原標題：工業用地違規建寫字樓 未取得預售許可證公開售賣

江蘇南京康緣科技廣場：工業用地開發寫字樓無證售賣

近期，江蘇康緣集團有限責任公司在南京建鄴區開發的甲級寫字樓項目——康緣科技廣場，涉嫌在工業用地上違規建造寫字樓公開售賣。

《中國經營報(博客,微博)》記者采訪后了解到，該項目位于南京市建鄴區泰山路上，毗鄰南京地鐵中勝站以及河西CBD商圈。作為南京的優質潛力板塊，這個區域好的住宅均價都要逼近3萬元/平方米，而康緣科技廣場對外售價僅需要1.4萬元/平方米。究其原因，與其在沒有預售許可證的情況下公然售樓不無關系。

此外，當初超低的拿地價格也是這個對外宣傳為“甲級寫字樓”的項目低價售賣的保證之一。據南京市國土資源局提供的相關信息顯示，康緣科技廣場地塊是江蘇康緣藥業(600557,股吧)股份有限公司于2009年9月通過南京市工業用地招拍掛、以2438萬元的底價取得，當時的樓面價僅為375元/平方米。同年同月河西板塊出讓的編號為NO.2009G45的商業混合用地，樓面價則高達7488元/平方米。

對此，記者致電致函江蘇康緣集團有限責任公司，但截至記者發稿時，未收到回復。南京市國土資源局相關負責人表示，原出讓時土地用途為工業用地（生產研發），該類用地登記名稱改為科教（科技研發）用地，按科技研發用地管理，只有在符合當初合同約定的所有條件以及房產登記有關規定的前提下，該項目地上所建房屋才可以分割轉讓。而南京市住建委相關部門負責人則明確表示，沒有取得預售許可證售樓是違規行為。

無證違規高調售賣寫字樓

近日，本報記者來到位于南京市建鄴泰山路與嘉陵江東街交匯處的康緣科技廣場，遠遠望去，項目外墻部分建設已經進入收尾階段，巨幅形象宣傳“5A標準·純寫字樓項目”等字眼尤為醒目。

該項目一位吳姓的銷售人員介紹說，200平方米左右的辦公寫字樓在康緣科技廣場項目5~9層都有，均價為14000元/平方米?，F在購房執行的是97折優惠。該銷售人員還表示，項目已經于2014年上半年開盤，2015年三四月份會交付使用。

該項目在當地房產媒體的宣傳資料顯示，康緣科技廣場目前在售寫字樓，5~11層全部推出，面積170~310平方米，整層面積1514平方米，可自由分割，折后均價為14000元/平方米。

而記者調查采訪后了解到，作為毗鄰河西CBD核心區域的潛力地塊，附近的項目售價都要比康緣科技廣場高出很多。當地一位不愿具名的房地產業內人士告訴記者，這一地塊目前的樓面價每平方米破萬的情況都稀松平常了，均價14000元/平方米買5A寫字樓，懂行的人都知道超級劃算。但是據說，這個項目目前還未取得銷售許可證。

上述人士的說法在項目銷售人員這里得到了印證。這位吳姓的售樓人員跟記者反復宣傳了這個區位的升值價值，以及項目超高的性價比。當記者表示項目是否有銷售許可證時，她則表示：“沒有銷售許可證。我們的相關證件會在項目2018年建成之后獲得，這個會簽訂白紙黑字的合同，請放心?！?/p>

銷售人士向記者表示：“我們目前只有1號樓是對外賣的，5到9層是分割銷售，10到18層是整層銷售。該地塊是江蘇康緣醫藥當初拿下來蓋辦公樓自用的，四幢樓中只有一小部分對外發售。項目年限有50年，比一般辦公樓多了10年，價格卻比河西普通住宅便宜一半，比同區域其他商辦樓每平方米也便宜了近萬元。即使不是用作企業辦公，買來出租，投資回報率也遠遠高于周邊其他項目?！?/p>

而南京市住建委相關部門負責人則對記者表示：“新房銷售必須取得銷售許可證，無證不能賣房。對于沒有銷售許可證就違規公開售樓的行為，我們是明令禁止的。”

當記者表示出對“現在買房，房產證、土地證卻要到2018年房屋建成之后才能拿到”的疑慮之后，該售樓員表示：“到時辦不了證，房款全退，我們白紙黑字的合同你根本不用擔心?！碑斎唬院笠部梢酝ㄟ^公司股權轉讓的形式將購買的寫字樓出售，還能省下一筆可觀的費用。

違規交易或掉入陷阱

對于很多購房者來說，花住宅一半的價錢就能在區位較佳的地段買到甲級寫字樓，確實是買到就賺到的好事，但殊不知這餡餅背后實則是巨大的陷阱。

一位前來看房的購房者向記者表達了自己的疑慮：“若是房款已經結清，但是兩證還未見到蹤影，如果兩證真的辦不下來的話，保底三四百萬元的欠款是不是就成了一場空呢？”

在回復記者的采訪公函中，南京市國土資源局相關部門表示，經查，我局于2009年9月通過公開掛牌方式將建鄴區新城科技園規四路以南、云龍山路以西地塊土地使用權出讓給江蘇康緣集團有限責任公司等四家企業，原出讓時土地用途為工業用地（生產研發），該類用地登記名稱改為科教（科技研發）用地，按科技研發用地管理。

上述南京市國土資源局相關部門負責人還表示：“根據土地出讓合同約定，該地塊土地使用權轉讓時，應當符合以下條件：1.該地塊所有項目已竣工驗收；2.所建房產分割轉讓（包括出售、交換和贈與）的建筑面積不得大于地上總建筑面積的50%，其余房產不得分割轉讓；3.轉讓對象必須為科技研發類型企業或機構，該類型企業或機構所經營項目須符合南京新城科技園產業政策，且不得為自然人；4.新受讓方利用土地必須符合土地出讓合同約定的所有條件；5.應征得南京新城科技園管委會的書面同意。只有在符合上述合同約定的所有條件以及房產登記有關規定的前提下，該項目地上所建房屋才可以分割轉讓?！?/p>

對于當初土地競拍為工業用地（生產研發）變成現在科研用地（科技研發）的具體原因，南京市國土資源局未給出解釋。

而對于康緣科技廣場高調售賣寫字樓的情況，南京新城科技園相關工作人員此前對媒體表示：“這家企業是我們園區招商引資引進的，當初低價賣地是讓企業拿地蓋建總部大樓的，并不是拿了地做開發銷售的。購買這種房產是有風險的，作為管理方，我們不能保證買家能順利辦到兩證。”

房價點評網高級分析師周穎表示：“企業銷售科研用地上的部分物業，主要是為了前期回收部分投資，降低項目風險；有的是為了招商引資，用物業優惠的條件去吸引其他企業入駐。南京這種情況還是挺多的，根本原因還是政府政策導向的結果。”

不僅如此，周穎還表示，在低價購得甲級寫字樓的背后可能還有著很多購房者難以意識到的陷阱。她補充道：“科研用地產證辦理和普通的商品房存在差異，往往等到封頂或者全部建完才可以辦理兩證，科研用地性質的購房者必須是企業，不能是普通購房者，購房行為屬于企業行為，這種權益保障就會有合同法的約束，原則上購房權益還是能夠得到保障的；但往往科研用地的銷售對象就是普通購房者，他們不知道企業購房行為和普通購房行為之間的區別，不知道注冊公司購買日后在權益變更時要繳納企業所得稅等一系列復雜的手續，這完全和商品房不同。開發商為了銷售，不會向購房者講明這些信息，甚至會隱瞞購房者，這在日后會影響購房者。另外，科研用地在分割上存在較大的限制，日后購房者可能拿不齊兩證，開發商隱瞞這部分信息，會對消費行為造成損害?！?/p>

凸顯監管漏洞

在康緣科技廣場的宣傳單頁上，記者看到，項目位于南京未來商務中心的中軸線上，坐擁河西CBD商圈，毗鄰河西大街和鳳臺南路，南到嘉陵江東街，北靠規四路，東到云龍山路，西至泰山路，10分鐘暢達南京南站，15分鐘直達新街口，30分鐘通達祿口機場。在南京這樣的區位，樓面價每平方米超過萬元也是正常，為何康緣科技廣場的銷售均價只要14000元/平方米？記者查詢相關資料后了解到，康緣科技廣場地塊是江蘇康緣藥業股份有限公司于2009年9月通過南京市工業用地招拍掛以2438萬元的底價取得，樓面地價僅為375元/平方米。同年同月河西板塊出讓的編號為NO.2009G45的商業混合用地，樓面價則高達7488元/平方米。

對此，同樣在南京從事寫字樓銷售的業內人士表示：“當初以低得無法再低的價格獲得土地，現在搖身一變，跟我們競爭售賣寫字樓，可以說完全不在一個起跑線上。如果相關部門缺乏監管措施，只會助長這樣的風氣和亂象。”

而上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為：“過去很多科研項目是以劃撥的方式進行供應的，本意是為科研事業提供辦公用房和用地的。但隨著部分科研單位改制和經營狀況的改變，部分用地實際上處于一個閑置的狀況。這個時候此類土地如何綜合利用就成為問題。一般來說，從土地改革的角度看，此類土地會通過各類方式被政府收儲。但是，在經濟利益驅動下，往往會擅自開發寫字樓或商品房。所謂"生米煮成熟飯"，這個時候政府部門對于此類土地變性和收儲的難度就加大?！?/p>

無疑，這樣一類違規做法，凸顯了監管層面的空白?！坝绕湓谡卟幻骼实那闆r下，違規的動機很明顯。此類公開和半公開的違規做法很多。這樣一種違規操作的做法，使得國有用地的經濟利益流失，并影響了城市規劃以及產業規劃的安排。甚至影響了土地制度的公平性。”嚴躍進補充道。