財(cái)經(jīng)分析

供應(yīng)量減少帶來樓市新變化

那么，二套房貸收緊、首套房屋契稅優(yōu)惠從嚴(yán)等調(diào)控政策頻頻落地后，北京緣何出現(xiàn)二手房量價(jià)雙漲，回暖明顯，而商品房出現(xiàn)量跌價(jià)漲現(xiàn)象？

對此，業(yè)內(nèi)人士及部分購房人都認(rèn)為，首先是政策變化帶來的供應(yīng)量減少。“開始于去年的樓市新一輪調(diào)控，讓新盤上市量和速度都放緩了。”中原地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。在他看來，今年出來的“京11條”中“取得商品房預(yù)售許可證后3日內(nèi)一次性公開全部房源”影響了開發(fā)商的推盤動(dòng)力。“該文件明確規(guī)定取得商品房預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)、公開對外銷售。但調(diào)控的大背景之下，市場不確定性讓很多開發(fā)商遲遲不敢取證銷售。”另一組數(shù)據(jù)也在說明新增供應(yīng)的不足：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至3月23日，北京市的可售期房住宅為57547套。自今年2月底以來，這一新增供應(yīng)數(shù)據(jù)始終未能突破6萬套大關(guān)，僅為去年同期一半左右。供應(yīng)量的減少，可選性不多的情況下，同時(shí)又帶來了新盤均價(jià)上漲，而這使得大部分購房者轉(zhuǎn)向二手房，二手住宅市場也因此明顯回暖。

其次是通脹壓力以及近期土地市場成交情況等對購房人產(chǎn)生較大影響，自住的擔(dān)心房價(jià)還會(huì)上漲而抓緊購房，手上資金充裕的抓緊把手上資金變現(xiàn)成房產(chǎn)保值、增值成了很多人當(dāng)下的選擇。“雖然保障房建設(shè)力度增大的消息不斷傳出，但是有關(guān)保障房擴(kuò)面好像還沒消息，我不能再等了，再等下去，擔(dān)心一方面保障房夠不上標(biāo)準(zhǔn)，一方面房價(jià)又上漲。”近日“瘋狂”看房的白領(lǐng)周先生等人告訴記者。“房價(jià)漲還是跌，對我這樣買房為保值的人而言，沒有任何影響，放到5年或10年的周期看，北京的房價(jià)肯定是上漲的，所以，該買還得買。”擔(dān)心通脹帶來手中資金縮水的莊先生等人告訴記者。

也正是如此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市調(diào)控的同時(shí)有關(guān)方面必須關(guān)注供應(yīng)量是否會(huì)減少的問題，此外，增加房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)或許已經(jīng)到了該提上日程的時(shí)候了。

北京四月新盤均價(jià)比去年同期漲了102.5%

“三月上半月成交量繼續(xù)探底，降價(jià)預(yù)期漸行漸遠(yuǎn)；預(yù)計(jì)開盤項(xiàng)目紛紛延期，優(yōu)質(zhì)普通住宅卻依舊熱銷。”這些看似矛盾的現(xiàn)象卻是三月末北京樓市的真實(shí)寫照。歷經(jīng)了買賣雙方相互觀望，供應(yīng)減緩的市場行情，京城樓市四月新盤供應(yīng)上依然難現(xiàn)往日“雄風(fēng)”。雖然遠(yuǎn)洋一方、合生·麒麟社、瑞雪春堂等大體量項(xiàng)目都預(yù)計(jì)推出后期樓盤，但開盤總量卻僅僅只有36個(gè)，同比去年的56個(gè)開盤項(xiàng)目，下降達(dá)35.7%。與當(dāng)下出手闊綽的央企地王、日益火爆的土地市場相比，形成了鮮明的反差。

●現(xiàn)象：三月樓市低迷氣氛不散

成交量環(huán)比下降明顯

歷年春節(jié)過去的3月往往是樓市回暖的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，交易量開始反彈，然而，2010年的3月卻一反常態(tài)，交易量不僅沒有止跌回升反而一路探底。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月上半月，京城共成交期房商品住宅2512套，成交面積27.4萬平方米，除去保障性住房，實(shí)際成交的期房商品住房為2324套，成交面積為25.9萬平方米。環(huán)比2月份同期，期房商品住宅成交量下降了47.0%和42.2%，實(shí)際成交的期房商品住房環(huán)比下降了26.3%和22.8%。與此同時(shí)，現(xiàn)房商品住宅環(huán)比也出現(xiàn)了下降，成交套數(shù)和面積的降幅分別為53.9%和32.1%。

針對三月樓市交易量持續(xù)下挫的現(xiàn)狀，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析指出，3月份之所以出現(xiàn)了銷售低迷的現(xiàn)象，主要受兩方面因素影響，一方面春節(jié)剛過，兩會(huì)召開，市場觀望氣氛濃重，面對高房價(jià)許多購房者選擇了觀望和等待，以期兩會(huì)后，有更加有效的調(diào)控政策出臺。另外一方面，3月份開發(fā)商也基于不甚明朗的市場環(huán)境，選擇了觀望，推盤意愿下降，市場可選擇性房源減少，從而導(dǎo)致成交量下降。正是在這兩方面因素影響下，樓市出現(xiàn)了成交量的明顯下滑。