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一線城市普現房價倒掛 二手房或將有價無市
2011-09-02 08:40:35 來源：京華時報 通常情況下，同一區(qū)域的新建商品住房價格要高于二手房價格，不過，在目前的調控背景下，這種邏輯并不適用。近期以北京為代表的一線城市房地產市場普遍出現“一二手房價倒掛”現象，新房價格明顯低于周邊二手房價。業(yè)內人士認為，由于一二手房的定價主體開發(fā)商和業(yè)主，對目前市場的反應大相徑庭，前者急于回籠資金，而后者全無資金壓力，才造成了這種倒掛局面。在此背景下，購房者從二手市場流入一手市場成為當前房地產市場的走向之一。 二手買家流入一手市場 在國貿附近上班的張先生，原本打算在八通線沿線購置一套二手房結婚使用，但最近在看房過程中他卻聽說通州不少新盤推出特價房和促銷房，相比前期降價均在10%左右。在多方走訪、考慮再三后，張先生決定放棄最初購買二手房的想法，轉入了一手房市場，最終購置了一套新推出的特價房，價格比周邊的二手房還要低。 最近幾個月內，像張先生這樣的案例并不在少數。近日，記者在走訪時發(fā)現，包括通州、昌平、大興、密云等在內的郊區(qū)市場，普遍出現這種一二手房價倒掛現象。 除了部分二手房項目因位置稀缺、品質較高而價格堅挺外，其余絕大部分二手房業(yè)主并不急于出手因此不愿主動降低房屋報價，而是采用由售轉租的方式彌補損失。而一手房則不然，為數不少的一手樓盤出于回籠資金的考慮，通過直降、打折等方式下調實際房源價格。這兩種心態(tài)的不同導致北京一些區(qū)域出現明顯的房價倒掛現象，使得不少原本打算購置二手房的買家紛紛流入一手市場。 最高價差近萬元 位于昌平區(qū)北流村附近的山座庭院，目前均價為8300元/平方米，但其周邊的南農家園和碧春園等二手房項目，均價卻高達9300元/平方米和1.26萬元/平方米；同樣位于昌平區(qū)朱辛莊的領秀慧谷，目前均價為1.96萬元/平方米，周邊的二手房新龍城和龍澤苑小區(qū)均價為1.97萬元/平方米和1.98萬元/平方米。 位于回龍觀附近的鏈家地產相關負責人告訴記者，目前回龍觀區(qū)域二手房均價在1.7萬-1.8萬元/平方米左右，而最近新開盤的首開國風美唐（商住）最低價還不足1.4萬元/平方米。昌平二手房均價大概在1.5萬元/平方米，這一價位與位于該區(qū)域的新盤金隅萬科城不相上下。 另外，位于通州區(qū)梨園鎮(zhèn)附近的華業(yè)東方玫瑰，其在售均價為1.58萬元/平方米（最低價為1.45萬/平方米），其周邊的瑞都國際和藍調沙龍兩大二手房項目，目前均價均為1.7萬元/平方米。 大興區(qū)新盤龍景灣與周邊二手房價格倒掛最為明顯。龍景灣目前在售均價為1.1萬元/平方米，而周邊富麗丹麥小鎮(zhèn)的二手房價格卻高達1.9萬元/平方米，二手房價高出新房價格達8000元/平方米。 采訪中，不少中介機構從業(yè)人員告訴記者，除了業(yè)主不愿降價導致二手房價格高企外，繁瑣而且高昂的稅費也大大增加了二手房的交易成本，“尤其從去年二手房稅費新規(guī)出臺后，二手房交易不能再有效避稅，對5年內房源的影響最大”。據燕郊某小型房地產中介公司負責人介紹，由于稅費較高，從今年3-4月開始，燕郊不少二手房中介開始紛紛倒閉。 倒掛并非首次出現 對于目前出現的這種一二手房價倒掛現象，業(yè)內人士表示“并不意外”，同樣的情形在2008年年底和2010年5月均出現過。 據偉業(yè)我愛我家市場研究院數據統(tǒng)計，2010年北京二手住宅成交均價為21179元/平方米，而一手住宅均價為20489元/平方米，全市二手住宅年均價史上第一次超越新房。2011年1月-8月，二手住宅成交均價為23709元/平方米，一手住宅成交均價為22038元/平方米，一二手住宅價差已由2010年的3.3%，擴大到目前的7.5%。 同時，據亞豪機構數據統(tǒng)計顯示，8月北京樓市將有26宗項目入市，13宗純新盤項目中，除5宗目前尚未公布定價外，其余項目的定價均低于周邊二手房均價，折價幅度在10-15%之間。 偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，一個城市全市的一二手住宅價格發(fā)生倒掛，說明該城市的房地產開發(fā)已進入尾聲，而同一個區(qū)域內的房價發(fā)生倒掛，隨著一手住宅價格的回落，二手住宅價格也將必定回落，預示著房價將迎來一輪較大規(guī)模的大幅度下跌。 新房降價使倒掛明顯 值得關注的是，北京一二手房價倒掛現象在郊區(qū)最為明顯，尤其是通州、昌平、大興等區(qū)域一手房價格降幅較大，致使幾個區(qū)域新房價格明顯低于二手房價，新房市場也就順其自然分流了二手房市場的部分顧客群體。 據我愛我家北京公司企劃總監(jiān)殷麗娟介紹，在日益嚴厲的調控背景下，樓市成交長期低迷，不少中小型開發(fā)商面臨資金鏈緊張的窘境，大開發(fā)商也希望盡快實現資金回籠。因此，近期為數不少的新盤主動采用以價換量的方式進行打折促銷，甚至部分開發(fā)商對樓盤的打折力度已經達到15%以上。在庫存房源積壓，以及陸續(xù)新開的低價項目沖擊下，一手樓盤的打折范圍正呈現進一步擴大之勢，進而吸引更多購房者進入。 此外，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也表示，目前出現的一二手住宅倒掛現象，主要集中在一二手住宅都比較集中的通州、昌平、大興、房山等遠郊區(qū)縣。住宅價格出現倒掛主要是由于一二手住宅定價機制不同。 二手房或將有價無市 由于新房價格低于二手房，且二手房在手續(xù)、稅費等方面更為繁瑣，因此，不少有意購買二手房的購房者集中流入新房市場。業(yè)內人士認為，二手房市場或將出現有價無市的狀況。 按照邏輯，通常情況下，同一區(qū)域的新建商品住房價格是高于二手房價格的。但是胡景暉告訴記者，在目前的政策背景下，這種邏輯并不適用。因為一手住宅主要由開發(fā)商定價，銀根的收緊，資金鏈的緊張，迫使開發(fā)商必須采取降價促銷、以價換量的銷售策略盡快回籠資金，緩解資金壓力，所以可以看到推出特價房的樓盤頻現。但二手住宅價格主要由業(yè)主定價，一方面，二手業(yè)主沒有資金壓力，不著急降價促銷；另一方面，股市低迷，投資渠道狹窄，二手業(yè)主降價促銷，套現轉換其他投資渠道的意愿不強烈。以舊換新、置業(yè)升級的購房者，又受到限購、限貸等多重限制，購房需求萎縮，所以二手住宅降價要慢于一手住宅。隨著傳導作用的深入，二手房價格的下調也是必然之勢。 北京中原地產三級市場研究總監(jiān)張大偉表示，在導致一二手房價倒掛的多種因素當中，可以明顯地看到房地產調控政策的影響。比如，由于調控政策導致銷量銳減、一手房存貨量加大，使得開發(fā)商資金問題日益嚴峻，需要隨時調整價格；受到限購無法換房的影響，二手房業(yè)主惜售心態(tài)愈發(fā)明顯，掛牌出售價格居高不下；由于很多持有房產套數超過限購標準的投資者，一旦出售房產就沒有購房資格，導致其出售更加謹慎，不愿意降價等等。隨著調控效果的不斷顯現，這種一二手房價倒掛的現象很可能繼續(xù)蔓延。且如果一手房價格的持續(xù)下調，繼續(xù)維持價格高位的二手房市場很可能進入有價無市的狀態(tài)。
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