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房企資金吃緊 土地成交遇冷
2011-05-31 08:01:06 來源：經(jīng)濟參考報 流標再現(xiàn) 開發(fā)商拿地謹慎 根據(jù)國土資源部最新要求，土地監(jiān)控已經(jīng)細化到地方縣城。各縣級國土部門必須嚴格監(jiān)控當(dāng)?shù)厥袌龀山磺闆r，清理2011年以來的成交地塊，如有地價異常則需主動上報。而事實上，多位業(yè)內(nèi)專家告訴記者，當(dāng)前土地市場正處于量價齊跌的低迷時期。 根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新土地市場交易周報，上周20個主要城市土地市場供應(yīng)量大幅減少，成交量繼續(xù)走低。據(jù)統(tǒng)計，受監(jiān)測20個主要城市共推出土地43宗，較上一周減少120宗，推出土地面積共計164萬平方米，環(huán)比下跌74%；成交土地35宗，較上周減少20宗，成交面積共計219萬平方米，環(huán)比下降3%。 在今年三四月份的黃金時期，“北上深廣”等一線城市，土地市場走低態(tài)勢明顯。有數(shù)據(jù)顯示，截至5月23日北京市土地成交收入同比2010年1至5月下降59.2%。上海市4月份土地出讓金同樣降幅明顯，并創(chuàng)下近兩年來單月土地出讓金新低。 另一方面，開發(fā)商拿地?zé)崆橥瑯釉谘杆贉p弱，全國各大城市土地流拍、底價成交陸續(xù)出現(xiàn)。據(jù)中原監(jiān)測，各大城市宅地溢價率已連續(xù)3周保持在10%以內(nèi)，且部分城市土地市場已出現(xiàn)流標。上周一至周四，中原監(jiān)測的10幅到期宅地中有2幅流標，其中南京一幅宅地因起拍價過高而流標。“與前段時間相比，開發(fā)商的心態(tài)越來越悲觀，拍地的熱情不像以前那么高。”中原集團研究董事程澐接受《經(jīng)濟參考報》采訪時表示。 萬科、保利、招商、金地等房地產(chǎn)龍頭企業(yè)在今年前4個月已經(jīng)不約而同地降低了拿地規(guī)模，并不同程度地表示，當(dāng)前針對土地市場的策略已經(jīng)趨向謹慎。 來自中國房產(chǎn)信息集團發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，15家大型房地產(chǎn)企業(yè)在今年的前4個月中，拿地總量呈逐月下降趨勢。尤其在最近的4月份，通過招拍掛方式新增土地總建筑面積共260.08萬平方米，同比下降78%，環(huán)比下滑66%；成交土地總價約56.88億元，同比下降70%，環(huán)比下滑59%，創(chuàng)2010年以來拿地總量和成交總價的月最低紀錄。 高策地產(chǎn)顧問董事長李國平告訴《經(jīng)濟參考報》記者，不僅僅在“北上深廣”等一線城市，在南京、天津、秦皇島等二線土地市場也同樣低迷。“更多的開發(fā)商開始持幣觀望，不敢入市。” 東亞新華地產(chǎn)一位人士告訴記者，目前整個大的市場環(huán)境，體現(xiàn)了中央宏觀調(diào)控的力度和效果，同時也影響了企業(yè)對后期市場環(huán)境的信心。這意味著在供應(yīng)量不能提升的情況下，土地市場仍將持續(xù)走低。綜合市場判斷，土地溢價率、成交量仍然會雙雙下降。 資金緊張 回籠慢融資難 而開發(fā)商之所以謹慎入市，除了是對后期市場信心不足，最重要的則是來自資金鏈的擔(dān)憂。 目前，與房地產(chǎn)融資有關(guān)的資本市場、銀行開發(fā)貸款、信托資金、海外債券四大融資渠道已出現(xiàn)“融資難”的狀況。 同時，在國務(wù)院啟動新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控后，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的控制更為嚴格。多家商業(yè)銀行此前透露，將房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率上調(diào)至接近10%。并且不能再用土地進行抵押貸款，而必須是建筑物。 多地出臺的限購令，令市場銷售業(yè)績普遍下滑，資金難以迅速回籠。同時國家持續(xù)從緊的信貸政策讓融資再添難度，如此“雪上加霜”讓房地產(chǎn)企業(yè)在資金鏈上青黃不接。 上述東亞新華地產(chǎn)內(nèi)部人士告訴記者，當(dāng)前的限購令和信貸政策，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其民企資金鏈的影響是空前的，“央企及大型房企資金充裕且擁有一定土地儲備，在市場低迷時期擁有一定的抗打擊能力，而民企及中小企業(yè)則無法比肩。” 上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況研究》認為，一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況已不容樂觀，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源增速放緩、房地產(chǎn)開發(fā)投資高位運行、商品房銷售金額增速難以大幅回升、個人購房貸款余額增速回落等系列因素的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈逐漸趨緊。研究預(yù)測，受融資環(huán)境依然嚴峻及資金難以快速回籠的影響，二季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金可能進入預(yù)警區(qū)間。 全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生告訴記者，房企資金吃緊的局面才剛剛開始。“目前可以檢測的數(shù)據(jù)基本上來自4月份或者更早，而事實上房企真正的資金鏈緊張從5月份才剛剛開始，并且會一直持續(xù)到今年第三季度。”
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