２０１４年以來，關于樓市“一半海水，一半火焰”的論調盛行：盡管三四線城市“山雨欲來”，一線城市卻沐浴著不會消褪的陽光。然而，記者近期采訪發現，北京前三月成交大幅下降，開盤價下調；廣州知名房企給出購房８．８折、“分期首付”的優惠。

從“日光”“哄搶”“徹夜排隊”到“打折”“調價”“分期首付”，在經歷了過去十多個月的快速上漲后，這些關鍵詞的改變，表明一線城市“只跌不漲”的神話正面臨考驗，也說明樓市買賣雙方的心理博弈開始出現新變化。

降價不明說　暗降知多少？

【地點：北京，住總萬科橙。】

２０１３年９月：售價待定

２０１３年１１月：預計售價２７０００元

２０１４年１月：售價待定

２０１４年３月：即將開盤，預計售價２３０００元。

這是在等候預售的７個月時間里，位于北京市大興區的住總萬科橙樓盤在其官網和一些房地產專業網站上公布的預售價變化軌跡，從２７０００元到２３０００元，開盤價調低４０００元，等于降價超過１５％。在反反復復的價格變動和待定信息中，透露出耐人尋味的房價走勢和市場變化信號。

【地點：廣州，保利·西海岸，保利·塞納維拉，保利·公園九里】

記者近日走訪了保利上述三個項目的售樓處，銷售人員均向記者表示可以進行“首付分期”：如果購買首套住房，首付可以分４個月交清，第一個月僅需付房款的５％，購買第二套住房的首付甚至可以延長到９個月。一位銷售人員告訴記者。

【地點：廣州，時代南灣。】

銷售人員：現場認購享受“史無前例”的８．８折優惠，老業主介紹新業主交易成功，獎勵１萬元現金。

【解讀】“降價是最難從開發商嘴里聽到的兩個字，但當市場變化，他們在公開場合無數次說著房價必將堅挺的同時，也有無數種‘暗降’的辦法把房子賣出去。”一位在上市房地產公司任職的銷售經理告訴記者：調低開盤價、送首付、送裝修、送家電、“Ｘ萬抵ＸＸ萬”等都是常用辦法。

四重因素影響　購房心理戰轉向

記者在采訪中發現，這些優惠不乏作秀的成分。但即便是作秀，如果有一些歷史的縱深感，就能明顯發現出不同。

廣州保利的銷售人員表示，首付分期是“大促銷活動”“不可能一直持續下去”，希望記者早下決定，“手快有，手慢無”。

而將時間回溯到２０１３年１０月，還是在保利·西海岸，銷售人員的底氣要強硬很多：購房首付３成，且需和開發商規定的貸款合作銀行簽訂合同，該銀行當時執行的首套住房貸款利率上浮１０％。購房者要么買，要么走。

“一旦出現這種情況，你就知道，開發商又要心口不一了，這證明，他們的日子開始不如想象中好過了。”一位購房經理表示。

記者采訪發現，目前，至少有四重力量影響并導致了這一結果。

－－市場調節。中國房地產數據研究院執行院長陳晟等專家分析，從２０１２年下半年開始，一線城市的樓市已經出現了一波連續十多個月的上漲，國家統計局公布的數據顯示，截至２０１３年１２月，京滬穗深四大一線城市的房價同比漲幅超過或接近２０％，在已經執行了２年多的嚴格限購政策后，盡管供需矛盾仍然緊張，但擠出了投資投機需求后，絕不足以支持如此大幅度的瘋狂上漲，在擠出了追漲、恐慌的超前購房陰影后，市場必然會有所理性調整。

－－調控發力。在一線城市“越調越漲”的壓力聲中，京滬穗深在去年下半年都出臺了更嚴格的調控加碼規定。例如，廣州將外來人口繳納社保允許購房的期限從２年增加到３年，這些嚴格的調控政策也在鞏固和加強調控的效果。

－－預期分流。北京２０１４年起試點安居性商品房，僅前兩個自住房項目的申請就超過４０萬套，從商品房分流了大批需求，并直接影響了市場預期。北京市統計局最新發布數據顯示，前兩月北京商品房銷售面積比上年同期下降３９．１％。而廣州、深圳等多地已經或籌備推出類似共有產權保障房項目，也將給市場帶來巨大影響沖擊。

－－資金壓力。中原地產分析師薄夫利認為，盡管去年上市房地產企業銷售回款再創新高，但在房地產融資持續收緊和頻頻出擊搶當地王等疊加影響下，開發商也需要讓利跑量，加快資金周轉。

規劃著陸　能否讓“只漲不跌”神話祛魅

從時代地產到萬科、保利，這些標桿地產公司近期在一線城市的動作表明，在經歷了過去一輪快速上漲后，本已居高不下的一線城市核心區域房價對調控并非“免疫”，也絕不是只漲不跌的“神話”。

國家統計局最新公布的數據顯示，２月北京房價同比上漲１５．５％，和去年動輒２０％左右的增速相比，漲幅已經開始有所收窄。

專家表示，這不僅對一線城市樓市和購房者預期帶來影響，對全國市場也將帶來傳導和示范沖擊。

山東大學房地產研究中心主任李鐵崗說，一線城市出現的降價促銷將對庫存較大的二三線城市起到示范作用。雖然目前部分二三線城市還沒有出現明顯的降價現象，但預計未來兩三個月將看到一些變化。

３月１６日，國務院正式頒布《國家新型城鎮化規劃（２０１４－２０２０年）》，其中明確要“健全房地產市場調控長效機制。調整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構建房地產市場調控長效機制。各城市要編制城市住房發展規劃，確定住房建設總量、結構和布局。”

李鐵崗認為，這是未來房地產市場發展的綱領性文件，對一線城市而言，城市功能的再定位和人口、產業的紓解轉移將在未來成為緩解供需矛盾的重要武器，對遏制二三線城市乃至四線城市出現的“造城沖動”，引導其在產業城鎮化的基礎上發展健康的房地產市場，也具有重要的指導意義。（“中國網事”記者烏夢達 王浩明席敏）