三、我國具備避免房地產硬著陸的宏觀有利條件

房地產市場調整，會否引發金融風險和宏觀波動，關鍵是經濟和房地產市場是否有內在增長動力、房地產市場杠桿率水平和整個經濟體應對調整帶來的短期流動性和償付能力沖擊的能力。從宏觀上看，我國具備避免房地產硬著陸的有利條件。

1.經濟具有保持較高速度增長的潛力

作為發展中國家，我國由城鎮化、工業化、市場化和全球化帶來的增長動力尚未完全發揮，仍能支撐必要的經濟增長。更重要的是，我國還存在巨大的制度改進和結構調整空間，13億人口的內需市場還沒有被充分激發出來。因此，盡管未來我國的潛在增長速度相對過去30年將有所下降，但仍具有保持較高速度增長的潛力。

2.金融體系抗風險能力大幅提升

近些年，我國金融機構的風險管理、基礎制度建設等方面已有長足進步。2011年三季度，中資銀行加權資本充足率達12.3%，撥備覆蓋率達270.7%，核心資本和撥備總額超過6萬億元。同10年前相比，我國商業銀行的抗風險能力已大幅提升，房價的適度波動不會影響金融體系的穩健運行。此外，我國的資本項目管制尚未放開，境外資金流動在很大程度上受到限制，對國內資產市場的影響力有限。

3.政府擁有充足的提供最終流動性的能力

我國目前擁有3萬多億美元的外匯儲備，約16萬億元的存款準備，近2萬億元的央行票據。商業銀行擁有超過4萬億元的國債。中央銀行具備足夠的政策調控能力和運作空間，應對房地產調整可能引發的流動性沖擊。

4.具有較充實的財政基礎

隨著經濟的發展，我國財政收入總量連年增長，2011年將達到10萬億元。同時我國無論是赤字水平還是負債率，均遠低于國際警戒線，財政安全性高于西方國家。此外，中央和地方政府擁有數十萬億的國有資產，可在必要時用來彌補財政的不足。

四、推動房地產市場必要調整，避免硬著陸的政策思考

當下許多城市的房價已顯著超過普通老百姓的購買力，推高了社會的生活、商務成本，不利于下一步結構調整和保持經濟長期穩定增長，因此房地產市場調控政策不可動搖。但由于這個市場具有自己的運行邏輯，政策應對不當又容易造成硬著陸。對此應保持充分的警惕，做好充足的政策準備。

1.利用規范民間借貸的時機，推動房地產市場和房地產行業的必要調整

我國房地產市場需要經過實質性調整，才能更加健康發展。但受多種因素影響，目前市場在一定程度上仍處于囚徒困境之中，需要一個外部力量來打破僵局。近期民間借貸市場的調整提供了一個契機：一是以房地產資產作抵押的民間借貸者為獲得流動性不得不拋售房地產，從而給房地產市場一個外部向下壓力。二是2012年2—4月份將是信托產品集中到期的時點，屆時房地產企業將面臨更加嚴峻的資金壓力，也需要加快銷售回籠資金。因此，應利用清理、規范民間借貸市場的時機，推動房地產市場必要調整，促使房價的合理回歸。

2.以“鼓勵消費、抑制投機”為目標，適度調整房地產調控方式

根據中央經濟工作會議確定的“穩中求進”方針，在繼續堅持房地產調控政策不放松的基礎上，宜適度調整房地產調控手段。如擇機調整限購政策范圍，重點限制境外和非居住的外地投資者投機性購房。與此同時增加投機的成本，征收交易所得稅和房地產稅，以避免市場預期改變后可能引發的新一輪投機潮。再如在抑制非消費性需求的同時，適度調整首套普通商品房首付比例、住房貸款利率。通過政策調整，給市場發出明確的“鼓勵居住、限制投資”的政策信號。

3.創新保障房建設機制，減少房地產市場調整可能產生的震蕩

房地產市場的調整，將不可避免地帶來開發商的重新洗牌。為降低房地產企業破產、重組給市場帶來非理性壓力，當購買成本顯著低于政府直接建設保障房時，可由政府收購部分爛尾樓和過度降價的商品房作為保障房使用。2008年金融危機期間，韓國就曾使用這個工具，很好地解決了房價下跌和保障房缺失的矛盾。為此，可適當降低2012年地方政府保障房建設目標，將重點放在保障房的制度和配套設施建設上。一旦出現市場超預期調整，即加大政府資金投入，既保證房地產市場調整過程的平穩進行，又可推動保障房體系建設。

總之，我國既有宏觀條件，也有政策空間避免房地產硬著陸風險。盡管如此，仍需密切關注房地產市場動態，及時、合理應對突發情況，著力避免多個因素共振引發的風險。

（作者單位：國務院發展研究中心金融研究所）

來源：人民日報   編輯：許銀娟