房?jī)r(jià)變化與城鎮(zhèn)化及城市等級(jí)相關(guān)

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：未來新型城鎮(zhèn)化的目標(biāo)之一就是要解決農(nóng)民工定居落戶，這為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了廣闊的機(jī)遇。但是，當(dāng)前，中國(guó)的房?jī)r(jià)居高不下。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2013年6月，全國(guó)70個(gè)大中城市中有65個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲。可以說房?jī)r(jià)已成為中國(guó)老百姓最關(guān)注的話題，任何與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)有關(guān)的消息都會(huì)牽動(dòng)老百姓的神經(jīng)，您認(rèn)為，造成中國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲的原因是什么？

李鐵：我們不能籠統(tǒng)判斷中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲，首先要分析中國(guó)哪些地區(qū)的房?jī)r(jià)在上漲？為什么會(huì)上漲？為什么房地產(chǎn)成為大家都非常關(guān)注、各級(jí)地方政府都在全力推動(dòng)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)？

很多研究都把城市分為一線城市、二線城市，三、四線城市，這直接說明了中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展，房?jī)r(jià)上漲和等級(jí)化的城鎮(zhèn)管理體制有直接的關(guān)系。首先，高房?jī)r(jià)主要集中在高等級(jí)城市，特別是直轄市、省級(jí)城市和副省級(jí)城市。城市資源分配不平衡，從最低等級(jí)城市向最高等級(jí)城市集中，等級(jí)越高的城市優(yōu)質(zhì)資源越集中，行政資源分布影響了市場(chǎng)資源分布。在高等級(jí)的城市買房，主要也是購(gòu)買那里的優(yōu)質(zhì)資源和優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)。而土地的限量供給導(dǎo)致這些城市資源的稀缺，高等級(jí)城市核心區(qū)域土地資源永遠(yuǎn)是稀缺的，土地資源稀缺肯定會(huì)導(dǎo)致這些地段的房?jī)r(jià)的上漲。

其次，相比于金融、銀行存款、證券、基金等領(lǐng)域，房地產(chǎn)是目前相對(duì)穩(wěn)定的投資需求。土地資源的稀缺性決定了它的價(jià)格上揚(yáng)。

第三，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來社會(huì)收入群體分化，基于人口總量的高收入人群基數(shù)大，形成對(duì)高等級(jí)城市高房?jī)r(jià)的支撐。假如高收入人口占全國(guó)的10%，我們會(huì)有1.36億高收入人口形成持續(xù)的高端的購(gòu)買群體，對(duì)高端、高層次地產(chǎn)有持久性的需求。他們第一會(huì)在本地買房，第二會(huì)到省會(huì)城市買房，然后到北京、上海買房。高收入人口到等級(jí)高的、核心資源好的、優(yōu)質(zhì)資源相對(duì)集中的城市買住房，這在當(dāng)下中國(guó)是最好的、最合理的選擇。

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：對(duì)于未來房?jī)r(jià)走勢(shì)您有何判斷？

李鐵：我認(rèn)為，除了看住房供應(yīng)量大小外，還需要考慮以下幾方面因素：

首先，城市的輻射范圍。城市等級(jí)越高，輻射范圍就越廣，北京輻射全國(guó)，省會(huì)城市基本上是輻射全省。高行政等級(jí)城市的資源短缺是常態(tài)的，而且不可再生。戶籍制度導(dǎo)致了公共服務(wù)封閉式的格局難以打破，在這種情況下，資源短缺、公共服務(wù)的封閉，也促進(jìn)高等級(jí)城市房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

其次，城市所在地區(qū)的人均收入水平。像浙江、廣東、江蘇等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，城市輻射范圍雖然不如西北地區(qū)的城市，但是人均收入水平高，也就支撐這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲幅度大于中西部地區(qū)。

最后，土地出讓金制度下的城市發(fā)展模式。各級(jí)地方政府競(jìng)相開辟工業(yè)區(qū)，壓低土地價(jià)格，賠錢搞招商引資，形成工業(yè)產(chǎn)業(yè)，來支撐政府的G D P和財(cái)政收入。這個(gè)成本要通過房地產(chǎn)開發(fā)、高額的土地出讓金進(jìn)行彌補(bǔ)。現(xiàn)在每屆政府都要有新的政績(jī)，結(jié)果城市攤子越來越大，基礎(chǔ)設(shè)施、供給的成本大幅度增加。政府稅收只能保財(cái)政、保吃飯，所以這些成本只能靠融資、賣地等方式償還，而融資還得靠未來的土地出讓金償還。這就形成了這種惡性循環(huán)，導(dǎo)致現(xiàn)在新區(qū)、新城不斷擴(kuò)展。

綜合判斷，在一線、二線高等級(jí)的城市，資源稀缺性還存在，房?jī)r(jià)還有上漲的空間，部分三線城市和四線城市、縣城再按照這樣的模式發(fā)展房地產(chǎn)，恐怕在擴(kuò)張到一定程度的時(shí)候會(huì)導(dǎo)致崩盤。

有人認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)像歐美、日本一樣一樣的泡沫，其實(shí)不能簡(jiǎn)單地進(jìn)行類比。這些國(guó)家城市化率已經(jīng)飽和，而中國(guó)才剛剛 過半 ， 戶籍人口城鎮(zhèn)化率才35 .3%。因此對(duì)于城鎮(zhèn)住房的需求還有很大的空間，啟動(dòng)內(nèi)需也與此有關(guān)。分析中國(guó)的泡沫，成因不同，結(jié)果也不同，可能會(huì)帶來局部中小城市樓市的崩盤，但是在高等級(jí)城市不僅不會(huì)崩盤，還會(huì)上漲。