近期，全國多個(gè)城市的土地與住宅成交易量呈上升勢頭，北京、上海等地頻現(xiàn)“地王”，多家一線房企都在積極拿地，造成土地市場回暖的跡象。而在海南，高企的庫存讓不少開發(fā)商疲于消化，在前期已經(jīng)囤積一定數(shù)量的土地的情況下，土地交易市場較為平穩(wěn)。業(yè)內(nèi)人士表示，有的城市土地市場的火爆不會(huì)影響到海南樓市的土地交易市場，海南的房價(jià)因此也不會(huì)受影響而被推高。

財(cái)政吃緊地方政府加大土地供應(yīng)量

有媒體報(bào)道，進(jìn)入四季度以來，北京、廣州、天津、重慶等9城市近期僅居住用地供應(yīng)量高達(dá)653公頃，創(chuàng)年內(nèi)新高，多個(gè)城市和地區(qū)的地方政府加大土地供應(yīng)量，而多家知名房企也頻繁囤地。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月全國300個(gè)城市共推出土地3242宗，推出面積13326萬平方米，環(huán)比持平、同比增長8%。

數(shù)據(jù)表明，10月的土地市場延續(xù)了9月的高供應(yīng)量，并且年內(nèi)首次出現(xiàn)同比增長，重點(diǎn)一二線城市推地量明顯增加，10月住宅用地推出量高于前三季度各單月水平。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，近期批量拿地的以知名企業(yè)為主，大部分集中在發(fā)達(dá)地區(qū)，但體量較小、溢價(jià)率水平也較高。

面對(duì)多個(gè)地區(qū)土地供應(yīng)量上升、房企頻繁拿地的情況，海南日廣投資集團(tuán)營銷總監(jiān)關(guān)萬儒認(rèn)為，土地供應(yīng)量增加，土地交易呈上漲趨勢表明各地政府財(cái)政吃緊。他表示，土地收入作為各地政府財(cái)政收入主要來源，受之前樓市低迷的影響，開發(fā)商不敢輕易出手拿地，進(jìn)而致使土地成交量下滑；而今年第四季度以來，各地政府為了刺激財(cái)政收入，大量供地；此外，一些城市的購房者剛性需求迫切，購房意愿增強(qiáng)，進(jìn)一步刺激樓市成交量上漲。“開發(fā)商看到樓市有回暖勢頭，間接增加了他們的信心，土地需求意愿繼而增強(qiáng)。”關(guān)萬儒解釋說。

業(yè)內(nèi)指“地王”效應(yīng)不會(huì)推高海南房價(jià)

盡管有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心地方政府加大土地供應(yīng)量與房企大量拿地會(huì)推高房價(jià)預(yù)期，但海南本地的開發(fā)商卻有不同看法，“地方政府現(xiàn)在推地較謹(jǐn)慎，在樓市調(diào)控政策的背景下，既要完成供地指標(biāo)提高財(cái)政收入，又要顧及到政策層面，避免供地價(jià)格過高繼而推高房價(jià)預(yù)期。”一位不愿具名的開發(fā)商說。

搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，2012上半年海南土地成交量達(dá)207宗，2012上半年土地成交宗數(shù)同比上漲117.89%，成交面積同比上漲76.95%，成交金額同比上漲166.19%，但進(jìn)入下半年，數(shù)據(jù)顯示7月份住宅用地占比大幅減少，8月份土地供應(yīng)量和成交量呈下降趨勢，11月份截至目前的數(shù)據(jù)也表明，土地成交量大幅縮水，下降幅度達(dá)到50%。以上數(shù)據(jù)表明，自進(jìn)入下半年以來，海南土地市場處在一個(gè)不溫不火的狀態(tài)。

海南鴻洲置業(yè)集團(tuán)有限公司集團(tuán)營銷中心總經(jīng)理曹志剛表示，對(duì)于前期已經(jīng)在海南囤積較多土地的房企來說，當(dāng)前主要的任務(wù)是消化現(xiàn)有的庫存。在之前因?yàn)閲覍?duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的輻射效應(yīng)，樓市房價(jià)走勢的不明朗，在一定程度上壓制了剛性需求，剛需族們一直處在觀望期，在看到房價(jià)趨于平穩(wěn)態(tài)勢后，很多剛需族都紛紛出手了，進(jìn)而出現(xiàn)剛性需求旺盛的情況，而這也是近期多地樓市成交量上升的主要原因；多數(shù)開發(fā)商因?yàn)橘Y金面鋪的太廣，手里沒有太多的周轉(zhuǎn)資金，致使現(xiàn)金流不暢，遂以“以價(jià)換量”的方式來回籠資金。

“只有靠市場良性循環(huán)發(fā)展，開發(fā)商才能得以長久的生存發(fā)展，細(xì)水長流才能延續(xù)市場的平穩(wěn)發(fā)展，一般情況下，明智的開發(fā)商不會(huì)做那種短期高額利潤的一錘子買賣。”曹志剛說。他認(rèn)為，受調(diào)控政策的持續(xù)性影響，在房價(jià)走勢不明朗的情況下，近段時(shí)間內(nèi)，外地購房者在海南購房顯得猶豫，海南目前主要是靠剛性需求來“撐”市場，而外地的土地供應(yīng)量上升，不會(huì)影響到海南的土地市場，更不會(huì)推高本地的房價(jià)預(yù)期。

曹志剛指出，在目前海南商品房庫存高企的情況下，開發(fā)商會(huì)選擇持續(xù)以價(jià)換量，因此明年三、四月份是開發(fā)商集體放量階段，而房價(jià)也將持續(xù)平穩(wěn)。他大膽預(yù)測，近三年內(nèi)海南的房價(jià)都不會(huì)有很大的變動(dòng)。

京廣杭頻現(xiàn)“地王”攪熱樓市

據(jù)中國證券報(bào)近期，北京、廣州、杭州、武漢、天津、大連等城市批量供地，新增土地面積達(dá)數(shù)千畝，其中不乏地段、性質(zhì)俱佳的優(yōu)質(zhì)地塊，上海、深圳也于此前兩日先后誕生“地王”，將對(duì)市場預(yù)期帶來不小影響。業(yè)內(nèi)人士建議，在土地出讓中，應(yīng)采取措施避免高價(jià)地的出現(xiàn)，從而防止市場預(yù)期出現(xiàn)大幅波動(dòng)。

供地潮涌“地王”陸續(xù)誕生

全國樓市在第三季度之后迎來今年第二次“供地潮”。11月23日，杭州市國土資源局一次性掛牌7宗土地，總出讓面積7.28萬平方米。同日，天津土地交易中心發(fā)布公告稱，將公開掛牌出讓兩宗土地，總起始價(jià)達(dá)42億元。

來自財(cái)政部的數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，全國國有土地使用權(quán)出讓收入20093億元，同比減少5561億元，下降21.7%。在地方政府迎來償債高峰的情況下，從土地出讓金中削減赤字已成為不二之選。

高價(jià)地甚至“地王”也隨著“供地潮”重新出現(xiàn)。11月27日，上海“黃浦區(qū)594(北塊)、596街坊招標(biāo)地塊”以27.7億元的價(jià)格競出，折合樓面價(jià)超3萬元/平方米，刷新今年滬上土地單價(jià)紀(jì)錄。28日深圳“寶安尖崗山A122-0341宗地”也以20億元的價(jià)格競出，成為今年深圳的總價(jià)“地王”。

距離上次全國樓市如此密集地出現(xiàn)“地王”，還要追溯到2010年初。當(dāng)時(shí)，各地土地市場供需兩旺，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)后市預(yù)期良好，拿地?zé)崆榭涨案邼q，這些因素造成當(dāng)時(shí)土地價(jià)格和溢價(jià)率雙雙攀高。

高價(jià)地塊將影響市場預(yù)期

“地王”誕生并不具備普遍意義。據(jù)了解，大部分“地王”位于城市的核心地段，在熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)“郊區(qū)化”的趨勢下，其區(qū)位優(yōu)勢凸顯無疑。此外，“地王”的用地性質(zhì)多為住宅或商用，配建規(guī)模較小，更容易吸引企業(yè)參與。

據(jù)了解，經(jīng)過此前的市場熱銷和各項(xiàng)融資舉措，不少品牌房企手握的資金流在150億元以上。現(xiàn)金充沛，加之補(bǔ)充庫存的需要，使得房企“既有意愿，又有能力”在土地市場作為。

業(yè)內(nèi)人士建議，為穩(wěn)定市場預(yù)期，各地在土地出讓中，應(yīng)盡量采取限制措施，比如設(shè)置最高限價(jià)、采用招標(biāo)出讓等，防止土地出讓價(jià)格過高。同時(shí)，需盡快制定并公布后續(xù)土地出讓計(jì)劃，并適當(dāng)推遲熱門地塊的入市時(shí)間，以免給房價(jià)預(yù)期帶來不利影響。