購買方繳納的稅費(fèi):1、契 稅:成交價(jià)×1.5% 2、印花稅:成交價(jià)×0.05%

出售方繳納的稅費(fèi):1、印花稅:成交價(jià)×0.05% 2、營業(yè)稅:5年之內(nèi):買賣差額×5.5%,5年之外:免交,3、個(gè)人所得稅:5年之內(nèi):成交價(jià)×1%或差額×20% ,5年之外:免交（業(yè)主滿5年唯一住宅

因?yàn)殛惻康姆孔硬粷M兩年,不能享受5年之外稅費(fèi)免交的政策。根據(jù)計(jì)算,如果按照總價(jià)160萬計(jì),該房應(yīng)該繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)總計(jì)94950元;如果按照總價(jià)50萬計(jì),因?yàn)榈陀诜课葜暗馁徺I價(jià)63萬,買賣差額為負(fù)數(shù),營業(yè)稅和個(gè)人所得稅項(xiàng)目為零,所以該房應(yīng)該繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)總計(jì)只有8000元。雙方可少繳納稅款86950元。

陰合同:160萬×1.5%（契稅）＋160萬×0.05%×2（印花稅）＋（160萬－63萬）×5.5%（營業(yè)稅）＋160萬×1%（個(gè)人所得稅）=94950元

陽合同:50萬×1.5%（契稅）＋160萬×0.05%×2（印花稅）=8000元

稅收流失:94950-8000=86950元

陳女士:我們從繳稅大廳出來,就是去銀行打款,然后我才給他過戶。他付給多少銀行也不管,然后繳稅大廳也不管。

根據(jù)規(guī)定,購買方和出售方都要承擔(dān)一定比例的稅費(fèi)。但實(shí)際上按照行業(yè)潛規(guī)則,所有稅費(fèi)幾乎都是由購買方承擔(dān)的,作為賣方的陳女士其實(shí)從中受益有限,可他為什么要同意簽訂這種陰陽合同呢？

陳女士:（賣方）給買方省稅的話,買方就會(huì)覺得更痛快,覺得這筆錢還是比較值的。然后就可以讓我賣房子賣得更快一些也就是。

陳女士告訴我們,大部分人對(duì)于如何簽陰陽合同并不是非常清楚,他買賣的幾套房屋,都是由中介機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)起草的。

陳女士:比如說過戶大廳交稅,納稅大廳都會(huì)有中介專門派駐這種專員,然后他的專員會(huì)幫你把所有手續(xù)簽好。然后只是說該簽字地方你簽字,該出身份證復(fù)印件的時(shí)候你出復(fù)印件。然后基本上我就看了一眼合同,簽成這樣,然后他說你簽字。我可能看一下總價(jià),當(dāng)時(shí)覺得比較詫異,當(dāng)時(shí)說這樣能過嗎？那邊辦這個(gè)事情的專員就跟我說,這個(gè)沒問題肯定的。

陳女士說,陰陽合同,也不僅僅是把高價(jià)作低用以逃稅,之前他買過一套房,中介就特地建議他,可以把房屋總價(jià)做高,用于獲取更多貸款。

陳女士:我其實(shí)第一套,買了一個(gè)小的二手房。我是希望多貸款,然后中介就幫我把評(píng)估價(jià)做高,這樣房子的總價(jià)也就高了,把價(jià)格調(diào)高那種所謂陰陽合同。

原本160萬元的一套房子,在出示給稅務(wù)部門的合同中,簽訂的成交價(jià)就變成了50萬元,買家因此少交了接近10萬元的稅款,而賣家的房子也因?yàn)榕浜虾炗嗞庩柡贤?很快就可以出手,雙方皆大歡喜,這也正是陰陽合同泛濫的原因。有人因?yàn)殛庩柡贤恿硕惢蛘叨噘J了款,但是也有很多人因?yàn)楹灹艘粋€(gè)這樣的合同,遇到了麻煩。

房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為促成房屋買賣合同的簽訂,往往會(huì)推薦各種方式進(jìn)行逃稅、避稅,最常用的手段即簽訂“陰陽合同”。在二手房市場(chǎng)上,陰陽合同已經(jīng)成了一個(gè)公開的秘密。但是一陰一陽兩份合同,真的就能像中介說的那樣,能合理避稅沒有風(fēng)險(xiǎn)嗎？北京的王女士最近正在為陰陽合同的事兒苦惱。

家住北京的王女士,這幾個(gè)月來一直在為房子的事情煩惱。2009年7月,王女士位于北京市豐臺(tái)區(qū)的一處房產(chǎn)準(zhǔn)備出售,找到了一家中介公司幫助聯(lián)系買家。