葉女士：我們小區的物業公司就要到期了，原來的物業公司是樓盤的開發商自己的物業公司，但其服務質量真的不好，對小區幾乎沒履行管理職責。于是小區大部分業主想要重新找一家物業公司。在選舉時，我們每一套房都有一票的權利，但這個小區還有一部分空置房，開發商沒有銷售出去。有人說，開發商沒銷售出去的每一套房都有一票的權利，那開發商若到時不想更換原有的物業公司，那他們就有很大的一部分勝算了。想請問律師，這種說法是否正確？

饒律師：不正確?！吨腥A人民共和國物權法》第七十六條規定：下列事項由業主共同決定：選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

同時《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條規定：物權法第七十六條第二款規定的業主人數和總人數，可以按照下列方法認定：(一)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；(二)總人數，按照前項的統計總和計算。

因此，開發商沒有銷售出去的房屋，只能按一票計算。只要你們小區的占建筑總面積一半以上的業主且總人數過半通過就可以更換新的物業公司。

來源：揚子晚報 編輯：張少虎