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資金鏈狀況進入預警

多家研究機構表示，房地產開發企業本年資金來源增速放緩、房地產開發投資高位運行、商品房銷售金額增速難以大幅回升、個人購房貸款余額增速回落等因素，將導致房地產開發企業資金鏈狀況不斷惡化。

一方面是房地產投資增速依然維持高位。1-4月份，全國房地產開發投資13340億元，同比增長34.3%。另一方面是樓市銷售乏力，資金大量沉淀。據北京房地產交易管理網及北京中原地產統計，截至5月31日，北京住宅總庫存達到10.13萬套，環比4月新增3000多套。

投中集團旗下CVSource統計顯示，今年1月至5月，中國房地產企業通過IPO、增發、配股、公司債等形式融資的案例僅為5例，包括廣匯股份定向增發、青建集團發行短期債券、上海上實兩次發行中期票據、萊蒙國際IPO等，總金額不足70億元人民幣，而2010年的規模超過400億元人民幣。

一些房地產企業轉向信托業務。根據中國信托業協會的統計，今年一季度信托公司投向房地產領域的資金余額為4868.88億元，接近去年同期的兩倍，其中新增投資房地產的信托資金規模為710.98億元。但當前房地產信托融資成本達到 12%至17%，也讓一些房地產企業還款風險加大。

在此情況下，房企被迫自掏腰包。國家統計局數據顯示，今年1—4月房地產企業自籌資金比重處于歷史高位，達到37.4%，接近2008年樓市蕭條時期38.7%的高點。

楊紅旭認為，目前全國房地產開發企業資金來源增速明顯慢于投資增速，出現了少有的投資增速反超資金來源增速的現象，企業融資環境明顯趨緊。今年二季度房企資金可能進入預警區間，達到與2008年類似的緊張狀態。

中原集團研究部高級經理劉淵表示，隨著融資環境惡化，預計房地產行業內生存境況將發生分化，中小企業更加難過，兼并重組將持續上演。

Wind統計數據顯示，2011年1月至5月末，國內房地產行業收購兼并金額已經達到193億元，超過2010年全年150億元的總量。

小規模降價促銷暗潮涌動

房企以價促量的現象尚未大面積出現，房價總體保持穩定，但小規模的降價促銷活動正暗潮涌動。

據市場消息，4月30日中海地產在深圳降價促銷，隨后在南京、重慶、上海等地相繼打出降價旗號。5月底武漢萬科旗下的萬科紅郡打出“抱歉光谷，拉低你房屋均價1000元”。

降價潮正面臨臨界點。劉淵表示，房企手中或許還握有可支撐半年的現金，但降價潮卻未必要等到半年之后。在市場濃厚的觀望氣氛中，率先降價能吸引買房者的光顧，也能借此籌措資金，趁土地價格處于低位囤積，為后期發展蓄勢。

上海易居房地產的一份報告表示，在樓市持續低迷、融資環境惡化、企業資金狀況不佳的形勢下，如何將“儲備”的土地、待售商品房等企業存貨快速轉化為銷售收入已成為房地產開發企業發展的關鍵。建議開發商采取“銷售為王”的市場策略取代“利益最大化”的市場策略，將資金回籠放在企業階段性戰略的首位，積極采取打折、促銷等方式快速銷售。

廣發證券房地產行業分析師趙強預計，三季度房地產行業可能會有較大規模促銷活動，降價幅度大約在10%。

來源：中華工商時報 編輯：張少虎