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從2010年4月17日新“國十條”打響新一波房地產(chǎn)調(diào)控第一槍至今，整整一年，三輪政策的密集出臺，顯示出政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的力度和決心可謂空前。一年后，各地樓市房價到底降了沒有？調(diào)控效果究竟如何？樓市拐點何時出現(xiàn)？針對這些問題，本報記者在上海、北京、深圳等一線城市跑樓盤，訪中介，展開了實地調(diào)查。記者采訪發(fā)現(xiàn)，雖然投資客已經(jīng)基本離場，但在市場一片唱跌預(yù)期的背后，房價上漲的動力依然存在。在開發(fā)商營銷策略和剛性需求的支撐下，熱銷場面仍不斷上演。

上海

新房旺 二手房暖 開發(fā)商堅持“不降”

3月的上海樓市以超出業(yè)內(nèi)預(yù)期的速度回暖。作為調(diào)控的重點區(qū)域，上海樓市在“新國八條”和房產(chǎn)稅的雙重打擊下，一度陷入低迷。然而，自3月中旬以后，多個自住板塊項目的開盤熱銷帶動了市場“買氣”的回升。而記者發(fā)現(xiàn)，這些熱銷項目并沒有真正出現(xiàn)大幅降價，僅僅是“滯漲”就已贏得了剛需買家的追捧。雖然從開發(fā)商的資金情況來看，緊繃的現(xiàn)金流似乎沒有不降價的理由，但在這場開發(fā)商和購房者看誰“摒得住”的市場博弈中，購房者明顯更沉不住氣。

保留房源帶動“買氣”

4月16日，位于浦東周康板塊的印象春城二期推出最后一批房源的其中一棟兩房房源，單套面積在89平方米左右，單價在18000元-20000元。開盤當(dāng)天記者來到售樓處，雖然與樓市最火爆時相比，售樓處算不上人滿為患，但基本上每個銷售人員都在接待1-2組客戶，三三兩兩前來看房或簽約的購房者不時來往于售樓處和樣板房之間。在售樓處貼出的銷控表上記者看到，此次開出的52套房源已有約三分之二貼上了“已售出”的紅色標(biāo)簽。尤其是房型較好的A房型，17套房源已全部售空。

“我們這次開盤只有一個優(yōu)惠，就是開盤當(dāng)天總價減去2萬元。就算明天預(yù)定，我都不能保證是否還有這個優(yōu)惠了。”銷售人員告訴記者。而對于樓市調(diào)控，銷售人員很淡定地對記者說：“說實話，我們是真沒覺得市場有什么影響，房子還是很好賣。不過，現(xiàn)在投資客的確消失了，買房的都是剛性需求，尤其是在我們周康這種自住區(qū)域。”

就在記者走出售樓處之時，有一個中介人員將記者拉到一邊，問記者道：“售樓處是不是說A房源都賣光了？”這位中介人員故作神秘地說：“我們里面有人。如果你真看中了這種房源，我可以幫你弄到房子。”他告訴記者，售樓處標(biāo)出的已售房源中，有一部分是開發(fā)商保留起來了，故意營造出熱銷的氛圍，以此帶動市場。“你看，你們買不到房肯定覺得樓市很火，房價不會跌，就想盡快出手了。然后開發(fā)商再通過我們中介分銷一部分房源，市場帶動起來了，大家都有賺頭。”與記者聊了一會兒后，這名中介人員毫不設(shè)防地道出了其中的“奧秘”。

記者查詢網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，印象春城此次開盤價與一年前預(yù)售報批的售價一致，沒有任何下跌的跡象，只是沒有上漲而已。即便如此，印象春城在開發(fā)商營銷手段作用下以及當(dāng)?shù)貏傂孕枨蟮闹蜗拢W(wǎng)上房地產(chǎn)顯示全部70套房源已被預(yù)訂了43套。

高端房“死扛”不降價

而在上海其他自住區(qū)域，只要房價沒漲，就能被購房者視作“撿到了皮夾子”，一擁而上。例如3月19日開盤的位于上海閘北區(qū)的慧芝湖花園，開盤兩天就幾乎搶購一空，目前217套房源僅剩30余套可售。該項目此次開盤價為35000元/平方米，與去年開盤的一批房源價格相當(dāng)。

同樣的熱銷也發(fā)生在寶山區(qū)的保利葉語項目。保利旗下項目在樓市調(diào)控下向來靈活應(yīng)對，降價快，送面積多，自然熱銷。此次保利葉語推出的317套房源均價17500元/平方米，較前一批房源單價下降了約1000元，雖說此次房源位置比前一批差，但若在樓市火爆時期開盤，相信開發(fā)商絕不會因為房源位置略差而主動降價。再加上有一定面積贈送，保利葉語3月27日開盤至今，317套房源僅剩一套可售。

相對于自住區(qū)域和中低價樓盤的“淡市熱銷”，調(diào)控針對的投資性高檔住宅及大戶型項目可能已感受到“這個冬天特別冷”。也是在4月16日，“靜安地王”遠(yuǎn)中風(fēng)華園二期推出186套房源，單價高達(dá)8萬元/平方米-10萬元/平方米。截至記者發(fā)稿，該盤已預(yù)訂套數(shù)僅為4套。從網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看，該樓盤的申報開盤時間為4月15日，此前最近的一次開盤時間為2008年7月，當(dāng)時的申報價格在每平方米6萬元上下。可見開發(fā)商寧可冒著滯銷的風(fēng)險，也要逆市漲價。

“現(xiàn)在上海最大的一家房地產(chǎn)咨詢代理機(jī)構(gòu)的老總每天都在勸開發(fā)商降價，可惜沒多少人聽他的。”一家上市房企營銷總監(jiān)向記者坦言。“開發(fā)商其實缺錢的很多，八個蓋子十口鍋，不停地轉(zhuǎn)來換去。但市場情況比很多開發(fā)商預(yù)計的都要好，剛需購房者似乎比開發(fā)商更繃不住，成交量的回升比預(yù)期要快得多，因此沒人愿意主動降價。”