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北京“穩中有降”的房價控制目標似乎觸手可及。據北京市房地產交易管理網統計顯示,3月份北京新建商品住房成交均價為每平方米19679元,環比2月份下降了26.7%,同比下降了10.9%,這是自2009年9月份以來新建商品住房成交均價首次同比下降。

分析人士指出,這種變化是因為在最嚴限購等一系列樓市調控政策的作用下,隨著成交量持續下調,北京樓市終于迎來了量變到質變的過程。但也有專家認為,成交結構偏重于近郊區樓盤壓低了成交均價,導致“降價”與百姓感受有些出入,北京樓市是否迎來拐點,尚待觀察。

新建商品住房價格環比大幅下降

統計顯示,3月份北京市新建商品住房日均成交133套,同比減少50.9%,環比2月減少41.5%;而成交均價為每平方米19679元,環比2月份下降了26.7%,同比下降了10.9%。

“成交量回落主要是投資投機性需求被有效擠出。”北京市房地產交易管理網后臺服務人員表示,根據網簽數據,目前近九成的市場交易都是剛性自住需求,第二套購房占比由新政策實施前的15.6%降至10.9%,非北京市戶籍居民購房占比由40%多降至7.6%,進而導致北京商品住房市場成交量持續回落,投資投機性需求被有效擠出市場,促成成交均價19個月以來首次同比下降。

對此,北京中原地產市場總監張大偉表示,作為調控力度最大的大城市,北京調控政策持續收緊,特別是北京唯一提及房價“穩中有降”的目標給市場投資、投機需求帶來了巨大的壓力,市場明顯已經開始在向相對理想的狀態回落。另外,隨著多次加息,僅今年一季度來就已經有2次加息,購房者的購房成本繼續增加。而且各銀行的貸款額度收緊也使得購房者能夠得到的優惠利率大幅縮水,相比去年底,目前的購房貸款利息成本已經接近翻倍。

成交結構性變化

不過,21世紀不動產對北京市熱點板塊典型二手房樓盤的價格監測顯示,交易價格依然僵持在高位,3月份二手房整體價格環比微漲2.6%。

記者近日在北京春季房展走訪發現,計劃近期開盤的樓盤如中國鐵建、華潤置地旗下項目均表示比前期微漲。中國鐵建青秀城項目工作人員表示,去年該項目每平方米27000元,今年4月份開盤時起價至少每平方米漲100元。

而目前一直在售的二環內高端項目長安太和策劃負責人劉宇飛表示,該項目在今年2、3月份價格一直穩定在每平方米80000元以上,由于地段和品質的支撐,該項目沒有降價。

張大偉表示,3月份北京新建商品住房成交均價出現大幅下降的一個重要原因是成交結構發生了變化,以前成交主要集中在中心城區,而目前成交主力轉移至四五環以外。

據了解,今年以來,大興、房山、密云以及朝陽區東南部地區推出的住房產品主要是中低價位、中小套型商品住房,套總價在200萬元以下,150萬元左右居多,100萬元以下也占了很大比例,較為適合剛性自住需求和改善性需求,在市場整體成交明顯萎縮的形勢下,這些區域交易十分活躍,特別是3月份,上述四個地區成交量占全市總成交量的七成以上。其中朝陽區東南部地區占24.0%,密云占22.2%,房山和大興分別占18.1%、8.4%。

張大偉表示,除此之外,這些區域的房價下降也進一步壓低了北京樓市均價。從價格上看,朝陽東南部、大興、密云均價環比2月份分別下降了9.5%、7.1%和4.2%,房山小幅上漲1.8%。

深度博弈期業界普遍看低后市

“北京穩中有降的房價控制目標可能會很快實現?！睆埓髠ケ硎?去年下半年北京供應的土地集中于近郊區,而隨著這部分熱點區域房源開始增加供應,市場剛性需求將得到有效稀釋,樓市成交量將因為中低端房源成交占比增加而保持穩定,而成交價格將繼續穩中有降。特別是大興、房山、通州等樓市相對過熱的熱點區域將可能因為供應上漲而出現明顯的調整。

一位到北京春季房展看房的先生告訴記者,目前來看,北京市同一區域的樓盤與以前相比,價格降幅不是很大,房價依然太高,老百姓仍舊買不起,只能繼續觀望,不過相信隨著政府出臺各種措施嚴厲調控樓市,后市房價肯定會出現實質下降。

盡管看好高端樓盤,但對于普通商品房市場,劉宇飛則表示,今年北京普通商品房價格會出現一定調整,因為目前政策力度非常大,而且事實上已經起到了效果。最典型的例子是以前開發商可以在上午將項目定價為每平方米20000元,下午則定在每平方米21000元,第二天則定在每平方米22000元,而現在這種哄抬價格的操盤手法已經受到了有效監管。

從近日舉行的有著樓市風向標之稱的北京春季房展來看,無論人流量還是意向購房量,今年的情況都不如往年。甚至在部分展區,賣房人明顯多過看房人,以致多位看房人一進展區立刻被包圍起來,感覺“像進了馬蜂窩”。

“北京出臺了最嚴限購等政策,將有效打擊投資投機,目前樓市處于深度博弈中,后市的房價將會出現一定的降幅。”華銀地產北京公司總經理王玉玲表示。

來源：新華網 編輯：于姝楠