280多號。”現(xiàn)場購房的31歲的王先生說。臨近中午,他終于 “搶”到了一套兩居室。同一天開盤認(rèn)購的保利·春天里等樓盤也出現(xiàn)了類似的熱銷場面。

在上海,和以往假日樓市“遮遮掩掩”的優(yōu)惠不同,今年“五一”房展會上,房企打折“動了真格”。嘉定新城的“盤古天地”,去年報(bào)價(jià)最高達(dá)到1.8萬元/平方米,此次折后價(jià)在1.4萬元/平方米至1.6萬元/平方米;寶山顧村的“保利·葉語”,去年曾賣2.2萬元/平方米,此次有“成交送8萬元”的促銷活動……

在武漢,市郊一個(gè)樓盤推出“五一定房立減1萬”的活動,不少“剛需族”在1日一早就坐一個(gè)多小時(shí)公交車趕到售樓處。銷售人員介紹,1日上午就有10多人交了定金。而在市區(qū)“福星惠譽(yù)”樓盤現(xiàn)場,售樓中心里擠滿了人。售樓人員告訴看房者:“我們經(jīng)理已經(jīng)發(fā)話了,這一周要把剩余房源解決掉。”

“經(jīng)過一段時(shí)間的調(diào)控,我們看到了降價(jià)希望。現(xiàn)在買房也許不是最好的時(shí)機(jī),但錯(cuò)過了還是會覺得可惜。”整個(gè)“五一”期間忙于看房的北京市民張女士的話,在購房者中頗有代表性。記者感到,這種“搶購”,是長久焦灼等待后需求的釋放;是“漲怕了”的購房者“不得已而為之”的舉動。

中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)劉淵認(rèn)為,在調(diào)控政策的引導(dǎo)之下,剛性需求和部分改善需求正加快入市。此時(shí),“低價(jià)入市”仍是提高銷售率最為重要的因素,低價(jià)優(yōu)勢甚至可以彌補(bǔ)樓盤在品質(zhì)、品牌知名度上的不足。

樓市博弈有增無減　斷言“回暖”為時(shí)尚早

樓市的博弈是一場拉鋸戰(zhàn),每次價(jià)格變動背后都是購房者和房企的相持、進(jìn)退。調(diào)控“重壓”之下,博弈的天平似乎在向購房者傾斜,但反彈力量絕不可忽視。

“買的人多了,開發(fā)商就會見好就收。”一些看房者認(rèn)為,房源價(jià)格頻頻改變,就是開發(fā)商與購房者心態(tài)博弈的結(jié)果。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,4月份武漢樓市發(fā)生價(jià)格波動的樓盤有40多個(gè),其中漲價(jià)的樓盤超過了三分之一。

戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏說,在調(diào)控壓力下,當(dāng)前住宅市場確實(shí)處于歷史低位:除了公開打折的樓盤之外,市場中的大部分項(xiàng)目都存在議價(jià)空間,其中甚至包括那些擁有稀缺性資源、此前始終不愿意加入促銷行列的高端住宅項(xiàng)目。此外,許多中端樓盤甚至是在以成本價(jià)出售。

她認(rèn)為,從歷史數(shù)據(jù)分析,成交量迅速拉升往往是市場反彈的最直接信號,但是目前市場呈現(xiàn)明顯“政策市”的特征。“因此僅憑短期成交量的拉升,就開始展望樓市的反彈,顯然為時(shí)尚早。”

即使是收獲了活躍行情,樓市成交依然處在低位。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年一季度,我國商品房銷售同比下降13.6%,而商品房待售面積卻增長35.5%。從各地統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,不少城市4月份的成交量又出現(xiàn)環(huán)比下滑。有關(guān)城市住建委公布的4月份相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,北京新房成交量環(huán)比下降3.6%;上海新房成交量環(huán)比下跌26%;廣州新房成交量環(huán)比下降18%,但同比去年增長9%。

價(jià)格方面,中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示,4月份全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比3月下跌0.34%。

“‘五一’小長假期間這一波活躍行情,并不意味著市場會迎來‘紅五月’。目前的成交離正常水平還有差距,市場能否復(fù)蘇還需觀察。”上海永慶房屋有限公司總經(jīng)理陳史翎說。

莫為浮云遮望眼　“區(qū)別用力”施調(diào)控

從長期來講,以后的樓市調(diào)控手段可能從限購、限價(jià)等行政手段轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)手段。但“政策市”的性質(zhì)和回暖基礎(chǔ)脆弱的現(xiàn)實(shí),表明調(diào)控還沒有到可以松綁的時(shí)候。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為,如果下半年市場慢慢回暖,政策將趨于穩(wěn)定;如果房價(jià)止跌反彈、市場反彈幅度過大,可能會招來新一輪打壓,“因?yàn)榻衲昕刂品績r(jià)仍然是很重要的目標(biāo)”。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹4月29日表示,未來樓市調(diào)控政策的核心仍是控制房價(jià)上漲,讓被投資性需求推高的房價(jià)回歸合理水平,讓超過居民人均可支配收入增長水平的房價(jià)不合理上漲回歸理性。另一方面,持續(xù)加大保障性住房建設(shè)力度,增加普通商品房供給,滿足市場剛性需求。

值得關(guān)注的是,近期對剛性需求的鼓勵(lì)措施正陸續(xù)落地。比如,從3月中旬開始,北京、上海、武漢、南京等一、二線城市的部分銀行首套房貸款利率從基準(zhǔn)利率下調(diào)到9折左右,部分銀行甚至推出8.5折優(yōu)惠;此外,一些二、三線城市紛紛上調(diào)住房公積金貸款上限,兩成首付購房政策重新回歸市場。另外,多個(gè)城市相繼修改了“非普通住宅稅”標(biāo)準(zhǔn),使更多普通住房享受到契稅優(yōu)惠,也在一定程度上減輕了剛需購房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

“這樣的導(dǎo)向應(yīng)該堅(jiān)持。此外,鼓勵(lì)剛需入市的方式可以是靈活多樣,但在執(zhí)行環(huán)節(jié)要嚴(yán)格控制‘非剛需群體’鉆空子。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉說。

來源：新華網(wǎng)   編輯：許銀娟