專家：地方政府為開發商囤地提供溫床

長期以來，房地產開發商擁有土地的數量以及獲取土地的價格，在業界一直被視為“絕密”，購房者對此更是一頭霧水。雖然建設部對“地荒論”作出過駁斥，但記者發現，在不少地區，土地價格、待開發土地面積等信息之不透明、不對稱，已成為推動住房價格飆升的重要因素。

“歷史的供應過剩和當前的供應不足，加劇土地供應的‘時空’矛盾，此即囤地之禍。”經濟學者易憲容表示，政府部門為促使存量土地開發、減少新增存量土地，必須嚴格控制新增供地規模，而當前的土地供應減少又導致新增地價狂飆。新供土地價格一漲，囤積的土地自然就溢價，這就對存量土地閑置“待價而沽”形成了反向激勵：閑置越久，溢價越多。于是，大量批而未動的土地，通過所謂項目公司股權轉讓的形式，在三級市場上高價轉手也就不足為怪了。

易憲容認為，就土地供應而言，假設政府平均每年無條件地向全國開發商出讓1億平方米住宅建設用地，看起來土地供應量大大增加了，可是，這些土地到了開發商手里，可能馬上就會被囤掉7000萬平方米，只拿出其中的3000萬平方米慢慢規劃和開發。由此可見，如果一味強調供地，而忽視了供地后的嚴格監管，增加土地供應的實際效果將大打折扣。當務之急是在增加土地供應的同時，加強土地出讓后的開發利用監管，實時公開開發商土地開發利用進度，保護購房者的知情權和監督權。同時，要問責縱容開發商囤地的地方政府，讓房地產開發中的腐敗現象無處藏身。

“首先是消化掉那閑置的57%的地塊，加大監控懲治手段使這些土地從‘待開發’和‘規劃在建’的‘未知將來時態’轉化為‘現在進行時態’。”復旦大學教授尹伯成認為，在此問題上，出售土地的政府權力在后續管理上不能缺位，如通過促進規劃實施加大對開發商的督促處理力度；如對開發商建立誠信檔案，一旦查明開發商囤地，將在土地市場上對其設立限制門檻等。對于開發商而言，則要言而有信，兌現市場承諾，擔當起和“地王”相稱的責任來，哪怕地價成本過高。其次是合理規劃土地資源，對于掛牌出售的土地不能一賣了之，對開發商購地、開放、開盤、售房進行全過程的風險監控，有必要實行土地閑置風險金繳納制度，讓開發商無限承擔土地閑置的市場成本，防止風險轉嫁給政府和買房者。此外，大眾輿論也不要炒作“地王”，避免造成市場誤導。對于實在消化不了的閑置地塊，由國家回籠統一調配。但是對于違約的一方，開發商的市場準入資格也要限制甚至取消。

“一些地方政府將土地作為城市經營的重要手段，也為土地商囤積居奇提供了溫床。”尹伯成表示，開發商手中究竟有多少閑置土地，對于這個影響住房消費心理的重要問題，普通百姓是沒有知情渠道的。囤積土地是開發商利用不可再生資源待機獲取高額利潤的重要方式，本該受到政府有關部門的嚴格監管。但是，國家整頓土地批租背景下愈演愈烈的囤地風潮，顯示出有關方面對此缺乏有效的制約手段。

“如何促使閑置土地變成有效供應成了眼下樓市調控必須破解的難題。”尹伯成教授認為，房價上漲，地價難辭其咎。調控房價，務須調控地價。調控地價，就必須保障土地的有效供應，而要保證投放市場的土地能發揮實際效用，就得執行嚴格的“土地閑置”回收政策。

尹伯成建議，一方面，增加土地供給，推行價格和面積的雙限制政策，確保低收入保障住房的用地來源；另一方面，必須嚴格執行閑置土地逾期回收的政策，甚至可以考慮開征土地閑置稅。同時，地方政府部門還要嚴格查處三級市場上的不法土地交易行為。只有讓囤地無利可圖，市場的有效供應才可能保證。從遠期來看，還必須改革土地出讓制度，弱化地方在房地產領域的利益驅動。

編輯：馬原 來源：經濟參考報