傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”今已過半,但各地房價未現(xiàn)明顯上漲趨勢。專家分析,調(diào)控政策不放松,購房者心態(tài)更加成熟,房價不具備大幅上漲的市場基礎(chǔ)。未來,穩(wěn)定仍是樓市主基調(diào)。

多地房價上漲乏力

中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2012年9月,全國100個城市的新建住宅平均價格為8753元/平方米,環(huán)比上漲0.17%。雖然是自2012年6月止跌后連續(xù)第4個月環(huán)比上漲,但漲幅繼續(xù)收窄。

“‘金九’似乎并沒有出現(xiàn)井噴式的增長,基本保持了平穩(wěn)。”中國指數(shù)研究院天津分院研究總監(jiān)鐘文輝說。

記者采訪中了解到,今年6月以來,隨著剛性需求和改善型需求持續(xù)釋放,以及開發(fā)商積極推盤以價換量,多個城市樓市成交量創(chuàng)年內(nèi)新高。但與以往不同的是,本輪回暖不僅持續(xù)時間短,也未能引發(fā)樓市價格的大幅上漲。

數(shù)據(jù)顯示,深圳9月份商品住宅成交2614套,成交面積24.65萬平方米,環(huán)比下跌33.82%,均價20790元/平方米,環(huán)比下跌3.61%;上海9月份商品住宅成交量環(huán)比上漲,但成交均價環(huán)比下跌9.09%。

位于天津市西青區(qū)的某樓盤銷售人員告訴記者:“實際售價一直慢慢下調(diào),已從剛開盤時的每平方米1.6萬元,下降到1.3萬元左右。”

調(diào)控不放松讓供需博弈加劇

專家指出,在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策堅決不放松的背景下,供需雙方的博弈仍在繼續(xù)。一方面,樓市局部成交回暖,讓開發(fā)商傾向于收緊優(yōu)惠,但面對較大的去庫存壓力,“以價換量”的做法仍要持續(xù);另一方面,對控政策實施效果的期待,也讓暫時不急于出手的購房者,繼續(xù)選擇持幣觀望。

記者從某知名房地產(chǎn)企業(yè)的一份內(nèi)部報告上看到,房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施,不僅讓企業(yè)面臨銷售困境,各項稅費及開發(fā)成本的上升,也使得企業(yè)的利潤不斷被擠壓,企業(yè)只能被迫采取以價換量的銷售策略。

某房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報告顯示,截至9月28日,一、二、三線20大城市新建商品住宅庫存總量分別為3031、2850、2493萬平方米,與去年同期相比分別增長7%、18%、54%。

鐘文輝分析,近段時間市場價格相對平穩(wěn)的原因在于,當前市場仍是剛需主導(dǎo)市場,價格敏感性極強,當一些樓盤收緊優(yōu)惠政策后,購房者的觀望情緒不斷加深。另外,當樓市經(jīng)歷了“紅五月、熱六月、火七月”之后,部分購買力已經(jīng)被市場逐漸稀釋,進入8、9月份以來,市場表現(xiàn)相對平淡。

在天津一所高校任職的呂晶綜合比較幾個樓盤后,決定暫時不出手。“現(xiàn)在房價優(yōu)惠不足,對我的吸引力有限。”呂晶說,“房價上漲的幅度正在減小,未來,房價趨穩(wěn)、甚至下降都是有可能的,所以我還是再等等。”

量價趨穩(wěn)或成樓市常態(tài)

購房顧問網(wǎng)主編蘇步超表示,調(diào)控以來房價并未出現(xiàn)大幅上漲,表明調(diào)控成果已經(jīng)顯現(xiàn)。未來,保持樓市穩(wěn)定仍是調(diào)控主基調(diào)。

不少業(yè)內(nèi)人士判斷,6月份以來,部分地區(qū)出現(xiàn)回暖跡象,與貨幣及調(diào)控政策的微調(diào)、開發(fā)商以價換量以及剛性需求釋放等因素有關(guān)。但目前市場仍處于庫存消化、穩(wěn)步回調(diào)階段,只要繼續(xù)嚴格實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購政策,房價不具備大幅反彈的條件。

天津搜房網(wǎng)的一份購房者心態(tài)調(diào)查顯示,38.36%的購房者認為2012年第四季度的天津樓市中,房價將持續(xù)趨穩(wěn);有28.77%的購房者認為房價將出現(xiàn)下跌;16.44%的購房者則表示,不對房價的走勢表態(tài)。

我愛我家市場研究中心認為,當前購房者的觀望情緒仍然較濃,面對賣方的價格波動,多數(shù)購房者更加理性,因此短期內(nèi)市場成交放量的現(xiàn)象不會出現(xiàn)。預(yù)計未來一段時間,二手房市場交易量仍將保持量價平穩(wěn)的特征。

天津財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長叢屹認為,政策調(diào)控的核心目標,本質(zhì)上是穩(wěn)定房價,這有利于去除房地產(chǎn)市場泡沫,理順供求結(jié)構(gòu)關(guān)系,促進房價合理回歸。此外,穩(wěn)定房價對于穩(wěn)定經(jīng)濟形勢、克服經(jīng)濟風(fēng)險也非常重要。