5月28日下午，天氣稍顯陰沉。《證券日報》記者一邊趕往北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)區(qū)政府旁的藍(lán)爵公館項目，一邊電話預(yù)約看房。

“我們看房是需要預(yù)約的，不過您既然已經(jīng)在路上，那就過來看看吧。”藍(lán)爵公館的一位男銷售人員向記者如是表示。

隨后，記者簡單詢問了項目具體地址后就掛斷了電話。出乎意料的是，記者馬上接到了藍(lán)爵公館項目一位女銷售人員用手機(jī)打來的電話?！澳F(xiàn)在到哪里了？是否能找到項目？”該銷售人員簡單向記者介紹身份后，馬上追問道。

然而，令人意外的情況再度發(fā)生，上述銷售人員向記者熱心指路之后，馬上又打來電話問：“還有多久到達(dá)項目銷售處？”短短10分鐘，記者接到了藍(lán)爵公館項目銷售人員兩次電話，一條短信。如此急迫的與客戶建立聯(lián)系，縱使記者看過太多的樓盤，也第一次遇到如此“熱心”的樓盤銷售員。

這不禁讓人產(chǎn)生疑問，在北京房價連漲的市場趨勢下，有的項目不但售價一路走高，甚至難以搶到靠前的購房號，難道這個項目是個例外，賣的非常差？

每平米或直降近7000元

隨后，記者按照項目銷售人員所發(fā)的路徑提示短信趕往項目銷售中心，尚未到達(dá)目的地時，遠(yuǎn)遠(yuǎn)就看到一幅幾乎與9層樓高一樣高的巨幅廣告條幅，上面寫著“藍(lán)爵公館”四個大字以及售樓電話。

車停穩(wěn)后，記者發(fā)現(xiàn)，整體來看，項目體量并不大，由5棟樓組成，棟樓高約12層至15層不等，每棟樓的外立面均已做完，小區(qū)內(nèi)一條主路旁有一條小河流過。

“我們項目是高品質(zhì)小區(qū)，整個項目都是現(xiàn)房銷售”，藍(lán)爵公館一位銷售人員向記者介紹道，“項目目前銷售均價為21000元∕平方米，主要有兩大戶型，140平方米左右和160平方米左右的電梯入戶戶型，一般總價在300萬元左右”。

值得注意的是，據(jù)記者了解，該項目2012年9月曾一度以預(yù)售形式開盤，當(dāng)時的銷售均價定為2.78萬元/平方米，一舉刷新了房山區(qū)域房價紀(jì)錄，榮登房山區(qū)最貴豪宅。

根據(jù)有關(guān)媒體報道的當(dāng)時北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站信息顯示，藍(lán)爵公館在建委的備案案名為春水園，項目體量較小，全部僅有一期，共涉及5棟樓202套房源。數(shù)據(jù)顯示，藍(lán)爵公館5棟樓擬售均價最低為27426元/平方米，最高均價為28090元/平方米。

而有公開資料顯示，當(dāng)時同處良鄉(xiāng)的陽光邑上項目在售的聯(lián)排別墅定價也僅為21000元/平方米。此外，此前有過五次開盤即售罄記錄的萬科長陽半島，123平方米以上的三居和四居戶型售價也僅在18000元-19000元/平方米之間。

如此看來，該項目現(xiàn)在的銷售均價直降6800元/平方米。

“我們項目2013年3月份是第一次開盤”，上述銷售人員如此向記者強(qiáng)調(diào)道，當(dāng)時確實(shí)開盤價格定的比較高，現(xiàn)在推出的房源均價與當(dāng)時相比也有所下降，但當(dāng)時項目的成交價格約為24000元∕平方米，根本沒有下降那么多。

至此，令人疑惑的是，目前北京房價一路高升，開發(fā)商在新盤預(yù)售項目上都在暗中力爭以高價或者高于前一期銷售價格入市，降價銷售實(shí)屬罕見。

更值得注意的是，該項目目前已經(jīng)進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段。而一般一個項目一旦以現(xiàn)房形式銷售，由于資金成本要比期房更高，銷售價格都會大幅提升，但藍(lán)爵公館為何反其道而行之，不但銷售價格沒有提升，反倒大幅下降？

前地王網(wǎng)簽去化率僅12%

“我們項目從來沒有預(yù)售過，這個項目是開發(fā)企業(yè)為自己打品牌的作品，因此項目原來就定位于現(xiàn)房銷售。”上述銷售人員如此向記者解釋道。

為此，記者查閱北京市住建委網(wǎng)站后發(fā)現(xiàn)，在期房一欄里，確實(shí)能夠查到該項目曾在2012年6月17日拿到預(yù)售許可證，預(yù)售部位為1號-5號住宅樓（地上部分），預(yù)售面積為30086.36平方米。同時，該項目公示信息顯示，已經(jīng)轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷售。

“這是典型的期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售，主要原因還是賣不動?！币晃恢槿耸肯颉蹲C券日報》記者表示，藍(lán)爵公館項目是2010年房山的地王項目，當(dāng)時樓面地價接近10000元∕平方米，加之開發(fā)商定位失誤，變身豪宅后卻遭到市場拒絕，期房銷售受阻，大量前期投入的資金被套，無奈只能轉(zhuǎn)為現(xiàn)房后降價銷售，以便回籠資金。

而記者在北京市住建委網(wǎng)站獲悉，該項目現(xiàn)房銷售許可證是分為三批獲得的，分別為2013年3月18日，4月11日和5月2日獲得。最近一期獲得銷售許可的71套住宅擬售最高價格為24000元∕平方米。

“我們項目均價為21000元∕平方米，4號樓60套房已經(jīng)全部售罄，目前加推的兩棟樓也已經(jīng)售出近20套左右，實(shí)際售出的約為80套?！鄙鲜鲣N售人員同時向記者強(qiáng)調(diào)，“4號樓已經(jīng)全部網(wǎng)簽完畢了”。

更為值得注意的是，北京市住建委網(wǎng)站的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，該項目以現(xiàn)房形式銷售后，截至2013年5月29日，僅簽約3套，簽約面積428.57平方米，實(shí)際成交均價為19819元∕平方米。按此測算，項目轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售后回籠資金為849.38萬元。

如此來看，該項目目前的現(xiàn)房實(shí)際成交均價甚至不足20000元∕平方米。

除此之外，截至5月29日，記者獲悉的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)顯示，該項目從期房銷售到進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段已經(jīng)將近一年時間，共售出24套房，售出面積為3478.85平方米，實(shí)際成交價格為20814元∕平方米。

按此推算，整個項目202套房，地上銷售面積為30000平方米左右，目前售出套數(shù)占總量僅為11.88%，售出面積僅占總量的11.59%。

如此低的去化率，企業(yè)的資金壓力無疑是巨大的，開發(fā)商不惜逆市大幅降價也要加速出手也就顯得合理一些了。

5億元成本回籠受阻

事實(shí)上，記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，藍(lán)爵公館項目所在地位于房山區(qū)西潞街道太平莊村通尚苑二期，當(dāng)時出讓的地塊名稱為房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅(通尚苑二期)項目用地，該地塊即為2010年轟動一時的北京房山地王。

2010年1月14日，北京森陽房地產(chǎn)公司經(jīng)過28輪競價，以2.8億元的代價競得房山良鄉(xiāng)鎮(zhèn)通尚苑二期項目用地，溢價率高達(dá)199.63%。以當(dāng)時30101平方米的規(guī)劃建筑面積計算，該地塊樓面價高達(dá)9302元/平方米，一舉打破當(dāng)時房山地價紀(jì)錄，晉升為當(dāng)時的新科地王。

而據(jù)記者了解，當(dāng)時在通尚苑二期項目地王拍出的3個月前，萬科拿下的房山長陽起步區(qū)1號地保持的樓面價紀(jì)錄僅為6443元/平方米。

3個月時間，樓面地價提升了2859元/平方米，當(dāng)時該項目的開發(fā)商做出房山區(qū)最貴豪宅的定位或許變得不難理解，但就目前的結(jié)果來看，這一定位顯然已經(jīng)宣告失敗。畢竟，該項目現(xiàn)在的實(shí)際成交均價僅比房山區(qū)大牌房企開發(fā)的剛需盤稍高一些。

“我們項目前期投入已經(jīng)達(dá)到5億元?！鄙鲜鲣N售人員向《證券日報》記者如是坦言。記者據(jù)此測算后發(fā)現(xiàn)，該項目前期投入的成本就已經(jīng)達(dá)到16667元/平方米。

更為值得注意的是，項目從拿地到進(jìn)入現(xiàn)房銷售已經(jīng)三年有余，加之2.8億元的土地成本和滾動投入的資金成本，20000元/平方米左右的成交價格或許正如上述銷售人員所示，“成本價甩賣了”。

除此之外，根據(jù)網(wǎng)簽資料顯示，目前項目回籠的資金僅為7240.88萬元，僅占投入資金的14.48%，可見開發(fā)商定位豪宅失敗后，資金壓力已經(jīng)難以紓解。

如此一來，開發(fā)商大幅降價，成本價甩賣曾經(jīng)的豪宅也顯得合理了?！拔覀兘祪r主要是為了回籠資金?！鄙鲜鲣N售人員向記者坦言，開發(fā)商已經(jīng)在附近又拿了一塊地，快速回籠資金好盡快開發(fā)下一塊地。

值得一提的是，記者離開項目后，藍(lán)爵公館的銷售人員當(dāng)晚就致電記者，詢問是否決定購買項目。