伴隨著近年旅游經濟的火爆，旅游地產正日漸成為樓市投資的新焦點。樓市調控對投資和投機性購房需求的打壓，又在使住宅市場銷售壓力增大的同時，進一步推旺了國內房企轉戰旅游地產等“藍海”的熱情。

面對火熱的旅游地產，投資者是否應該出手了？選擇旅游地產的物業，應該考慮哪些因素？什么樣的旅游物業最值得投資？

案例

濱海度假物業日益受青睞

“前陣子有朋友過來買了套公寓，我們這兩天剛好來度假，順便也過來看看，有合適的話就買一套來投資。”8月5日，在位于惠州巽寮旅游度假區的濱海樓盤“金融街巽寮灣”，一對從深圳前來看房的張姓夫婦對南方日報記者說。

炎炎夏日，濱海度假物業受到越來越多的關注。據該樓盤銷售員介紹，金融街巽寮灣的“海公園”亞特蘭蒂斯主題公寓二期“海洋之心”7月28日開盤，主推48-206平米公寓，均價10000元/平，最低8500元/平起，主要位于F、G、H棟共計500多套。

與當下焦灼的傳統住宅市場不同，這500套公寓在開盤當日就成交300多套，銷售超過6成。而在此前的5月27日，金融街巽寮灣一期的1300多套公寓在深圳體育館推盤，更是4小時狂銷70%以上。

經過一番挑選，張先生夫婦最終訂了一套50多平米的公寓，總價60多萬元。被問到為何這么快就決定時，張先生笑言自己是沒辦法。“反正股市表現那么糟糕，手頭這點錢閑著也是閑著。”

在深圳已擁有多套房產的張先生分析，受限購影響，向他這樣手頭拿著現金沒地方投資肯定不在少數。雖說現在可選擇的旅游地產項目不少，但兼顧好的自然條件和交通區位的卻并不多，所以“先下手為強”。

“這里總價不高又不限購，固定現金的回報率也不錯，何況每年還能來住幾天看海景，算是投資度假兼顧了。”張先生說，從深圳過來由沿海高速，開車大約1個多小時廣惠高速公路的延長線范和港大橋預計今年通車，以后還有高鐵站，“自己度假比較方便，出租也不會愁客源。”

動態

投資者熱捧稀缺性資源型物業

事實上，在擁有延綿170公里海岸線的巽寮灣，除了號稱“國內最大房地產項目”的金融街·巽寮灣，還有碧桂園·十里銀灘、富茂·威尼斯灣、合正·東部灣、萬科·雙月灣、中航嶼海等多個旅游地產項目，其中有三個都位列2011年中國超級大盤前十名。

繼海南的三亞之后，惠州的巽寮灣、云南的大理、東北的長白山等地成為近年興起的旅游地產投資旺地之一。旅游財富網的最新統計數據顯示，2012年一季度，全國旅游地產投資上億元的簽約項目就有近70個，總規模逾2600億元，今年全年預計實現投資總額將超過萬億元。根據投中集團統計顯示，目前國內排名前一百的大型房企如萬科、保利、恒大等有三分之一開始大舉進軍旅游地產領域。

而像萬達、金融街等一向側重城市綜合體等商業物業的開發商，也同樣對投資旅游地產興趣盎然。2005年，金融街拿下巽寮灣項目地塊，計劃總投資200億元，除了原生態的60畝紅樹林和11公里白色沙灘，山海高爾夫、游艇俱樂部、國際五星級酒店群、民俗商業街等配套一應俱全，號稱將“比美馬爾代夫,賽美海南三亞”。

2008年，萬達聯合泛海集團、聯想控股投資200億元布局長白山國際旅游度假區，獨家投資500億元圈地武漢建造文化旅游項目，又計劃分別投入300億元和150億元布局大連金石灘、西雙版納景洪。

今年年初，萬達老板王健林公開宣稱將儲存未來十年的競爭優勢，并在2020年徹底實現轉型。“文化旅游的收入在5年內翻一番，超過400億元，2020年商業地產的收入比重下降到50%，實現徹底轉型。”

房企大佬的大舉投資并非無的放矢，其紛紛轉型的背后是投資者對旅游物業的熱捧。一個典型案例，是位于海南陵水的雅居樂清水灣，這個超級大盤自2009年入市以來屢屢熱銷。2011年，在慘淡的市場環境下，雅居樂清水灣第一季度便“搶收”36億的業績，今年元旦和5月，兩輪銷售都勁銷數億。

趨勢

固定回報等多樣性產品迭出

不過，由于需大規模開發，時間跨度大，不確定因素多，旅游度假型產品的投資風險也較大。例如山東曾經的“海景房”很誘人，但由于盲目開發、缺乏運營、沒有投資退出途徑以及大批空置等問題，使得消費者的投資信心減弱。

“旅游度假的本質是什么？是對現實的一次逃離和對生命的一次發現。”在8月10日的2012博鰲房地產論壇上，今典集團董事長張寶全說，當前旅游地產的現狀還只是一種現實，不是超越。

張寶全指出，現在的旅游度假產品多是以國家旅游區作為居住主體，與城市住宅沒有本質區別。中國的很多地產商從傳統地產向度假旅游或商業地產轉型的過程中，其實是一種內在本質的營造。“做度假旅游、做商業地產，定位、資源和運營方式上這些問題都必須首先解決。”

上海易居房地產研究院副院楊紅旭認為，旅游地產投資存在較高的風險，具有資金額大、周期長、見效慢的特點。一旦投資收益不理想，有可能產生旅游地產泡沫化的風險，出現大面積“爛尾樓”。

“旅游地產首要的價值是旅游資源，產品的設計要求和配套設施也高于城市房產。”全國房地產經理人聯合會副秘書長汪瑜也指出，以海南的旅游地產為例，傳統的“三菜一湯”——地產、酒店、高爾夫加溫泉大多數項目都不缺，產品嚴重同質化，整個市場都跟著政策走，投機性很強。這也意味著旅游地產項目的開發商規模和實力很大程度上影響了物業價值的風險和前景。

“實際上房子本身不產生價值，是因為人的需求產生價值，你有大量的游客進去，旅游地產的價值就非常大。正是有大量的游客到那里去消費、度假，才使得旅游地產本身產生了價值。”金融街惠州置業有限公司副總經理熊思宇說。據官方統計，巽寮灣2009年的旅游人口120萬人次，2010年變成了158萬多人次，2011年達到202萬人次，預計今年至少能突破240萬人次，年均增長率超過30%。

正是這樣的消費基礎，讓熊思宇對未來信心十足。據其介紹，金融街的巽寮灣海公園項目首創了“中國分時度假模式”，將產權、權益度假、現金回報三者結合，是巽寮灣170公里岸線上唯一承諾7%以上高收益回報的樓盤。這一模式下,購房者除了每年可享15-30天免費假期,同時還可獲1400-4000元/月的高固定回報。

“分時度假新模式不是每個開發商，每個項目都能做的，只有真正的旅游度假才能做。”熊思宇說，因為如果承諾了分時度假，每個月要扎扎實實給業主錢，如果沒有龐大的旅游人口，沒有龐大的消費人群支撐收益的話，就難以為繼。“這也是為什么我們定位為區域運營商，把很大一部分精力放在旅游開發這一塊，使旅游和地產形成一個良性互動，真正實現政府、企業和購房者三者共贏。”