在宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)開始變得十分復(fù)雜與不確定之時(shí),住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)已經(jīng)開始研究將目前針對(duì)首套住房的階段性優(yōu)惠政策常態(tài)化的可能性。(4月22日《揚(yáng)子晚報(bào)》)

兩年多的樓市調(diào)控,關(guān)于首套購(gòu)房政策可謂起起伏伏、飄曳不定。首套房政策的搖擺,商業(yè)銀行是直接“制造者”。商業(yè)銀行根據(jù)自己內(nèi)部資金運(yùn)營(yíng)、余缺情況任意決定首套購(gòu)房的信貸政策。內(nèi)部資金寬松了,為了加大資金運(yùn)用,就放松首套購(gòu)房的信貸政策,比如貸款額度、貸款利率優(yōu)惠等。否則,內(nèi)部資金緊缺了,就緊縮首套房信貸政策,提高利率,從嚴(yán)把握貸款。商業(yè)銀行在首套房信貸上的“任性”直接沖擊著樓市調(diào)控主要政策之一的房地產(chǎn)差異化信貸政策。同時(shí),傷害首套購(gòu)房需求,使得樓市調(diào)控政策出現(xiàn)一刀切現(xiàn)象,出現(xiàn)“臟水和孩子一起倒掉”效應(yīng)。

在首套購(gòu)房政策上存在著認(rèn)識(shí)分歧。一些人認(rèn)為,無(wú)論首套購(gòu)房還是投資投機(jī)性需求都應(yīng)該一律受到打壓,以促使房?jī)r(jià)整體回落到合理價(jià)位。另一些人認(rèn)為,必須嚴(yán)格執(zhí)行差異化政策,抑制投資投機(jī)型需求,鼓勵(lì)首套房自住型需求,有保有壓,有抑制有鼓勵(lì),既滿足首套購(gòu)房者的居住需求,又保持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。筆者傾向于后者。

特別是在當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨復(fù)雜局面的情況下,如何把握好房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展是需要深入研究的。這么多年來(lái),經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的依賴性非常高。如何在樓市調(diào)控保持高壓下,通過(guò)調(diào)整結(jié)構(gòu)使得房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)力不至于硬著陸,需要認(rèn)真琢磨。

筆者認(rèn)為,在堅(jiān)決抑制投機(jī)性需求的同時(shí),要將剛性需求徹底釋放出來(lái)。主要包括兩大項(xiàng)目:首先是保障性住房項(xiàng)目。既要將保障性住房作為民生工程,又要將保障性住房作為發(fā)展工程。保障性住房一定要按時(shí)開工建設(shè),遞補(bǔ)房地產(chǎn)下降的拉動(dòng)力。其次是自住型的首套購(gòu)房需求一定要啟動(dòng)起來(lái)。中國(guó)有13億人口,又處于城市化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展期,自住型剛性需求非常大。在打壓投機(jī)性需求時(shí),一定不要誤傷自住型剛性需求,同時(shí),還要出臺(tái)優(yōu)惠政策鼓勵(lì)首套購(gòu)房需求,并且把這種優(yōu)惠政策常態(tài)化、制度化,不因某一個(gè)執(zhí)行者的內(nèi)部原因和個(gè)體偏好而左右搖擺,影響政策的落實(shí)；更不能在政策執(zhí)行上各自為政、參差不齊。比如:在首次購(gòu)房信貸政策上,可以規(guī)定不能高于基準(zhǔn)利率,商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率上只能下浮不能上浮；在首套房購(gòu)房貸款首付款比例上提出一個(gè)參考性標(biāo)準(zhǔn)比如:30%,然后商業(yè)銀行可以根據(jù)貸款人收入狀況、信用程度等綜合風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡自主確定首付比例,但最低不能低于20%等。

筆者注意到,住建部在研究首套住房?jī)?yōu)惠政策常態(tài)化的同時(shí),已經(jīng)要求地方政府加快對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品房的審批,以增加普通商品房供給。與此同時(shí),支持中低價(jià)位、中小套型普通商品房建設(shè)、供應(yīng)的相關(guān)政策,也在抓緊研究當(dāng)中。筆者認(rèn)為,目前階段要將中低價(jià)位、中小套型普通商品房以及其他商品房供給的重點(diǎn)放在倒逼開發(fā)商銷售存量房上。如何倒逼呢?一個(gè)有效措施就是對(duì)于捂盤惜售、坐以待漲者徹底停止貸款。不要急于出臺(tái)支持普通商品房建設(shè)、供應(yīng)的相應(yīng)政策,否則,將給市場(chǎng)以放松樓市調(diào)控的市場(chǎng)預(yù)期。

來(lái)源：新華每日電訊 編輯：于姝楠