雖然游走在政策邊緣，但這種策略所面臨的風(fēng)險(xiǎn)仍然可控。有從業(yè)人員表示，如果是在購房者認(rèn)可的情況下，有發(fā)票可查，就可以實(shí)現(xiàn)價(jià)格分拆。對于處在房地產(chǎn)食物鏈上端的開發(fā)商來說，從裝修公司拿到發(fā)票并非難事。

據(jù)悉，類似的營銷手法在房地產(chǎn)銷售中屢見不鮮。其中，二手房銷售中曾廣為使用的“陰陽合同”便與其異曲同工。所不同的是，后者是以避稅為目的，前者應(yīng)對的則是“限價(jià)令”。

業(yè)內(nèi)人士表示，北京樓市的限價(jià)政策由來已久，這種營銷方式的使用也頗為廣泛，上述房地產(chǎn)項(xiàng)目不是第一個(gè)，也絕不是最后一個(gè)。建議政府部門加強(qiáng)對房屋預(yù)售環(huán)節(jié)的監(jiān)管，使調(diào)控政策不只流于形式。

金蟬脫殼

“樓王”趟路 高開低走

金蟬脫殼，比喻制造或利用假象脫身，使對方不能及時(shí)發(fā)覺。

對價(jià)格的管控是北京“國五條”細(xì)則中最醒目的一款。按照規(guī)定，對報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目價(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，北京市住建委可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

“后期價(jià)格不得高于前期”的條款雖非北京首創(chuàng)，但對于習(xí)慣了“低開高走”開盤節(jié)奏的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，面對這一強(qiáng)制性條款，仍會感到相當(dāng)不適應(yīng)。

“先開高價(jià)盤不就行了！”京城某代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向中國證券報(bào)記者表示，房地產(chǎn)項(xiàng)目在申報(bào)預(yù)售許可證時(shí)，只要按照價(jià)格順序，由高到低進(jìn)行申報(bào)，就可避免“后期價(jià)格高于前期”的情況。他還透露，近期正在為一些房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃方案，其中就包含了上述對策，且有不少房企對此頗感興趣。

按照正常的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售節(jié)奏，首期開盤的項(xiàng)目往往單價(jià)最低，隨著配套的逐漸完善，后期項(xiàng)目銷售均價(jià)也逐漸提高，即“低開高走”。這種銷售策略符合購房者“買漲不買跌”的心理，并能起到一定的蓄客效果，為開發(fā)商所常用。

為規(guī)避政策，該代理機(jī)構(gòu)提出的策略是“反其道而行之”。即按照項(xiàng)目品質(zhì)的不同，率先為“樓王”項(xiàng)目申報(bào)預(yù)售證，其次再申報(bào)戶型較為一般的房屋，最后為條件相對較差的“尾房”申報(bào)。這樣一來，后期項(xiàng)目的開盤價(jià)格就不會高于前期。

該負(fù)責(zé)人表示，這種策略的好處在于，一旦首期的“樓王”項(xiàng)目獲批預(yù)售資格，后期項(xiàng)目便可順利出貨。從而在嚴(yán)控價(jià)格的情況下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售的“金蟬脫殼”。

按照北京市的規(guī)定，只要后期項(xiàng)目的預(yù)售價(jià)格不會明顯高于前期，項(xiàng)目便可獲批預(yù)售資格。因此，這種銷售策略還將使得品質(zhì)相對不佳的后期項(xiàng)目在定價(jià)時(shí)，可向前期的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目看齊，從而保證利潤。

業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前北京嚴(yán)控高端住宅價(jià)格，這種策略的風(fēng)險(xiǎn)在于，首期項(xiàng)目或因報(bào)價(jià)過高而無法通過審批。“首期‘樓王’項(xiàng)目申報(bào)時(shí)的價(jià)格不宜過高，從而在一定程度上犧牲利潤，并為后期項(xiàng)目的出貨預(yù)留空間。”該負(fù)責(zé)人表示。

事實(shí)上，2010年以來，有不少項(xiàng)目采用了上述策略。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若政府部門加強(qiáng)對預(yù)售價(jià)格的管制，就可能造成項(xiàng)目推遲開盤的情況，并影響市場供應(yīng)。