國家統計局公布的數據顯示，7月份50個大中城市環比房價上漲的城市數量大幅增加。房價再次普漲、中介機構“熱火”重現、房企醞釀漲價“蠢蠢欲動”，7月作為傳統樓市淡季卻呈現“淡季不淡”。

在“穩增長”與“控房價”政策措施走向縱深之時，房地產市場出現了哪些新變化？房價是否進入了回暖通道？調控政策還有哪些“彈藥”儲備？

房價普遍上漲　是“反彈”還是“反轉”？

7月份全國70個大中城市的房價指標呈現“雙升”：環比房價上漲的城市數量比6月份翻了一番，環比價格指數走高。房價由“局部上漲”向“普遍上漲”變化的態勢明顯。

在位于北京市朝陽區的“保利·中央公園”售樓處，短短1個小時內，就有十幾位看房者來咨詢，兩套房子被出售。而在廣西南寧“金源一品”樓盤出現的近千人搶購100套房屋的景象，成為二、三線城市房地產市場搶購浪潮的一個縮影。

二手房同樣“人氣旺盛”。對比年初時一些中介店面門可羅雀的情景，眼下的情況可謂“冰火兩重天”，在一些熱門小區，很多看房客需要“拼團”才能輪上看房。一家中介企業負責人告訴記者，北京南城四家分店原本每個月約100萬元利潤，7月份做到了300多萬元。

房價上漲，成交量擴大，是暫時的反彈還是長期趨勢的反轉？專家表達了不同看法。

廣東省房協理事趙卓文認為，近期的趨勢可以用“強勁反彈”來形容。在經濟下行的背景下，這樣的推升不僅與剛需釋放有關，還跟居民保值增值的需求有關。樓市“虛火”短期內還有上揚。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為，單從7月份數據環比止跌說反彈并不嚴謹。事實上，這輪小幅上漲是開發商以價換量的結果。未來房價走勢“不是‘過熱’，而是‘回穩’”。

“大幅反彈的可能性基本不存在，但先漲再小幅回落的可能性依然存在。”中國房地產數據研究院執行院長陳昇說，由于此前樓市價格經歷了一輪深度回調，前期開發商價格壓得比較低。但隨著幾個月來剛需釋放，后續接盤量可能會回穩，未來幾個月不排除環比再下跌的可能性。

中國房地產業協會副會長朱中一則態度明確，房價并未反轉，也不存在“報復性”反彈的基礎。主要由于中央堅持房地產調控政策不放松不動搖。“但政府也需要密切跟蹤市場，預防類似苗頭。”

“地根”“銀根”“預期”三大漲價因素推高房價

樓市調控未曾放松，政策口子并未松動，為何7月份的房價依舊上漲？

地方增收乏力，“地根”放松沖動增加。暗自放松限購、公積金貸款額度上浮、普通住宅標準調整、發放購房補貼……2011年下半年以來，全國有33個城市以不同方式“微調”樓市政策，“財政焦慮”再次凸顯。由于土地出讓金收入銳減，地方政府放松調控以活躍房地產市場的意愿增強，一些地方屢屢微調試探調控底線，房價調控受到挑戰。

一些地方的地王“重出江湖”。在7月30日舉行的北京土地拍賣中，和裕地產以37875元／平方米的樓面價捧得一商業金融地塊，成交價位居北京歷史上同類地塊的第二位。而在6月，恒大地產以13．22億元購得廣州珠江新城地塊，溢價率高達170％，引發市場一片嘩然。

中原市場研究中心數據說明了土地市場的這一變化，7月份全國13個主要城市扭轉了上半年的土地市場頹勢，土地出讓金上漲6％。以北京為例，北京市土地整理儲備中心數據顯示，7月北京共成交16宗土地，獲得土地出讓金共93．61億元，創下今年以來單月土地收入新高。

“財政收入減少，土地財政饑渴，不排除一些開發商去年以來，或者在更早之前，以低價拿地，高價出售，抬高房價的可能性。”陳昇說。

“銀根”放松，房企漲價動力加大。隨著“穩增長”一系列措施的出臺，特別是兩次降息之后市場流動性有所寬裕，一度經歷“寒冬”的房企日子好過起來。業內人士稱，地產企業資金負債率一般平均是在70％，現在整體在下滑。上市房企已公布的半年報顯示，負債、現金流都在好轉。

房價預期變動，購房者“加緊”購入。365地產家居網近日的一項調查顯示，超過七成的網友計劃在半年內出手買房。購房者的“消化力”從一組數據便可窺見一斑：7月份多數城市樓市庫存大幅減少。其中南京去庫存化最快，單月商品住宅可售面積下降49.3萬平方米。北京、蘇州、青島的庫存降幅都超過了10萬平方米。

“樓市庫存的下降為房企‘減負增效’，反過頭來又會增加開發商漲價的沖動。”陳昇說。

“樓市調控其實是政府、房產商和購房者之間的‘信心博弈’。”復旦大學公共傳媒博士徐健認為，購房者更應該相信政府調控房價的能力和手段。