變通之路 是否能夠 成立業(yè)委會(huì)協(xié)會(huì)

張凱是幸運(yùn)的，因?yàn)樗行业玫搅苏嚓P(guān)部門的幫助，從而及時(shí)、快速地成立了業(yè)委會(huì)。但據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，南寧市有物業(yè)管理的小區(qū)共有2000多個(gè)，但成立業(yè)委會(huì)的不足20%。究其原因，除了業(yè)主不了解相關(guān)流程、工作不細(xì)致，還有兩個(gè)重要原因，就是有關(guān)部門沒有進(jìn)行詳細(xì)的指導(dǎo)，開發(fā)商不提供材料。

瀚林美筑業(yè)主魏先生說，今年1月19日，該小區(qū)400多名業(yè)主的簽名已提交給興寧區(qū)房管所，但由于開發(fā)商沒有提供成立業(yè)委會(huì)必須提供的小區(qū)建筑平面圖等材料，因此，業(yè)委會(huì)籌備小組遲遲不能成立。這也是很多小區(qū)業(yè)主遇到的最頭痛的問題。《廣西物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定：交付使用的專有部分建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已滿兩年的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書面報(bào)告縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門，并提供包括籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的資料；第五十六條規(guī)定：建設(shè)單位違反本條例第十條第一款規(guī)定，不按照規(guī)定時(shí)間向房產(chǎn)行政主管部門提交物業(yè)交付使用書面報(bào)告和有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

魏先生認(rèn)為，對(duì)開發(fā)商來說，罰幾萬元根本不算事，因此，先成立業(yè)委會(huì)協(xié)會(huì)或許是解決業(yè)委會(huì)成立難的一個(gè)方法。他建議有關(guān)部門幫助業(yè)主成立業(yè)委會(huì)協(xié)會(huì)，讓不了解流程的熱心業(yè)主在協(xié)會(huì)里能學(xué)到實(shí)用知識(shí)，為小區(qū)依法成立業(yè)委會(huì)打下基礎(chǔ)。

必經(jīng)之路 物業(yè)職能 朝新方向轉(zhuǎn)變

“物業(yè)職能轉(zhuǎn)變，業(yè)委會(huì)的方式方法轉(zhuǎn)變，用新型方式讓財(cái)務(wù)公開、渠道暢通，業(yè)委會(huì)的籌建自然也就順利了?！蹦蠈幨刑觳叻康禺a(chǎn)項(xiàng)目管理有限責(zé)任公司一位工作人員告訴記者，長期服務(wù)和接觸多個(gè)小區(qū)物業(yè)以及業(yè)委會(huì)，他們深刻感受到每個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)的成立跟小區(qū)物業(yè)息息相關(guān)。實(shí)際上，很多小區(qū)業(yè)委會(huì)遲遲無法成立，均存在物業(yè)管理不善的誘因，如果物業(yè)在管理方面有較大改進(jìn)，對(duì)業(yè)委會(huì)的成立應(yīng)該能起到積極的推動(dòng)作用。

該工作人員認(rèn)為，現(xiàn)在許多物業(yè)公司普遍存在服務(wù)人員素質(zhì)較低、整體服務(wù)質(zhì)量較差的情況，很多公司還是按照過去的老方式、老辦法進(jìn)行管理，很難跟上當(dāng)前形勢(shì)的變化。

記者采訪了解到，目前，南寧市一些小區(qū)已經(jīng)開始采用智能化管理，例如引進(jìn)“熊奶奶電子社區(qū)平臺(tái)”等，這些方式，突破了傳統(tǒng)的物業(yè)費(fèi)收取形式，將社區(qū)服務(wù)拓展到方方面面，小區(qū)業(yè)主也切實(shí)感覺到服務(wù)質(zhì)量上去了、矛盾減少了，盈利方式增加了、高素質(zhì)人才引進(jìn)了……在這種情況下成立業(yè)委會(huì)，自然是水到渠成的事。而且，新型社區(qū)綜合管理服務(wù)系統(tǒng)在深圳等地早已鋪開，只要通過網(wǎng)絡(luò)輔助，就可以將業(yè)委會(huì)工作、停車費(fèi)、公共物業(yè)租賃、建筑物維修基金等全都在系統(tǒng)上顯示出來，讓全體業(yè)主明白繳費(fèi)，甚至可以輔助召開業(yè)主大會(huì)。

而西鄉(xiāng)塘區(qū)西湖社區(qū)也自己摸索總結(jié)出一套物業(yè)調(diào)解方式，他們將社區(qū)、物業(yè)以及業(yè)主等三方都納入調(diào)解方位內(nèi)，任何涉及業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間、物業(yè)與業(yè)主之間的糾紛，三方都面對(duì)面地坐下來參與調(diào)解。由于問題更直接地?cái)[在大家面前，調(diào)解、處理的效率也就更高了。

“業(yè)委會(huì)的成立，確實(shí)存在不同的情況和問題，需要根據(jù)各自特點(diǎn)去解決?！蹦蠈幨形鬣l(xiāng)塘區(qū)房產(chǎn)管理所所長李瓊波說，以他平常接觸到的小區(qū)來說，如果小區(qū)物業(yè)服務(wù)在前期做得相對(duì)較好，那么對(duì)成立業(yè)委會(huì)會(huì)有一定的積極促進(jìn)作用。但這也容易導(dǎo)致一個(gè)尷尬，就是容易造成業(yè)主對(duì)成立業(yè)委會(huì)的愿望沒有那么迫切，或者感覺到成立業(yè)委會(huì)對(duì)業(yè)主有約束力，因此不大積極響應(yīng)。

李瓊波說，業(yè)委會(huì)首先是一個(gè)群眾自治組織，需要小區(qū)的部分熱心業(yè)主主動(dòng)參與其中，這是要付出一定時(shí)間和精力的。但只要有熱心業(yè)主牽頭，作為職能管理部門，房管所一定會(huì)在程序上給予指導(dǎo)，遇到困難也會(huì)盡快解決。“如業(yè)委會(huì)成立和運(yùn)作所需的相關(guān)材料，我們職能部門可以通過內(nèi)部協(xié)調(diào)來溝通和解決，讓相關(guān)工作進(jìn)展得更為順利，這樣一來既減少了業(yè)委會(huì)的籌辦難度，對(duì)業(yè)主們也是一種積極的幫助?！崩瞽偛ㄕf，在實(shí)際工作中，房管所有時(shí)也遇到一些業(yè)主不理解辦理程序，自行減少一些步驟的問題。“這既浪費(fèi)了時(shí)間，又增加了工作量，往后還會(huì)牽涉到更多問題，帶來不必要的麻煩?！崩瞽偛ㄕf，作為業(yè)主，也應(yīng)該提高依法治國的意識(shí)，嚴(yán)格按照職能部門的要求辦事，這樣才能更好地達(dá)成籌建業(yè)委會(huì)的目的。

“無論如何，我們都希望大家能跟我們多溝通、多了解，我們也會(huì)更多地關(guān)注小區(qū)業(yè)委會(huì)，多對(duì)他們進(jìn)行指導(dǎo)?！崩瞽偛ㄕf，今后他們將多到各小區(qū)走訪，實(shí)地了解各小區(qū)的實(shí)際情況，從各個(gè)環(huán)節(jié)指導(dǎo)業(yè)主籌建業(yè)委會(huì)，盡力解決小區(qū)業(yè)委會(huì)成立難、運(yùn)作難的問題。