陜西省有關部門日前下發通知，以“加強商品房價格成本利潤測算”，要求對各區域住房銷售價格區間“確定合理利潤率并控制在10%左右”。如此明確的限利，在近年來房地產調控中并不多見。

問題在于，房價中成本及利潤如何構成？限利令如何執行到位？限利能否有助實現調控長遠目標？業內人士認為，限利之舉傳遞出地方政府堅定樓市調控的信號，但在實施行政手段的同時，應更加注重利用市場及法制等長效手段。

限利令挑動房地產業敏感神經

陜西省住房和城鄉建設廳日前會同省物價局聯合下發通知，要求各地分區域測算住房項目成本并公布住房銷售價格區間，引導各地房地產市場平穩健康發展。

通知指出，按照土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等項目，根據2009《陜西省建設工程工程量清單計價規則》及當年涉及建筑的各項價格指數測算出較為準確的開發成本，確定合理利潤率并控制在10%左右，同時在廣泛征求開發建設單位和群眾意見的基礎上，通過當地新聞媒體向社會公布各區域住房銷售價格區間，引導商品住房價格滿足自住型和改善型住房需求。

限利令再次觸動了市場對于房地產成本及利潤問題的敏感神經。業內人士認為，前幾年、甚至在2004年招拍掛實施之前拿到的地塊，地價較低甚至十分廉價，房企僅靠囤地便能實現利潤翻番；加上在相對寬松貨幣環境下，拿地、開發等環節均可利用資金杠桿，開發住宅獲利豐厚。不過，隨著近年來地價不斷走高和調控持續進行，土地及資金成本在房價構成中的比重越來越高，一些項目利潤空間已明顯壓縮。

記者拿到的一線城市某在售樓盤信息顯示，該樓盤每平方米開發總成本為31084元，其中：樓板價、土地使用費、土地契稅等土地費用為12182元，占39.25%；前期費用、工程建安費用、配套建設費、財務費、銷售費、管理費等開發及財務成本累計15464元，占49.21%；營業稅、附加費、印花稅、土地增值稅等累計3585元，占11.53%。該項目每平方米售價為3.6萬元左右。這樣的成本及利潤情況，在目前在售樓盤中有一定代表性。

新城控股副總裁譚為民說，目前房地產項目利潤情況千差萬別，暴利、厚利、薄利乃至虧本等各種情況都有。但總體而言，市場正呈現出越來越理性的狀態。“拿過高價地的房企，很多都出現過經營困難的情況。目前，順應形勢、隨行就市已成為很多開發商的共識。”

如何執行是關鍵

利潤率控制在10%左右——如此明確界定房企利潤的指導區間，在近年來各地房地產調控措施中并不多見，一時引發多方關注。

目前，房地產調控形勢依然不穩定，不少城市房價仍現上漲。國家統計局近期發布的數據顯示，9月份，70個大中城市中新建商品住宅價格下降的城市有24個，持平的城市有15個，上漲的城市有31個。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，在目前形勢下，限利令的提出，可以看出一些地方政府對樓市調控的堅定態度，這將有助于控房價。

但業內人士對如此限利如何執行也抱有疑慮。陳晟認為，房價構成因素復雜，成本和利潤測算不夠透明，對“毛利潤”“凈利潤”的測算差別很大，而且市場也是變動不居，如何限制利潤難度很大。

應更注重市場和法制手段

限購、限價、限利……行政手段的充分干預，是這一輪調控組合拳中的鮮明特征。事實證明，這些手段對遏制房價過快上漲起到了明顯甚至立竿見影的作用，并為后續調控贏得了時間。

不過，對長期運用行政手段調控樓市可能造成的影響應作周全考量。譬如，長期限購會使一些合理的改善性需求逐漸積壓，為未來的供求形勢和房價走勢增加了變數；再如，假使果真能有效限利，會不會又進一步增加其他方面的監管成本？一些購房者呼吁，在出臺新措施的同時，相關部門必須完善相應的監管，防止摁下葫蘆浮起瓢。

國務院總理溫家寶日前強調，房地產調控初見成效，但依然不穩定，必須堅持調控政策不動搖。今天的調控，包括房地產業的科學規劃、規范市場秩序、使價格合理回歸，都是為了促進房地產業的長期穩定和可持續發展。調控手段，從長期講還需要逐步完善，更加注重市場和法制手段。

陳晟認為：“運用市場手段，意味著要更多利用供求關系決定價格；法制手段，要求房地產市場管理有法可依。”總而言之，欲穩定市場預期，必先穩定調控預期。(記者葉鋒石志勇)