記者近日在一線城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在售地王樓盤“金九銀十”割肉賣房的現(xiàn)象并不罕見。然而，割肉賣房的樓盤并沒有迎來預期中的成交放量，即便如此，多數(shù)地王樓盤面對生存壓力仍準備推出各種各樣的促銷活動，期望借“金九銀十”緩解銷售危機。

業(yè)內(nèi)人士認為，地王樓盤由于拿地成本普遍偏高，入市時樓盤定價也較高，一般程度的降價舉措恐怕不足以帶來成交量的大幅上漲。地王樓盤近期成交前景難言樂觀。

割肉賣房求生 成交依舊慘淡

2009年-2010年產(chǎn)生的多個地王，今年陸續(xù)入市，但銷售情況疲軟，樓市調(diào)控以來上海多個地王標桿樓盤價格跳水，甚至出現(xiàn)“賠本”賣房的情況。

上海嘉定新城安亭汽車城板塊的常發(fā)豪庭項目開盤“破發(fā)”，最低優(yōu)惠接近樓板價，相當于賠本賣房。該樓盤優(yōu)惠后1.3萬-1.4萬元/平方米的均價，最低單價1.2萬元，接近樓面價。2009年底土地出讓成交樓面價為12076元，雖單價不高，但土地溢價率卻達到驚人的435.29%，被業(yè)內(nèi)人士稱為“溢價地王”。業(yè)內(nèi)人士分析，1.2萬元的樓面價，加上人工、財務、建安成本和營銷費用，保本價至少每平方米1.8萬元。中國證券報記者在上海房地產(chǎn)官方網(wǎng)站查詢獲悉，常發(fā)豪庭樓盤今年7月1日起累計推出532套房源，目前僅消化20%，截至9月12日，“金九”僅銷售20套，按目前銷售速度，遠不及8月93套的銷售業(yè)績。

無獨有偶，上海的“總價地王”中海紫御豪庭，今年5月首次開盤。2009年中海地產(chǎn)以70億元天價競得該項目所屬地塊，平均樓板價達22409元/平方米。此前，市場預期該項目開盤價將高達7萬元/平方米，但遭遇宏觀調(diào)控，項目亮相時報出優(yōu)惠促銷折扣價3.2萬元/平方米、均價3.8萬元/平方米，出乎業(yè)內(nèi)人士意料，業(yè)內(nèi)人士估計，拿地凈價加上建安成本、裝修成本等，低至3.2萬元/平方米的銷售價格幾乎為零利潤。中海紫御豪庭的“金九”業(yè)績也很慘淡，9月即將過半，僅銷售了6套房源。

業(yè)內(nèi)人士表示，常發(fā)豪庭項目由于周邊配套不夠健全，購房者少有問津，而中海紫御豪庭則是因為多數(shù)房源都是大戶型，房屋總價較高，即使單價有所下調(diào)，多數(shù)購房者仍然望而卻步。

促銷花樣繁多 房企加力推盤

在北京、廣州和深圳，地王樓盤也意識到了生存艱難，近期都準備推出不同程度的促銷策略。

作為今年北京樓市最熱銷的項目之一，出自“廣渠路15號地王”的金茂府，自出爐之日起便引人關(guān)注。在經(jīng)歷了變更規(guī)劃風波后，金茂府終于以市區(qū)高端住宅的形象面市，去年4月首次開盤的均價維持在5萬元/平方米左右高位。

根據(jù)北京市住建委的信息，該項目分別在今年3月和8月兩次領(lǐng)取預售許可證，根據(jù)不同的戶型，價格從55000元/平方米左右逐漸攀升至近60000元/平方米。借樓市交易回暖的“春風”，該項目的銷售情況頗為樂觀。

“金九銀十”期間，金茂府和京東商城共同打造網(wǎng)絡(luò)購房置業(yè)活動，推出其投資型精裝公寓——19號樓金茂府悅公館。該項目預計在今年10月推出，共154套房源，兩種戶型的建筑面積分別為51平方米和80平方米。由于推出的項目以小戶型為主，且采用網(wǎng)絡(luò)銷售方式，預計新項目價格將比之前有所下調(diào)。

京城另一個地王項目，遠洋萬和公館則在8月31日領(lǐng)取了預售許可證，將一棟住宅樓和一棟辦公樓納入預售范圍，9月發(fā)力促銷的意圖明顯。由于土地成本高企，該項目同樣以高端住宅的形態(tài)推出，視戶型不同，價格分別在54000元/平方米和58000元/平方米，比前期有明顯下調(diào)。

相比之下，該項目的銷售情況并不符合“金九”的預期。根據(jù)北京市住建委的信息，自9月1日開盤至11日，遠洋萬和公館尚無一棟住宅售出。業(yè)內(nèi)人士分析，由于網(wǎng)簽有一定程度的滯后性，預計零成交的情況不會維持太久。

在深圳，2011年9月，金地集團打造的“天字一號”金地天悅灣上市。天悅灣上市之際正值房地產(chǎn)市場入冬之時，銷售情況一直不理想。更令天悅灣尷尬的是，項目附近是多個面向剛需的中小戶型樓盤。就在天悅灣推出均價2.6萬元的低密度洋房產(chǎn)品之際，毗鄰的招商觀園推出了單價0.9萬元起的小高層住宅。今年8月天悅灣推出均價7萬元的湖畔聯(lián)排別墅之時，招商觀園竟然推出了起價2.1萬元的山地別墅。日前天悅灣方面表示，天悅灣洋房戶型近期準備進行一口價促銷，價格會有所降低。

廣州單價地王項目天鑾的銷售人員表示，目前該項目正在進行“國際品質(zhì)生活優(yōu)先享”的促銷。凡在天鑾置業(yè)的購房者都將獲得由三家開發(fā)商聯(lián)合贈送的價值10萬元酒店消費券“大禮包”，可以在三家開發(fā)商旗下遍布全國的多家酒店使用。不過，這一促銷對于動輒上千萬元的豪宅房價而言，似乎并不能讓購房者心動。

有廣州地產(chǎn)人士表示，該項目開發(fā)商資金鏈并不緊張，出現(xiàn)降價促銷的可能性不大。不過，也有地產(chǎn)人士表示，雖然天鑾是不限購、不限貸的商務公寓，但目前已售單位多數(shù)是去年剛剛開盤時售出的，不能指望這類高端住宅利用剛需市場的成交回暖快速銷售，因此只能“慢慢地賣”。

價格預期降低 銷售前景難測

中國證券報記者了解到，進入“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季后，一線城市的多數(shù)在售地王樓盤都準備出臺不同程度促銷策略，但各樓盤項目之間促銷力度不盡相同，有些樓盤迫于資金壓力割肉賣房，有些則打算在銷售方式上突破吸引眼球，還有些甚至表示對這個“金九月”不再抱有太大希望，促銷力度有限。

業(yè)內(nèi)人士稱，盡管有些地王樓盤現(xiàn)在賣得很肉痛，但不加力促銷則意味著將來可能出現(xiàn)巨大風險。地王項目走的都是高端路線，地價占整個開發(fā)成本的30%-50%，有的還要更高。這些項目的客戶都是少數(shù)群體，所以開發(fā)商大多不太著急。如果資金鏈出現(xiàn)問題，開發(fā)商就需要通過其他普通項目降價實現(xiàn)快速銷售的方式來補充資金，或者直接從地王樓盤割肉賣房。

中房信分析師薛建雄表示，在目前的市場環(huán)境下，地王項目遇到不少困難，開發(fā)商一旦對形勢判斷失準，而儲備資金不足，確實會對公司運作造成巨大壓力和帶來極高風險。

“未來一線城市地王項目或調(diào)低價格預期。”有業(yè)內(nèi)人士認為，從一線城市目前地王銷售情況看，“金九銀十”平淡開局，如果不采取積極的銷售策略，房企資金壓力更大。在限購、限貸等多重制約下，曾經(jīng)投資客扎堆的高檔樓盤銷售乏力，開發(fā)商除了降價別無選擇，在“金九銀十”的后半程，部分地王項目或展開攻堅。由于地王樓盤拿地成本普遍較高，入市時樓盤定價也較高，一般程度的降價舉措恐怕不足以帶來成交量大幅上漲。地王樓盤“金九銀十”的成交前景難言樂觀。