今春，雖然延續(xù)深調(diào)之勢，但開發(fā)商的“自救”行動，也讓樓市又現(xiàn)回暖跡象。如昆明，許多開發(fā)商以低價入市、折扣頻出等形式試探市場，成交量回升、“日光盤”又現(xiàn)。

那么，云南州市的房地產(chǎn)又是什么狀況呢？日前，記者兵分六路走基層，分別前往曲靖、紅河、楚雄、大理、西雙版納、騰沖、瑞麗等地探訪。在深刻感受到州市房地產(chǎn)市場開發(fā)建設(shè)的虎狼之勢的同時，也發(fā)現(xiàn)州市房地產(chǎn)市場明顯比昆明慢半拍，目前基本處于去年下半年昆明樓市的僵持局面。

瑞麗

新盤迭出 競爭激烈

自被列入國家重點開發(fā)開放實驗區(qū)以來，有“東方珠寶城”之稱的瑞麗房地產(chǎn)市場就一路上揚，2010年瑞麗的普通住宅房價才2000元/平米，如今已達到了3500元/平米左右，電梯洋房均價4000元/平米左右商鋪均價在7000-8000元/平米左右 ，獨棟別墅每平方米售價在萬元左右。

當前，在宏觀調(diào)控政策影響下，瑞麗房地產(chǎn)市場也陷入了深度觀望中，但在當?shù)兀瑹o論是購房者還是開發(fā)商都對市場前景充滿了樂觀情緒。煤化地產(chǎn)在瑞麗開發(fā)的地產(chǎn)項目相關(guān)銷售負責人陳果表示，30多年前，深圳還只是個漁村，碰上了改革開放建設(shè)經(jīng)濟特區(qū)這個機遇，它上升為全國的耀眼明珠；如今的瑞麗，同樣遇上了“建設(shè)國家級重點開發(fā)開放實驗區(qū)”這個大好機會，前途不可估量。特別是中緬油氣管道入境口、大瑞鐵路、龍瑞高速等重大工程的建設(shè)，不僅將改善交通狀況，更將帶動20萬人流到瑞麗。而瑞麗成為“特區(qū)”后，發(fā)展機遇將更大。

據(jù)了解，在2011年全省口岸出入境運行情況統(tǒng)計中，瑞麗進出口岸人員、交通工具、進出口額在全省口岸中位列第一，出入境貨運量位列第三，是云南省對緬貿(mào)易最大的陸路口岸。今年2月28日至29日，國家口岸辦常務(wù)副主任趙福地前往考察時表示，國家口岸辦今后將在政策上、資金上進一步給予瑞麗支持，以助推云南橋頭堡和瑞麗國家重點開發(fā)開放實驗區(qū)的建設(shè)。

在房地產(chǎn)開發(fā)方面，目前除當?shù)乇就灵_發(fā)商外，瑞麗已經(jīng)吸引了煤化地產(chǎn)、云投集團、雅居樂等開發(fā)商的進入，近期新盤迭出，整個住宅市場競爭較為激烈，未來一段時間，市場的供給量更大，小高層住宅供應(yīng)也將逐漸增多。

大理

“大海東時代”來了

三十年河西，三十年河東。這句話套用在大理房地產(chǎn)市場開發(fā)上也恰如其分。當前，隨著大理“保護海西，開發(fā)海東”號角的吹響，海東18公里沿線的規(guī)劃已具雛形，大理重點的房地產(chǎn)項目都已在該區(qū)域開花結(jié)果。除了洱海國際生態(tài)城、大理公館、洱海傳奇等早期項目在建在售外，國內(nèi)著名的華彬集團、五洲國際、云南城投等的項目也已入住開工。

一個嶄新的“大海東時代”

“過去看海西，現(xiàn)在看海東。”大理佳利集團總裁助理楊繼先向都市時報記者表示，大理的城市發(fā)展正進入一個嶄新的“大海東時代”，各級政府已形成共識，所以目前大理海東片區(qū)已成為各大地產(chǎn)商競相角逐的熱土。有金可掘，正是讓地產(chǎn)資本逐鹿蒼洱之畔的真正原因。

海東片區(qū)位于洱海東部淺丘地區(qū)，這一帶臨近海邊，面朝蒼山，具有較典型濱海面山景觀資源，海岸線長70公里，洱海著名的九曲十八灣，有半數(shù)在這一線。海東片區(qū)依山傍水、海灣曲折，山勢和緩，綠柳成陰，“山、海、灣、島、濕地”的布局形成了絕佳的人類棲息地，是觀賞大理蒼洱風光的最佳平臺。根據(jù)總體規(guī)劃，經(jīng)過15年左右的時間，大理將把海東片區(qū)打造成為科學發(fā)展的樣板，生態(tài)城市的樣板和國際化的康體休閑度假城市的樣板。業(yè)內(nèi)人士表示，此舉也將使得更多的人實現(xiàn)“面朝大海、春暖花開”的居住夢想。

云南財經(jīng)大學周大研教授認為，大理本身就有讓人產(chǎn)生購房欲望的資源和素質(zhì)，“蒼山、洱海，四季如春的氣候，風花雪月，這都是大理房地產(chǎn)發(fā)展的資本。加之它作為滇西咽喉，是通往麗江、保山等省內(nèi)城市和省外很多城市的要塞。這些條件都注定了大理的房地產(chǎn)有著廣闊的市場，它的消費群體不僅僅局限于當?shù)亍⒈臼。莵碜允澜绺鞯亍！?/p>

大理房價降價空間小

據(jù)了解，經(jīng)過調(diào)控政策的持續(xù)作用，目前大理房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)狀態(tài)。大理普通住宅均價為4000—5000 元/平米，別墅均價在8000——10000 元/平米。3月18日，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2月份大理房價環(huán)比持平，同比上漲0.6%。.在接受都市時報記者采訪時，大理多數(shù)開發(fā)商都表示，大理的房價降價空間很小，但會推出小高層、小戶型產(chǎn)品，以滿足剛需或者投資需求，這樣一來，大理的房價整體會有所下降。

而剛剛過去的2011年，大理旅游業(yè)更是創(chuàng)下了驕人成績：接待海內(nèi)外旅游者1545萬人次，同比增加15.5%， 旅游業(yè)總收入138.4億元，同比增加20.4%。在今年2月份召開的大理市兩會上，不少人大代表、政協(xié)委員也都再提案“營銷大理”，預(yù)計下一步大理在城市營銷上還將有大動作。大理開發(fā)商表示，大理是世界生態(tài)名城，大理的樓盤銷售具有很強的外向型，置業(yè)者認可了大理，也就認可了大理的房地產(chǎn)項目。

騰沖

數(shù)十開發(fā)商攻城略地

已經(jīng)過幾千年文明熏陶的騰沖，是名符其實的文化之邦，也是著名的僑民之鄉(xiāng)，素有“翡翠之鄉(xiāng)”、“玉石城”之稱。且擁有火山群、熱海、濕地、疊水河瀑布等不可復制的自然資源。當前，騰沖旅游地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正進入黃金時期。

“騰沖現(xiàn)在已經(jīng)不是簡單的建房了，已經(jīng)是在造城！”當?shù)匾晃毁Y深媒體人士向都市時報記者表示，現(xiàn)在騰沖的房產(chǎn)不僅是騰沖的投資品更是全國的投資品，很多國內(nèi)省內(nèi)知名的開發(fā)商都已經(jīng)介入騰沖的房地產(chǎn)開發(fā)，且項目規(guī)模一個比一個大。

樓盤外銷比例大

如占地1000畝的水墨中國、4000多畝的騰沖世紀城、2萬余畝的高黎貢國際旅游城......據(jù)了解，截至目前，已有世紀金源、中電投、龍潤地產(chǎn)、永興地產(chǎn)、奧宸地產(chǎn)、圣基房地產(chǎn)、恒達地產(chǎn)、上海申伸強集團 、上海三富等開發(fā)商在騰沖攻城略地，再加上本地地產(chǎn)商開發(fā)的項目，騰沖市場的樓盤已達30多個。當前，小高層住宅均價3500元/平米左右、聯(lián)排別墅4800—5000元/平米左右、獨棟別墅8000元/平米左右，這些樓盤的客戶群體以省外的居多。

“除了在本地和省內(nèi)消化外，我們外銷的首選是成都、重慶。”水墨中國營銷總監(jiān)王偉表示，騰沖已是知名的旅游勝地，成都、重慶的客戶都是一路自駕游過來的。“去年世紀城樓盤是保山地區(qū)的銷售冠軍，銷售額達到15億元，其中外地客戶占比很大，北京、上海、東三省是重要的客源地。”騰沖世紀城銷售總監(jiān)鐘章告訴記者，騰沖不僅具有不可復制的自然資源和厚重的歷史文化，而且是一個值得體會的城市，保存下來的東西更加純樸，很多外地來的游客都有留下來的欲望，所以騰沖樓盤都擁有很大比例的外地客源。

“造城”與“造景”一步走

據(jù)了解，隨著騰沖駝峰機場通航，鐵路、高速公路的相繼開工建設(shè)，騰沖已經(jīng)迎來了旅游地產(chǎn)發(fā)展的黃金時期。騰沖機場目前是全省最繁忙和最具有發(fā)展?jié)摿Φ闹Ь€機場之一，已經(jīng)開通了昆明、成都、重慶、廣州、西雙版納和麗江6條航線，現(xiàn)在已經(jīng)能夠直飛北京。騰沖機場平均每天有10個航班，客座率都高達90%以上。來自國內(nèi)外空中客源、高端客源的急劇增加，騰沖旅游呈現(xiàn)出井噴式增長的勢頭，而旅游業(yè)的紅火直接帶動了騰沖房地產(chǎn)的升溫。

高黎貢國際旅游城項目策劃經(jīng)理廖剛表示，其實從開發(fā)商的角度來說，更希望通過旅游業(yè)帶動相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，游客如候鳥一樣來了又走走了又來，將房子流轉(zhuǎn)起來，市場才能做大。據(jù)了解，現(xiàn)階段，騰沖正秉著“造城”與“造景”為一體的理念開發(fā)建設(shè)，在規(guī)模上，預(yù)計將規(guī)劃建設(shè)成為35平方公里、可容納30萬人口的中小城市；在功能上，預(yù)計讓騰沖成為滇西旅游圈乃至面向南亞旅游圈的樞紐和游客分流中心；在環(huán)境上，預(yù)計將騰沖打造成為休閑度假理想的優(yōu)秀旅游城市。（都市時報 李先鋒）

紅河

9個市縣落差大

3月26日，紅河州房地產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布了紅河州各市縣房價的最新均價（含洋房、別墅價格）。數(shù)據(jù)顯示，彌勒縣以5358元/平米的均價居于各市縣房價之首，其次是蒙自市與個舊市。在參與統(tǒng)計的9個市縣中，房價最高與最低的市縣間均價落差達3452元/平米。紅河州地產(chǎn)借區(qū)位、資源優(yōu)勢之力發(fā)展趨勢明顯。

各市縣間房價落差大

公布的數(shù)據(jù)中，各市縣按房價由高到低順序排列為：彌勒縣（5358元/平米）、蒙自市（3820元/平米）、個舊市（3711元/平米）、河口縣（3590元/平米）、石屏縣（3468元/平米）、開遠市（2478元/平米）、金平縣（2450元/平米）、建水縣（2409元/平米）、紅河縣（1906元/平米）。價格最高的彌勒縣房價與價格最低的紅河縣房價落差達3452元/平米。

據(jù)記者調(diào)查，在紅河州目前在售的項目中，彌勒湖泉灣Ⅰ號、盛世家園；蒙自盛世商都、創(chuàng)泰御景 ；個舊天水灣·花樣山谷、泰和·文匯苑；石屏鵬景莊園；開遠鳳凰山水、渝景花園二期都是炙手可熱的樓盤。由于各市縣發(fā)展水平差異，以及區(qū)位差異，造成了各個項目之間的價格落差。

同時，即便是同一市縣內(nèi)，價格差仍然不小。以個舊為例，位于金湖東路東側(cè)的天水灣·花樣山谷起價僅2138元/平米，而位于市中心較好地段的項目價格則達到了4000元到5000元/平米。同樣的情況，在紅河州的其他市縣也有出現(xiàn)。

蒙自、彌勒借力發(fā)展

作為紅河州政府所在地，蒙自地產(chǎn)借此區(qū)位優(yōu)勢，得以蓬勃發(fā)展。繼2003年州政府從個舊遷至蒙自，蒙自又趕上了“中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)”、中越“兩廊一圈”建設(shè)、“紅河州新州府和滇南中心城市建設(shè)”、“泛珠三角區(qū)域合作”、“西南六省區(qū)市合作”等一系列千載難逢的重要發(fā)展機遇。

這一系列機遇促成了蒙自房價的直線上漲。業(yè)內(nèi)專家認為，蒙自地產(chǎn)市場目前需要的是消費引導，急待知名大型超市、精品百貨、影院、美食、國內(nèi)外知名品牌連鎖店等新鮮商業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)豐富老百姓的生活。

與蒙自借力發(fā)展的模式類似，彌勒縣憑借溫泉資源優(yōu)勢發(fā)展旅游地產(chǎn)的道路，也受到業(yè)界的肯定。繼湖泉灣Ⅰ號與盛世佳園住宅的熱賣，彌勒商業(yè)地產(chǎn)迎來一個高品質(zhì)時期。3月17日，云南金鼎地產(chǎn)旗下彌勒金辰時代廣場與沃爾瑪簽約。同時，項目與肯德基、國美電器、屈臣氏等商家的入住協(xié)議也正在洽談中。大品牌的入駐，不僅為項目贏得機遇，更為彌勒縣人們生活品質(zhì)的提高產(chǎn)生了積極效果。

3月24日，連接“雞石”高速公路的“雞個”高等級公路宣告竣工通車，作為紅河州“四縱四橫”公路網(wǎng)的重要組成部分，該路段是省城通往紅河州南部地區(qū)的重要干道，同時也是個開蒙滇南中心城市半小時公路網(wǎng)的主要干道之一。無疑，交通的暢通，將是紅河州各市縣地產(chǎn)未來借勢發(fā)展的又一推動力。（都市時報 任蓓蓓）

曲靖

房價堅挺 人氣下降

3月24日，曲靖麒麟?yún)^(qū)城南的瀟湘新區(qū)、城北的東盛·和順佳園、盛大國際商貿(mào)城三個樓盤集中開盤，這也是自2012年以來曲靖樓市首見開盤。沉寂的局面被打破，然而，從幾個樓盤的開盤情況來看，價格依然堅挺，銷售也不盡如人意。全國及昆明樓市降價趨勢已經(jīng)明朗，曲靖樓市價格走勢則還有待關(guān)注。

房價連漲 價格優(yōu)勢盡失

在去年以前，曲靖的房價在滇中四城中是最低的，每平米不到2000元的均價讓業(yè)界直呼價格洼地。然而從2010年下半年開始，房價開始逐步上揚，去年一路狂飆猛進，直到11月份才有止步的趨勢。

到目前，曲靖麒麟?yún)^(qū)內(nèi)已經(jīng)找不到3000元/平米以下的住宅，市中心黃金地段住宅價格大都在5000元/平米以上，即將突破6000元大關(guān)，其中，華盛國際的一套二手房標價竟高達6800元/平米，大有破七的趨勢。與去年初相比，曲靖目前的房價漲幅幾乎都在50%以上。

盡管如此，全國包括昆明在內(nèi)的房價都也已經(jīng)降聲一片，曲靖的房價卻未見降勢。以上周末開盤的幾個樓盤為例，位于城南的瀟湘新區(qū)二期開盤均價是4500元/平米，比起去年11月份的開盤價格還上漲了近300元/平米；位于城北珠江源大道附近的東盛·和順佳園開盤均價3300元/平米，同區(qū)域樓盤售價近幾個月來均維持在3200元/平米左右。

根據(jù)售樓部反饋，瀟湘新區(qū)二期開盤釋放房源130套，售出40至50套，銷售率連40%都不到；東盛·和順佳園開盤釋放房源106套，賣了50多套，去化50%左右。由此可見，市場對價格的接受程度不高，購房者觀望態(tài)度明顯。

豪宅火爆 普通住宅受挫

“曲靖目前的樓市狀態(tài)就有點像昆明金尚俊園拉開降價帷幕之前的膠著，高端物業(yè)還好，普通住宅是賣不動了”。在曲靖代理多家樓盤銷售的勵思勤地產(chǎn)總經(jīng)理林淳金介紹，曲靖的開發(fā)商很多只會按照自己的思路出牌，下一步也不見得馬上會跟從市場大勢進行降價走量。

從多家售樓部實地走訪的情況看，在售房源價格與去年基本持平，但現(xiàn)場幾乎沒有人看房，人氣都比較冷清，“前幾年，在年初的時候，各樓盤開盤和促銷活動都比較多，很熱鬧，但今年大家都沒怎么動，相比起來，就有些死氣沉沉的，來看房的人少，購買的就更少了”。麒麟嘉城售樓中心的一位負責人表示。

曲靖普通住宅銷售看似陷入僵局，高端住宅消費力則比較樂觀，其中又以敏大金麟灣為最。在去年底，敏大金麟灣推出第二批100多套房源，其中獨棟16000元/平米，雙拼價格也達到10000元/平米左右。沒有公開開盤，全部內(nèi)部認購，還被瘋搶，很多人為弄到一套房子還拼命托關(guān)系。

“曲靖的豪宅消費能力是非常可觀的，金麟灣物業(yè)類型稀缺，加上高投入打造的景觀，整體填補了曲靖高端住宅市場的空白”。敏大地產(chǎn)營銷經(jīng)理董國濤這樣解釋逆市熱銷的秘密。（都市時報 楊麗芬）

版納

“大手筆”動作偏慢

景洪4000元/平米以下的房子難覓，“本地人”購房比重正在上升；嘎灑片區(qū)據(jù)稱也已經(jīng)無地可拿，“大手筆”動作偏慢，外地開發(fā)商目前最迫切的問題就是“缺人”……“外向”的版納樓市，既有新變化，也有新問題。

4000元/平米以下的房子難覓

昆明房價“拼跌”，版納樓市又是怎樣一番處境？記者一番探查下來，版納州府——景洪市難覓4000元/平米以下的房子。作為版納形象的“臉面”——滄江新區(qū)仍是房價高位區(qū)，西雙十貳城住宅公寓銷售已近尾期，均價維持在5500元/平米的水平，樓層好的則喊價6000元/平米以上；相隔不遠的雍璽臺，區(qū)區(qū)34套多層大宅，均價高達6800元/平米，據(jù)售樓人員稱已賣掉大半，“多數(shù)買家是本地人”；傣江南·濱江豪苑價格也浮動在6000元/平米上下；尚處蓄客期的曼景蘭古城（緊鄰西雙十貳城），還沒怎么宣傳，價格也未定，就有客戶提著5萬—20萬元不等的現(xiàn)金來到售樓部交定金……記者不禁感嘆，版納房價硬度高，這讓一路殺跌的昆明樓市情何以堪？

而版納樓市的置業(yè)結(jié)構(gòu)也在悄然生變，一直視“車程10分鐘”為遠郊的景洪人，逐漸接受了滄江新區(qū)——這個理論上還不是景洪城中心的板塊，沿瀾滄江兩岸綿延的滄江新區(qū)最開初是“南腔北調(diào)”的外地游客投資置業(yè)，而今，耳濡目染了滄江新區(qū)巨變的“本地人”，也加入進來，一些主打“外銷”的樓盤，也開始順勢主攻本地市場，最為典型的是金源集團開發(fā)的濱江果園度假山莊，其一期項目70%以上是外地客，而到了二期，基本上70%都是本地人。

外地開發(fā)商很“缺人”

西雙版納國際旅游度假區(qū)項目、鳳凰谷溫泉旅游度假區(qū)、云南白藥項目、華僑城、云投建設(shè)項目、楠景新城……外地開發(fā)商運作的少則千畝、多則逾萬畝的“大手筆”已將景洪周邊可開發(fā)用地資源搶空，其中，嘎灑片區(qū)據(jù)稱也已經(jīng)無地可拿。據(jù)西雙版納云投建設(shè)泛亞置業(yè)有限公司營銷副總經(jīng)理陳世杰稱，嘎灑片區(qū)未來就將涌現(xiàn)十余個甚至數(shù)十個五星級酒店，而嘎棟片區(qū)的西雙版納國際旅游度假區(qū)項目，其星級酒店就有8個。眼下，像雅居樂等外地開發(fā)商最迫切的問題就是“缺人”，積極物色熟悉版納當?shù)厥袌鲂星榈摹暗禺a(chǎn)精英”成為這些“外地人”主要任務(wù)，以避免在漫長的開發(fā)期當中水土不服，陰溝里翻船。

當然，這些外地開發(fā)商出手闊綽，記者在市區(qū)內(nèi)的金象盛景售樓部內(nèi)正巧碰到一個準備選擇一次性付款買房的膠農(nóng)，“開發(fā)商給了我們家每人39萬元的賠償，地被征了，我們只能來市區(qū)內(nèi)買房安家”，而這位膠農(nóng)口中的開發(fā)商，便是運作西雙版納國際旅游度假區(qū)項目的萬達。

與之形成鮮明對比的是，版納多數(shù)本土房企的生存空間被擠壓到了主城區(qū)內(nèi)，尋找地段含金量高、體量較小的地塊進行開發(fā)（有的甚至只有5、6畝），譬如金象盛景、白象宮，位于主城核心區(qū)位，容積率基本徘徊在6.0左右，價格也是全憑“地段”吃飯。“開盤還得過一久，價格嘛，起碼也要5000元/平米以上！” 白象宮售樓人員向記者透露。（車云東）

來源：都市時報 編輯：寧波