中國樓市調控尚未結束 房價下調趨勢或將更加明顯
核心閱讀
- 如果現在一些地方政府就放松調控，剛剛見效的調控成果可能前功盡棄。不僅房價會大幅反彈，經濟結構調整的進程也將受到重挫
- 專家認為，在堅持調控不動搖的大前提下，以“鼓勵消費、抑制投機”為目標，住房調控的方式和手段也可做適度調整。如擇機調整限購政策范圍，重點限制境外和非居住的外地投資者投機性購房，適度調整首套普通商品房首付比例、住房貸款利率等
不久前，上海市政府網站發(fā)布了《上海市人民政府辦公廳關于進一步嚴格執(zhí)行房地產市場調控政策完善本市住房保障體系的通知》。《通知》強調，嚴格執(zhí)行住房限售政策，首次明確“本市戶籍居民家庭，是指具有本市常住戶口的居民家庭，以及有本市單位職工集體戶口的居民家庭。”這意味著，此前“外地戶籍居民持上海長期居住證滿三年，可享受上海本市戶籍居民的同等購房資質”的做法被否定。
去年以來，全國已有18個城市對樓市政策進行微調，其中一些明顯意在放松調控的政策被迅速叫停。日前，國務院總理溫家寶在政府工作報告中指出，要繼續(xù)搞好房地產市場調控和保障性安居工程建設。嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸。顯然，今年樓市的政策面將依然堅持調控不放松，房價也將因此繼續(xù)調整。
限購、限貸成為不可突破的“紅線”，成交回暖趨勢或放緩
細看對樓市政策進行微調的18個城市：馬鞍山對自住性住房需求者與高層次人才購房給予所納契稅100%補助；常州、南京、吉林、合肥等城市放寬公積金使用政策、上調可貸款額度；重慶與杭州對購房者進行補貼；長春與從化對購房落戶適當放寬條件；北京、上海、天津、重慶、武漢等城市放寬普通住宅標準；中山提高限價新價格；蕪湖出臺購房減稅等。
其中，佛山、成都、上海等松綁限購和蕪湖對購房者減稅等政策，很快就被叫停了。而北京、天津等嚴格限購的城市，通過調整普通住宅認定標準及減稅等措施，減輕了以自住為目的的剛性購房需求的稅費負擔，政策可以繼續(xù)執(zhí)行。截至目前，去年執(zhí)行限購的46個城市全部延續(xù)限購。
“從這些城市政策微調的結果可以看出，限購、限貸這兩項樓市調控的核心政策，幾乎成了樓市調控政策的‘紅線’。” 中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉說，只要限購、限貸的前提不松動，對首套房、自住型需求給予更多支持，這種微調是被上級政府和輿論所認可的。業(yè)內人士認為，上海此次調整限購政策的嘗試被叫停后，估計相當長時間內市場上難以再出現類似的調控松動跡象了。
最近一段時間，記者走訪了部分樓盤的售樓處和二手房中介，普遍反映進入2月份以后市場成交量明顯復蘇，而“調控政策很快就要放松，房價就要反彈”也成了銷售人員促銷的標準說辭。部分購房者擔心錯過目前相對較低的價格而匆忙入市。但各地松綁調控的政策被叫停后，市場成交回暖的趨勢很可能放緩。
一些地方試圖放松調控事出無奈，但經歷陣痛方能促進結構調整
對一些地方政府而言，試圖松綁調控實在是出于無奈。
“從去年下半年開始，我們的財政收入每月都以百分之十幾的速度下滑，只有金融危機影響最嚴重時才出現過這樣的情況。”江蘇某市一位政府官員告訴記者，“主要原因還是房地產市場冷清，土地拍不出去，相關的稅收也大幅減少。現在最擔心的就是今年的地方債務能否如期償還，壓力很大。”
記者去年底今年初在各地采訪時，不少地方政府表示遇到了相似情況。一些地方經濟發(fā)展長期以來形成的對房地產業(yè)的過度依賴，使得在這場嚴厲的房地產調控中，政府比房企更快也更深切地感受到切膚之痛。
“中央希望通過房地產調控，倒逼地方加快調整經濟結構，減少對房地產業(yè)的依賴。但轉型升級不可能這么快實現，而現實的情況是，這么多項目等著錢建設，這么多人等著吃飯，但財政收入卻是負增長。”某地一位政府官員向記者表示，“過幾年回過頭看看，也許現在是最難的時候了，就看能不能撐過去。”
正如人們一開始所預料的，持續(xù)了兩年的房地產調控對經濟和上下游產業(yè)的負面影響在逐漸顯現，尤其是對一些負債較多的地方政府形成的沖擊更大。因此，一些地方政府難免想松綁調控，改變目前的窘境。
而據記者了解，在操作層面，一些城市對政策的執(zhí)行力度已沒有去年那么嚴厲。包括限購、限貸在內的一些政策，只要“找人”，都能規(guī)避。這其中，既有監(jiān)管部門的“睜一只眼閉一只眼”，也滋生了相關主管部門的腐敗。
“如果現在一些地方政府就放松調控，剛剛見效的調控成果可能前功盡棄。不僅房價會大幅反彈，經濟結構調整的進程也將受到重挫。”國務院發(fā)展研究中心有關專家表示，去年以來，地方土地出讓收入有所下降，固然有房地產調控的原因，也與前兩年增長快、基數高有直接關系。2010年，全國國有土地使用權出讓金預算收入只有1.24萬億元，最后決算收入達到2.82萬億元，超收126.5%。這么高的土地出讓收入增速不可能長期持續(xù)下去。經過短暫的陣痛，有利于地方經濟逐步擺脫對土地出讓和房地產業(yè)的過度依賴，將重心放在促進實體經濟發(fā)展和經濟結構的優(yōu)化上。
房價調整尚未結束，政策微調應突出鼓勵消費、抑制投機
去年底今年初，在調控初見成效，部分城市房價開始進入合理回落通道的情況下，國務院有關部門負責人仍在各種場合強調要堅持調控力度不放松，已明確地為今年的樓市政策定了基調。“樓市已經徹底入冬了，而且這個冬天會很長。”張大偉說，隨著各地試圖松綁調控的政策夭折，房價下調的趨勢將更加明顯。
“房價調整尚未結束。”著名經濟學家樊綱近日表示，“經過這一輪調整，有些地區(qū)價格可能下跌百分之幾十。而由于采取比較及時的措施，部分地區(qū)的房地產泡沫沒有波及二、三線城市。整體而言，房地產不存在硬著陸、崩盤的情況。”
仔細分析調控可能造成的負面影響，專家認為，隨著城市化發(fā)展和居民收入水平的不斷提高，我國房地產市場仍有一定發(fā)展空間；而且，這一輪調控比較及時，房價過快上漲勢頭得到遏制；加上近年來金融系統重視防范金融風險，金融資產質量不斷上升，因此，房價回調引發(fā)系統性金融風險的可能性不大，影響總體可控。
在十幾個城市所做的政策微調中，旨在保護自住型購房需求的稅費減免等政策都得以順利實施，對市場的正常復蘇也起到了推動作用。在堅持調控不動搖的大前提下，要更好地堅持調控，具體政策也需要進行適當的微調，尤其是突出“鼓勵消費，抑制投機”。
一段時間以來，為了讓調控盡快見效，政策難免誤傷一部分購買首套房自住的剛性需求。“房地產調控的目的不是打垮房地產市場，而是促進市場健康發(fā)展，更好地發(fā)揮市場的功能。”張大偉表示，如果調控的結果是自住型需求買房也越來越困難，就背離了本來的目的。
國務院發(fā)展研究中心有關專家表示，以“鼓勵消費、抑制投機”為目標，住房調控的方式和手段也可做適度調整。如擇機調整限購政策范圍，重點限制境外和非居住的外地投資者投機性購房。與此同時，增加投機成本，以避免市場預期改變后可能引發(fā)的新一輪投機潮。再如在抑制非消費性需求的同時，適度調整首套普通商品房首付比例、住房貸款利率。通過政策調整，給市場發(fā)出明確的“鼓勵居住、限制投資”的政策信號。
來源：人民網 編輯：張少虎
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