房企打折“真刀真槍”,購房者復現“排隊購房”……“五一”小長假期間,各地樓市“躁動不已”。

不過,記者采訪發現,樓市各方的博弈日益加劇。僅憑短期的活躍,就斷言市場回暖為時過早。樓市調控既不可掉以輕心,也應注意“區別用力”。

以價換量蔓延　　剛需“活躍”市場

4月29日,小長假第一天,北京南四環外新開盤的鴻坤·曦望山項目認購現場堪稱“火爆”。記者上午在現場看到,此次推出366套房源,但排號已近1000,擠滿了整個大廳;網上團購報名者也有近千人。

現場給出的“真金白銀”的優惠讓不少人心動:搜房網會員交2萬元服務費抵6萬元房款、開盤當天8.7折優惠,包括首付30%有5個點優惠等。

“早晨8點來的,排號就已排到280多號。”現場購房的31歲的王先生說。臨近中午,他終于 “搶”到了一套兩居室。同一天開盤認購的保利·春天里等樓盤也出現了類似的熱銷場面。

在上海,和以往假日樓市“遮遮掩掩”的優惠不同,今年“五一”房展會上,房企打折“動了真格”。嘉定新城的“盤古天地”,去年報價最高達到1.8萬元/平方米,此次折后價在1.4萬元/平方米至1.6萬元/平方米;寶山顧村的“保利·葉語”,去年曾賣2.2萬元/平方米,此次有“成交送8萬元”的促銷活動……

在武漢,市郊一個樓盤推出“五一定房立減1萬”的活動,不少“剛需族”在1日一早就坐一個多小時公交車趕到售樓處。銷售人員介紹,1日上午就有10多人交了定金。而在市區“福星惠譽”樓盤現場,售樓中心里擠滿了人。售樓人員告訴看房者:“我們經理已經發話了,這一周要把剩余房源解決掉。”

“經過一段時間的調控,我們看到了降價希望。現在買房也許不是最好的時機,但錯過了還是會覺得可惜。”整個“五一”期間忙于看房的北京市民張女士的話,在購房者中頗有代表性。記者感到,這種“搶購”,是長久焦灼等待后需求的釋放;是“漲怕了”的購房者“不得已而為之”的舉動。

中原集團研究中心總監劉淵認為,在調控政策的引導之下,剛性需求和部分改善需求正加快入市。此時,“低價入市”仍是提高銷售率最為重要的因素,低價優勢甚至可以彌補樓盤在品質、品牌知名度上的不足。

樓市博弈有增無減　斷言“回暖”為時尚早

樓市的博弈是一場拉鋸戰,每次價格變動背后都是購房者和房企的相持、進退。調控“重壓”之下,博弈的天平似乎在向購房者傾斜,但反彈力量絕不可忽視。

“買的人多了,開發商就會見好就收。”一些看房者認為,房源價格頻頻改變,就是開發商與購房者心態博弈的結果。

統計數據顯示,4月份武漢樓市發生價格波動的樓盤有40多個,其中漲價的樓盤超過了三分之一。

戴德梁行華東區綜合住宅服務主管伍惠敏說,在調控壓力下,當前住宅市場確實處于歷史低位:除了公開打折的樓盤之外,市場中的大部分項目都存在議價空間,其中甚至包括那些擁有稀缺性資源、此前始終不愿意加入促銷行列的高端住宅項目。此外,許多中端樓盤甚至是在以成本價出售。

她認為,從歷史數據分析,成交量迅速拉升往往是市場反彈的最直接信號,但是目前市場呈現明顯“政策市”的特征。“因此僅憑短期成交量的拉升,就開始展望樓市的反彈,顯然為時尚早。”

即使是收獲了活躍行情,樓市成交依然處在低位。國家統計局數據顯示,今年一季度,我國商品房銷售同比下降13.6%,而商品房待售面積卻增長35.5%。從各地統計數據看,不少城市4月份的成交量又出現環比下滑。有關城市住建委公布的4月份相關數據顯示,北京新房成交量環比下降3.6%;上海新房成交量環比下跌26%;廣州新房成交量環比下降18%,但同比去年增長9%。

價格方面,中國房地產指數系統百城價格指數報告顯示,4月份全國100個城市住宅平均價格環比3月下跌0.34%。

“‘五一’小長假期間這一波活躍行情,并不意味著市場會迎來‘紅五月’。目前的成交離正常水平還有差距,市場能否復蘇還需觀察。”上海永慶房屋有限公司總經理陳史翎說。

莫為浮云遮望眼　“區別用力”施調控

從長期來講,以后的樓市調控手段可能從限購、限價等行政手段轉變為市場經濟手段。但“政策市”的性質和回暖基礎脆弱的現實,表明調控還沒有到可以松綁的時候。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為,如果下半年市場慢慢回暖,政策將趨于穩定;如果房價止跌反彈、市場反彈幅度過大,可能會招來新一輪打壓,“因為今年控制房價仍然是很重要的目標”。

住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹4月29日表示,未來樓市調控政策的核心仍是控制房價上漲,讓被投資性需求推高的房價回歸合理水平,讓超過居民人均可支配收入增長水平的房價不合理上漲回歸理性。另一方面,持續加大保障性住房建設力度,增加普通商品房供給,滿足市場剛性需求。

值得關注的是,近期對剛性需求的鼓勵措施正陸續落地。比如,從3月中旬開始,北京、上海、武漢、南京等一、二線城市的部分銀行首套房貸款利率從基準利率下調到9折左右,部分銀行甚至推出8.5折優惠;此外,一些二、三線城市紛紛上調住房公積金貸款上限,兩成首付購房政策重新回歸市場。另外,多個城市相繼修改了“非普通住宅稅”標準,使更多普通住房享受到契稅優惠,也在一定程度上減輕了剛需購房的稅費負擔。

“這樣的導向應該堅持。此外,鼓勵剛需入市的方式可以是靈活多樣,但在執行環節要嚴格控制‘非剛需群體’鉆空子。”同策咨詢研究中心總監張宏偉說。

來源：新華網   編輯：許銀娟