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8成溫州商人撤離一線樓市 炒房回報率跌至5%
2011-08-25 09:47:30 來源：中國網絡電視臺
2月份新國六條出臺至今已經半年。在上半年的樓市調控下，房企們的日子究竟過得如何？這在幾十份的上市房企的中報里似乎可以找到答案。進入8月底，已經有超過一半的上市房企公布了自身的半年度報告。據wind數據統計，在發布中期業績報65家房企4成業績下滑，存貨激增4成，庫存總額超6000億。 房企庫存高企的同時，炒房客卻在跑路。據溫州總商會對商會4萬會員進行的一項地產投資調查顯示，收回的問卷中8成表示已經放棄一線城市的住宅投資，準備轉向商業地產。另一方面，根據住建部政策研究中心調研數據發現：住宅投資已經失去了金融杠桿的支持，投資回報率已經從前幾年的15%下跌至5%，普通住宅已經喪失了投資屬性。 房企業績嚴重分化 統計顯示，這65家房企2011年上半年共實現營業總收入839.65億元，較去年同期的751.39億元增長11.75%；實現歸屬上市公司股東的凈利潤140.91億元。較去年同期的117 .50億元增漲19 .92%；總存貨則從2010年中期的4361億元上漲至2011年中期的6073億元，增幅為39 .26%。不過，雖然這65家房企的整體業績出現了近2成的增長，但在樓市調控政策的持續打壓下，65家上市房企中業績下滑者達到了26家，占已披露中報房企總數的4成。 不單單是4成房企業績下滑，更有3成多房企凈利潤也出現下滑。Wind統計顯示，23家房企歸屬于母公司凈利潤較去年同期出現下滑，占已公布中報房企總數的36%，其中鳳凰股份降幅最大至490 .6%。 “從銷售額、利潤等指標來看，大型房企的銷售業績依然跑贏了市場大勢。并且，在經營規模上，大型房企的優勢越發明顯，市場集中度也不斷增大。”中原地產市場總監張大偉表示，調控下房企面臨的市場環境已經日趨嚴峻，一些中小房企在下半年很可能出現一些“問題”。 房地產行業的集中度正在進一步提升。以營業總收入為例，萬科上半年實現營業總收入199.89億元，招商地產的營業總收入也分別達到了51.60億元與46.17億元。而這4家房企的營業總收入之和已經占據了這65家房企的45 .09%。另一方面，一些中小企業則面臨著優勝劣汰的壓力，近日一房企將部分資產在上海聯合產權交易所掛牌出讓，7套上海浦東新區的房源共1316.92平方米，掛牌價約1837萬元，折算下來平均單價約在13949元/平方米左右。這一價格與當前二手房市場25000元/平方米的別墅掛牌價格相比，將近縮水44%。 但業績大漲的規模房企并非一帆風順，庫存積壓成為行業所有企業面臨的問題。龍頭房企中，截至今年6月30日，招商地產的存貨為444億元，金地集團的存貨為605億元，老大萬科則為1713億元。其中，萬科的存貨較去年同期增長了598億元，同比增幅為53.63%。 投資客開始跑路 房企們的日子不好過，投資客陣營也開始動搖。樓市調控后苛刻的購房條件以及住宅投資回報率的下降，讓溫州炒房團迅速撤離了一線城市的住宅市場。據溫州總商會對商會4萬會員進行的一項地產投資調查顯示，收回的問卷中8成表示已經放棄一線城市的住宅投資，準備轉向商業地產。另外，對部分有升值潛力的非限購住宅市場也有積極的參與。 幾年前，房地產投資的高額利潤吸引了大量制造業企業進軍房地產業。2009年浙江百強民營企業中有70%涉足房地產業，2010年溫州市百強企業中有50家涉足房地產業。但是自去年開始的以限購和緊縮銀根的調控政策執行后，部分民間資本開始轉向商業地產和有升值潛力的非限購區域住宅。 事實上，溫商撤離的不單單是一線住宅市場，就連溫州當地都有大量熱錢撤離。“至少有220億熱錢從溫州樓市撤離，并可能轉戰民間信貸市場。”溫州中小企業促進會會長周德文表示，除了資金緊張的炒房客外，一些制造業者因在銀行貸不到款，民間借貸利率又高，只好賣掉自己的房產自救，也加入到了拋售房子的大潮中。而今的溫州街頭，樓盤大降價促銷廣告隨處可見，今年上半年同溫州商品房比下降近九成，新房成交量不到去年1/6，二手房交易同比下降37.5%，土地流標率74%。 為何溫州炒房團開始跑路？一項半官方的調研成果或許可以作為注解。據悉，高和投資聯合住建部政策研究中心共同組成的課題組，歷時半年，走訪山西、鄂爾多斯、陜北以及浙江溫州等多地政府以及數十位資產過億的投資者，發現隨著限購政策的影響不斷深入，住宅投資已經失去了金融杠桿的支持，投資回報率已經從前幾年的15%下跌至5%，普通住宅已經喪失了投資屬性。 國統計7月房價數據亦顯示，北上廣深一線城市已經停漲，而今漲幅較快的二三線城市又將面臨新一輪的限購，在宏觀調控政策難以放松的情況下，樓市未來要出現以前那般大幅的投資回報確實已經難上加難。 一二手房價倒掛頻現 自年初2月份新國六條出臺至今，樓市調控成果初現。在諸多業內人士看來，此時已是關鍵的節點，回顧號稱“史上最嚴”調控的2010年，年底一波瘋狂的樓市熱浪讓全年的調控成果付諸流水，而今還會步去年的覆轍嗎？ “開發商將在今年剩下的幾個月內加班加點地推銷未售樓盤。”瑞士信貸房地產分析師杜勁松認為，上半年的大規模投資加上銷售的疲軟，讓存貨總量只增不減，高庫存、新入市樓盤以及政府限制購房的持續調控，意味著供需矛盾將越發明顯。“而這一次開發商無法指望用信貸來渡過難關。發放給房地產行業的銀行貸款，已從一季度的258億美元下降到二季度的65億美元。” 此外，綜合多家機構統計數據，包括北京、上海、廣州、深圳等一線城市，以及重慶、武漢、天津、寧波、鄭州、佛山等二三線城市在內的多個城市，已經頻現一二手房均價倒掛現象，而一二手房價格倒掛往往被認為是市場整體回調的先期征兆。 一向被視為國內樓市風向標的深圳，一二手房價格倒掛早在今年1月份就開始出現，到5至6月時的價格差最大時每平方米相差近萬元。中原地產根據深圳市規劃和國土資源委成交系統數據統計，深圳一二手房價格差從2011年1月份逐步擴大，5至6月時達到高峰。 北京、上海及廣州也不例外。根據亞豪機構數據統計，8月份北京樓市將有26宗項目入市，其中13宗純新盤項目中，除5宗目前尚未公布定價外，其余項目的定價均低于周邊二手房均價，折價幅度在10%至15%之間。而根據21世紀不動產上海區域對旗下300余家門店抽樣統計，當前上海一、二手房價格倒掛現象有所加劇，寶山月浦、嘉定南翔、松江新城三個板塊表現尤為突出，部分區域二手房比新房單價可高出每平方米2300元至3300元。 來源：中國網絡電視臺 編輯：段若蘭
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