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開發商試探房價拐點 北京賣房須用套內面積算總價
2011-04-27 11:03:40      來源:北京日報

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■記者手記

撲朔迷離四月天

雖然傳統的樓市“小陽春”沒有如期而至,但4月樓市依然總體表現出回暖態勢。4月18日至24日一周,上海樓市共成交2979套房源,商品住宅成交均價首次突破3萬元/平方米,這被業內視為調控效應的減弱,樓市的又一次回暖。然而中國證券報記者實地走訪和分析卻能夠得出另一番體會,四月“陽春”背后或許隱藏著更多秘密。

上周以來,上海眾多中低端項目齊現“熱銷”行情。浦東的明星樓盤中海御景熙岸,一口氣開出300多套房源,曾掀起一陣排隊高潮,銷售人員甚至稱有些購房者是通宵排隊。但實地了解卻發現該盤當日真正售出的只是60余套房源,并不能稱為真正的熱銷。而另一個位于外環的寶山區某知名大盤,本周末即將加推房源,上周末正在加緊蓄客,銷售人員宣稱積累了大量客戶。中國證券報記者在現場發現,并沒有原先預想中的熙熙攘攘的火熱場景,只有零散的客戶看房,現場的銷售人員數量甚至超過了客戶。

按照之前上海市本地規定,新樓盤只可以自由向下調低售價,如果要上調售價,則需要得到房管部門的審批通過,這與“一房一價”實質意義相同。但此用來遏制開發商亂漲價的“一房一價”政策措施,還沒等到5月1日開始實施,就已經開始遭遇化解。以中海御景熙岸為例,網上數據顯示此次銷售的房源價格為26000-30400元/平方米,但該盤開盤后實際報出的價格為21000元/平方米左右。業內人士分析,開發商為了避免行情好轉時提價遇阻,申報預售許可證時故意大幅報高價格,預留出足夠的上調空間,形成了網上報價與實際售價的巨大差異。

即便是被業界視為豪宅回暖之標志的上海紫園,近期也開始遭遇質疑。上海紫園上周一舉成交了34棟獨棟別墅,成交面積合計約1.77萬平方米,成交均價超過10萬元/平方米。德佑地產的分析報告稱,上海紫園上周的成交量,超過了該項目2009年和2010年的總和。另據了解,上海紫園上周售出的這34棟別墅是在一天之內集中成交的,如此多單價超過10萬元/平方米的獨棟別墅被整體購買顯然可能性也不大。

有分析師分析,上海紫園的集中成交,可能是由于信托融資的資產抵押。不久前中凱置地就用這樣的手法,抵押中凱曼荼園的部分在建別墅,謀融資7億元。如果上海紫園確為抵押,此次成交的34套別墅就可以融資約18億元。業內人士分析,這表明開發商寧愿高利率借錢也不愿降價賣房,一方面是目前資金壓力并不是太大,二是仍寄希望于后市能夠回暖。

豪宅未必真熱銷,中低端住宅銷售情況分化,在四月樓市回暖的背后,更多的仍是觀望與忐忑,未來供需雙方心理的博弈繼續進行,樓市即將在這種博弈中呈現出真正清晰的走勢。(記者萬晶)

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