萬科、綠地等四家公司12日聯(lián)合以54.3億元的底價(jià)拿下上海南站商務(wù)區(qū)地塊,樓板價(jià)1.1萬元/平方米,此地塊成為上海今年以來的新總價(jià)“地王”。這是自11月27日以來短短半個(gè)月內(nèi),誕生的第8個(gè)“地王”。

歲末“地王”頻現(xiàn),引發(fā)人們對(duì)未來樓市的重重猜想。新一輪“地王熱”將會(huì)給樓市帶來哪些影響?是否意味著樓市進(jìn)入觸底反彈上行通道?“新華視點(diǎn)”記者就此進(jìn)行了追蹤。

“地王”頻現(xiàn)　房?jī)r(jià)又要開始吹“泡泡”?

自11月27日至12月12日,半個(gè)月里,從一線城市北京、上海到二線城市南京、蘇州,土地市場(chǎng)相繼誕生了8處“地王”。一度淡出人們視野的“地王”一詞強(qiáng)勢(shì)回歸,讓不少正在觀望的購(gòu)房者有些恐慌:平均每?jī)商炀统鲆粋€(gè)“地王”,2010年那輪“地王”扎堆出現(xiàn)后房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升,這是房?jī)r(jià)又要開始上漲的信號(hào)嗎?地產(chǎn)中介的判斷則更加直接:“面粉”漲價(jià),“面包”當(dāng)然也要漲價(jià)了。

一些樓市新動(dòng)向則更增添了這種擔(dān)憂。數(shù)據(jù)顯示,自9月以來全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市逐月小幅增加。11月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比仍繼續(xù)上漲,北京、上海等十大重點(diǎn)城市今年以來首次出現(xiàn)同比、環(huán)比雙上漲,部分重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)甚至超過調(diào)控前。

“地王”頻出,房?jī)r(jià)翹尾——樓市就此觸底反彈要“由冬入春”了?

“‘地王’不具有風(fēng)向標(biāo)意義。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹等專家認(rèn)為,從此輪“地王”的特點(diǎn)看,不能就此判斷房?jī)r(jià)就要大漲。

——地塊稀缺性較強(qiáng),不具備普漲條件。

“購(gòu)房者對(duì)地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的擔(dān)憂很自然,但市場(chǎng)環(huán)境與兩年前大不同。”中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為,一部分優(yōu)質(zhì)地塊賣出高價(jià)并不能代表整體房?jī)r(jià)水平,與地塊本身的稀缺性關(guān)系更大。

據(jù)了解,此輪誕生的地王多為中心區(qū)域稀缺地塊,且面積相對(duì)較大,一些地塊的起拍價(jià)就已經(jīng)是“地王價(jià)”。如11月27日,北京市國(guó)土資源局掛牌出讓朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)一地塊,掛牌出讓起始價(jià)為20億元,建筑控制規(guī)模59152平方米,以此計(jì)算,起始樓面價(jià)即高達(dá)3.38萬元/平方米。

——即便是地王價(jià)格創(chuàng)新高,但多是“貼底價(jià)”成交。

一般判斷“地王”的標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè),一是區(qū)域性土地單價(jià)破歷史最高,二是溢價(jià)率超過100%。據(jù)了解,12日誕生的上海“地王”拍賣起始總價(jià)為54.3億元,起始樓板價(jià)約為1.1萬元左右/平方米。而最終成交價(jià)也是54.3億元,屬于“貼底價(jià)”成交。

新城控股執(zhí)行董事、副總裁譚為民認(rèn)為,從這一波土地成交的溢價(jià)率來看,并不算太高,有的雖然是“地王”,但基本上是底價(jià)成交,與上一輪“地王”集中出現(xiàn)時(shí)相比價(jià)格較為合理,土地市場(chǎng)并沒有出現(xiàn)“泡沫”。

——樓市調(diào)控力度仍然不減。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭等專家認(rèn)為,當(dāng)前樓市只能算是“暖冬”,房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度上漲的可能性不大。調(diào)控政策不會(huì)放松以及庫(kù)存壓力,都是制約房?jī)r(jià)上漲的阻力。“地王”扎堆出現(xiàn)只是開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期較為樂觀,仍很難在短時(shí)間內(nèi)改變樓市“冬天”的現(xiàn)狀。