在2008年樓市低迷后，市場很快好轉，房價也隨之迅速上漲。2011年，又一輪被業(yè)界稱為史上最嚴樓市調控政策襲來，住宅地產銷售一再遇冷，價格下跌。于是，云南的房地產業(yè)該尋求一條怎樣的出路成為了業(yè)界熱議、探討的話題。是商業(yè)地產、旅游地產還是產業(yè)地產？

有專家認為，云南應該借助自身的優(yōu)勢發(fā)展房地產業(yè)。在商業(yè)地產、旅游地產已經被炒得火熱之時，近來，產業(yè)地產又成為進入人們視野的一個新名詞。花卉、農業(yè)、物流、珠寶玉石……云南有太多的特色產業(yè)值得深耕細作。構建產業(yè)價值鏈一體化平臺，以產業(yè)為依托，地產為載體，云南的產業(yè)地產正在借產業(yè)優(yōu)勢發(fā)力。

產業(yè)地產成樓市另一著力點

從去年國家出臺樓市調控政策以來，不少開發(fā)商將眼光投向了不受政策影響的商業(yè)地產。然而，一位開發(fā)商告訴記者，他們推出的寫字樓、商鋪賣得并不好。盡管商業(yè)地產并未受到限購等政策的限制，但為何不少商業(yè)地產項目未受到市場熱捧？分析人士認為，如果說住宅地產的開發(fā)是小學，那么商業(yè)地產的開發(fā)就是高中，甚至是大學。商業(yè)地產的開發(fā)并不是普通的將房子蓋好賣完就行，還需要開發(fā)商有較強的資金實力，能夠長期持有部分商業(yè)，并對該商業(yè)項目后期的招商、運營方面有較強的綜合能力。且商業(yè)與住宅不同，最講求地段、位置，這些都是為何并非所有的商業(yè)地產項目都能成為香餑餑的主要因素。

由此，產業(yè)地產確實迎來了一個難得的發(fā)展良機，成為房地產業(yè)的又一著力點。業(yè)界人士分析認為，產業(yè)地產可以有效地實現(xiàn)居住價值、產業(yè)價值與城市價值三者的統(tǒng)一與良性循環(huán)，促進房地產投資向產業(yè)運營方面轉化，提升房地產開發(fā)商區(qū)域運營能力和產業(yè)運營能力，抵御政策的周期性風險。近年來，云南省的產業(yè)地產項目也開始紛紛嶄露頭角，諸如昆明斗南花卉市場、工業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、農資商貿物流中心、珠寶玉器城等項目開始被關注。

云南省產業(yè)地產尚處初級階段

何為產業(yè)地產？對于這個新名詞，不少人很難對其界定。云南邁拓農業(yè)投資有限公司董事長王會強認為，產業(yè)地產是整合資源、承載與促進產業(yè)發(fā)展的地產形態(tài)，是一種將地產開發(fā)、產業(yè)發(fā)展和城市功能3方面的發(fā)展有機結合、相互促進的新型地產開發(fā)模式。

事實上，產業(yè)地產就是以構建的產業(yè)價值鏈一體化平臺，以產業(yè)為依托，地產為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營。以獨棟寫字樓、高層辦公樓、標準化廠房、研發(fā)樓為開發(fā)對象，整合自然資源、社會資源、經濟資源等，打造產、學、研產業(yè)集群，提高企業(yè)發(fā)展力的新型產業(yè)形式。2003年，由聯(lián)東集團率先提出產業(yè)地產的概念后，其先后經歷了企業(yè)自建園區(qū)到工業(yè)地產，再到產業(yè)地產的發(fā)展階段。

然而有專家也提出，目前云南省的產業(yè)地產尚處于初級階段，已發(fā)展成形且?guī)赢a業(yè)快速發(fā)展的項目還屈指可數(shù)。但云南省本身擁有眾多特色產業(yè)，這是一大優(yōu)勢。

發(fā)展產業(yè)地產還需依托產業(yè)

從全國范圍看，產業(yè)地產發(fā)展近20年，投資回報率一直勻速上升，少有下挫，眾多外資和國內實力開發(fā)企業(yè)競相進入中國挖掘這座地產金礦。另一方面，產業(yè)地產所針對的客戶群與住宅地產、商業(yè)地產不同，大多都是該產業(yè)領域的一些特定客戶群體。因此，相比住宅和商業(yè)地產，產業(yè)地產受房地產宏觀調控影響較小。可以預見，產業(yè)地產物業(yè)的租售價格將有很大的上升空間，巨大的投資潛力不容忽視。

除了可以看到的發(fā)展前景，產業(yè)地產的發(fā)展又該尋求一條怎樣的路子？一位從事物流行業(yè)的業(yè)內人士表示，產業(yè)地產必須要依托產業(yè)發(fā)展，以優(yōu)勢產業(yè)作為基礎，但同時，又要通過產業(yè)地產的發(fā)展帶動產業(yè)不斷發(fā)展壯大。“可以說，兩者應該是相輔相成的。”

云南浩宏物流有限公司總經理陳智強也認為，在目前樓市調控影響下，產業(yè)地產確實面臨著很大的發(fā)展機遇。但他也提出，并不是所有的地產企業(yè)都能參與產業(yè)地產的開發(fā)，與住宅開發(fā)不同，產業(yè)地產對于開發(fā)商的資金實力、運營能力、客戶資源、產業(yè)升級等方面都有很高的要求。（楊春雁）

●產業(yè)地產案例

【物流】

浩宏欲打造第三方物流

隨著昆明市第一個物流業(yè)五年計劃《昆明市“十二五”現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》出臺，昆明將打造成國際物流供應鏈體系的重要節(jié)點，未來昆明這座新的“國際陸港”城市將備受各方關注。

云南浩宏物流集團副總裁邵女士告訴記者，近來，產業(yè)地產成為了一個備受關注的新名詞，但并不是所有的開發(fā)企業(yè)都能做好產業(yè)地產。她認為，產業(yè)地產的本質與核心是產業(yè)，要做產業(yè)地產必須先真正地理解好該產業(yè)。如何才能讓產業(yè)發(fā)展、升級，讓該產業(yè)降低成本，讓商戶、消費者從中獲益才是最重要的問題。以浩宏物流來說，在云南的物流產業(yè)領域已沉淀27年，目前擁有浩宏物流駕駛員廣場、鋼材市場、昆明謹浦汽車汽配后市場3大市場。隨后，還將在晉寧建設一個集鋼建筑、鋼結構、初加工、精加工、深加工、產品展示、倉儲、配送、物流、鋼材貿易及信息平臺的現(xiàn)代新型工業(yè)產業(yè)園區(qū)——云南錦洋工業(yè)園區(qū)。“要做好產業(yè)地產需要在該產業(yè)領域奠定基礎、積累資源，還需要具備人才、管理、服務、信息等綜合方面的操控能力。”邵女士說道。

云南浩宏物流有限公司總經理陳智強也表示，工業(yè)園區(qū)建好后，通過智能倉儲管理系統(tǒng)、信息平臺等方面的建設，浩宏物流將能成功實現(xiàn)第三方物流。屆時，客戶將可以在城區(qū)的辦公室里喝著茶，通過智能倉儲管理系統(tǒng)選擇工業(yè)園區(qū)里自己所需要的貨物，然后下單，并完成交易、配送、運輸?shù)裙ぷ鳌?/p>

（楊春雁）

【農業(yè)】

宜良開建農資商貿中心

宜良縣素有“花香水城”的美譽。正是依托宜良的自身優(yōu)勢，位于宜良縣的昆明泛亞農資商貿物流中心已于本月開工建設。

據云南邁拓農業(yè)投資有限公司董事長王會強介紹，昆明泛亞農資商貿物流中心以農資產業(yè)為依托，地產為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營。以寫字樓、辦公樓、公寓樓、標準化廠房、科技研發(fā)中心樓、農資檢驗中心樓、電子商務樓為開發(fā)對象，整合資源打造產、學、研農業(yè)產業(yè)集群，提高企業(yè)發(fā)展力的新型產業(yè)形式。“我們希望將農資商貿物流中心打造成為一個云南的農資品牌，真正的形成農資產業(yè)高度聚集。”他說。

據了解，昆明泛亞農資商貿物流中心是昆明市唯一啟動建設的農資物流市場項目，商貿物流中心還具有完善的商務辦公、住宿、餐飲、娛樂、金融等配套服務，將其打造成為面向東盟的一站式農資商貿物流平臺，服務云南、溝通全國、輻射東盟。

王會強認為，產業(yè)地產和普通住宅地產的區(qū)別在于，傳統(tǒng)的住宅地產只是簡單的買地、建房和賣房的過程，只有“房”和“地”，而沒有“產”；即沒有產業(yè)、也沒有依托于產業(yè)生存與發(fā)展的長期可經營的“資產”。但產業(yè)地產通過整合資源，使“房”、“地”和“產”真正融為一體。

（楊春雁）

【珠寶玉石】

玉石項目頻現(xiàn)地產引擎

作為云南省已經確定的十大特色主導文化產業(yè)之一的珠寶玉石產業(yè)，基于其近千億的年產值預期，產業(yè)鏈條上的每一環(huán)都萌動著難以抑制的投資沖動。根據全省珠寶玉石產業(yè)重點建設“1個中心、3大特色區(qū)域、3條銷售熱線”的布局，近年來珠寶玉石產業(yè)正以昆明為中心，拉動著珠寶產業(yè)地產在全省珠寶產業(yè)的每一個布點上頻頻落子，造就一個個產業(yè)發(fā)展新引擎。

昆明玉器城，在昆明樓市業(yè)界，或未能稱得上扛鼎之作，但其對于云南珠寶玉石產業(yè)而言，堪稱業(yè)界航母。在樓市低迷期，昆明玉器城近期再推認籌卡，引來全城關注。昆明玉器城項目策劃總監(jiān)周雪介紹，該項目立足產業(yè)鏈制造的基礎，積極推進以產品設計、原料采購、倉儲運輸、訂單處理、批發(fā)經營和終端零售產業(yè)為龍頭的第三產業(yè)的發(fā)展，打造成“玉出云南”的龍頭產業(yè)基地。據悉，昆明玉器城的投資前景已得到了全國各地眾多商家看好，周大福、周生生、老鳳祥等實力商家已確定進駐。

此外，德宏（國際）珠寶小鎮(zhèn)成為芒市城一大地標性建筑。由珠寶小鎮(zhèn)承辦，剛剛落幕的芒市第二屆珠寶玉石（毛料）投標交易會，成交近600標，交易額達1000多萬元，再次刷新芒市玉石毛料交易紀錄。芒市珠寶商會副會長、德宏（國際）珠寶小鎮(zhèn)董事長陳水奇介紹，2010年底動工的珠寶小鎮(zhèn)，正是看好產業(yè)基礎與前景，目前珠寶小鎮(zhèn)的珠寶企業(yè)和商戶就超過了一千家，而且聚集效應日益增強。（戴川）

【生態(tài)休閑產業(yè)】

項目帶動產業(yè)集群發(fā)展

西山東麓，俯眺滇池，規(guī)劃中的中國昆明·海峽兩岸國際文化藝術創(chuàng)意交流中心暨臺灣國際生態(tài)休閑產業(yè)園，或將成為昆明人心中又一片美麗的桃源居所。

“通過對自然、生態(tài)、農田、水域及荒山、坡地的合法合理利用，徹底避免傳統(tǒng)房地產開發(fā)可能導致的破壞性，使西山片區(qū)自然生態(tài)環(huán)境得到有機保護的同時，帶動特色產業(yè)、城市農業(yè)精致化與循環(huán)經濟的協(xié)調發(fā)展。”臺麗國際集團副董事長詹介文在闡述項目規(guī)劃宗旨的同時，對于產業(yè)地產與傳統(tǒng)地產概念也有了明確區(qū)分。

詹介文介紹，臺灣在精致農業(yè)等方面發(fā)展的成功案例，對于地理和氣候都具備優(yōu)勢的云南，都具有參考價值，比如亞洲唯一的草莓酒置酒產地大湖酒莊、將觀光與產業(yè)結合的大坑農場、走馬瀨農場等。據了解，該項目擬將打造成融兩岸文化藝術交流、臺灣生態(tài)有機農業(yè)種植、自然地質景觀、觀光旅游度假、特色餐飲、休閑居住、養(yǎng)生養(yǎng)老等功能為一體的高品質綠色生態(tài)旅游休閑綜合體。

“以該片區(qū)為中心點，逐步形成以昆明西山為龍頭、廣泛聯(lián)系昆明市區(qū)、滇池片區(qū)、太平、安寧、晉寧、海口等周邊地區(qū)的國際化旅游休閑大區(qū)劃概念，形成強有力的產業(yè)輻射與聚集效應。”詹介文對于項目遠期愿景的描述，也正是產業(yè)地產聚集產業(yè)發(fā)展的核心要義體現(xiàn)。（戴川）

聚 焦

新華網：

一些人有意誤讀政策信號希望再次炒高房價

近期，我國一些地方房地產市場成交量有所增大，個別樓盤甚至出現(xiàn)久違的熱銷場面。與此同時，對于房地產調控政策，社會上出現(xiàn)一些猜測和議論，甚至是誤讀。這一系列新動向使房地產市場再次成為人們關注的焦點。

5月份新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市，雖然比4月份增加了3個，但比3月份減少了2個，而且漲幅均未超過0.2％。“該數(shù)據顯示，主要城市房地產價格繼續(xù)處于調整回落趨勢之中。”國務院發(fā)展研究中心金融研究所研究員巴曙松認為，從供求關系看，2011年房地產在建規(guī)模達到40億平方米左右，銷售僅10億平方米左右，供大于求的格局短期不會改變。

5月中下旬以來，有跡象表明，房地產標桿城市成交量有所放大，部分城市甚至出現(xiàn)近期罕見的整夜排隊購房的現(xiàn)象。購房者的心理變化，被房地產開發(fā)商充分利用。一些開發(fā)商有意釋放“房價已見底、調控將放松”的信號，誘導購房者出手。一些開發(fā)商利用相對寬松的貨幣環(huán)境，采取“以價換量”策略。這些也在一定程度上撬動了躍躍欲試的剛性需求。

對此，專家普遍認為，當前房價總體仍未達到合理水平，必須穩(wěn)定和嚴格實施調控政策，從供需兩端收緊資金，防止投機、投資類資金通過各種渠道流向房地產市場，逼迫開發(fā)商以價換量，使房價從高位繼續(xù)向合理回歸。 據新華網

觀 察

宏觀調控并非“松綁”房地產

自從2012年以來，市場上關于“限購松綁，金融政策調整”等放松調控的傳聞就已經不絕于耳。北京市住建委、上海市房管局、廈門市國土資源與房產管理局、湖南省發(fā)改委都曾先后就各種涉及“限購松綁”“房貸放寬”等問題發(fā)表過澄清聲明。鏈家地產市場研究部研究員陳雪表示，6月份一周之內，四部委接連發(fā)布涉房調控的表態(tài)，一方面說明在市場觀望相持的敏感期，輿論風險高企；同時也表明，目前中央對于房地產調控的態(tài)度依舊嚴謹，并無明顯的放松跡象。

然而，盡管從中央到地方多次重申了堅持房地產調控的決心和重要性，但隨著宏觀調控政策的變化，尤其是貨幣政策的調整，客觀上對房地產的復蘇起到了實質的推動作用。

廣州市同創(chuàng)卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文就認為，為“穩(wěn)增長”，貨幣政策、信貸政策的松動是大概率事件，雖然樓市調控總體基調未變，但一些資金難免會流入房地產市場。

中國房地產學會副會長陳國強表示，為“穩(wěn)增長”而出臺的一系列宏觀調控政策并不是為了松綁房地產市場，而是為了提振整個宏觀經濟。

房地產調控的基調未變，但市場周期性的變化還是來了。如何既要保證房地產行業(yè)的健康發(fā)展，又要控制房價的大幅波動，在現(xiàn)行的“限購”“限貸”政策之后，房地產調控仍有很長的路要走。據新華社

【花卉】

斗南花卉

產業(yè)地產成功范本

“中國花卉看云南，云南花卉看斗南。”這兩句話含義早已不僅僅停留在鮮花銷售環(huán)節(jié)上，背后潛藏的商業(yè)價值巨大。談到云南成功的產業(yè)地產項目，斗南花卉市場絕對當仁不讓。連續(xù)17年，斗南花卉市場在銷售量、交易額、人流量、現(xiàn)金流4個方面占據全國首位。記者聯(lián)系采訪了當年運作此項目的負責人之一，目前云南卓聯(lián)房地產開發(fā)有限公司負責人。他表示，實施“斗南花卉”品牌戰(zhàn)略以來，一直探索與農戶、基地、花商共同組建花卉產品合作組織，目前已形成相對完善的產業(yè)配套和產業(yè)集群發(fā)展格局。

云南卓聯(lián)房地產開發(fā)有限公司負責人表示，在成功運營了呈貢斗南花卉市場后，接下來有更多的底氣來開發(fā)云南省的產業(yè)地產項目。（王淑娟）

來源：春城晚報 編輯：寧波