潛規(guī)則三

信息不對(duì)稱，管理有漏洞

為探尋好處費(fèi)何以收得這么容易，記者對(duì)房屋銷售過程中的“內(nèi)幕”進(jìn)行了深度追蹤。

案發(fā)后，據(jù)阮衛(wèi)星交代，他們所賣樓盤的房價(jià)是這樣“出爐”的：先由開發(fā)公司董事長定底價(jià)，銷售經(jīng)理用這個(gè)底價(jià)除以一個(gè)系數(shù)(一般在0.9到1之間)得出一個(gè)價(jià)格，再根據(jù)該價(jià)格做成價(jià)格表交到銷售人員手中，表上就是對(duì)外的價(jià)格。“底價(jià)只有像我這一級(jí)別的銷售經(jīng)理才知道，從不對(duì)外公布，連我下屬的人員都看不到，購房者更不可能知曉。”阮衛(wèi)星說。

“從定價(jià)機(jī)制不難看出，對(duì)外銷售價(jià)格即使打折優(yōu)惠，仍然在開發(fā)公司的可控范圍內(nèi)，其底線就是開發(fā)公司老總定下的底價(jià)。這有點(diǎn)類似商場(chǎng)先提價(jià)再‘揮淚甩賣’的營銷噱頭。”崇川區(qū)檢察院辦案檢察官告訴記者，房價(jià)信息不對(duì)稱為阮衛(wèi)星、成慧慧等人伸手撈取好處費(fèi)提供了一道安全屏障。

崇川區(qū)檢察院經(jīng)審查認(rèn)定，從2009年1月到2011年7月，犯罪嫌疑人阮衛(wèi)星、成慧慧在分別擔(dān)任海門市某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司銷售經(jīng)理、副經(jīng)理職務(wù)時(shí)，利用公司管理上的漏洞及職務(wù)便利，伙同銷售員柳娟娟、方金、季玲玲、高崗、朱紅紅等多人，在銷售房屋時(shí)以高于銷售底價(jià)報(bào)價(jià)給顧客，后謊稱可以找領(lǐng)導(dǎo)打招呼爭(zhēng)取優(yōu)惠等理由索要好處費(fèi)，實(shí)際仍按照底價(jià)銷售的方法，向多位顧客索要好處費(fèi)多起，阮衛(wèi)星分得40萬余元，成慧慧分得近30萬元。

“2008年，阮衛(wèi)星每個(gè)月的底薪是6000元，加上銷售獎(jiǎng)金年收入在40萬元左右。而2009年，阮衛(wèi)星的年收入飆升至70多萬元。這些增加的收入來得很隱蔽，因?yàn)樗麖牟痪唧w分錢，都是銷售人員私下把錢放在信封里給他。”辦案檢察官說。

記者在采訪中了解到，大肆索要好處已經(jīng)成了房產(chǎn)銷售行業(yè)的一種“潛規(guī)則”。

“這種做法在整個(gè)房屋銷售圈子里早已成風(fēng)，不只我們公司，其他公司的情況也都差不多。”據(jù)阮衛(wèi)星交代，他在接手樓盤銷售前，整個(gè)銷售部絕大部分銷售人員都在這么做。“我也想過要堅(jiān)決按政策辦事，但銷售業(yè)績不好就會(huì)被人踢走，與其這樣還不如隨波逐流，何況我想管也管不住，沒人聽我的，大多數(shù)銷售人員只盯著自己的利益，想靠銷售業(yè)績和索要好處費(fèi)來致富，我也就睜一眼閉一眼，當(dāng)然自己也拿了不少好處。”阮衛(wèi)星說。

屢屢向客戶要錢，阮衛(wèi)星、成慧慧他們難道不怕被舉報(bào)嗎?辦案檢察官解答了這個(gè)疑問：“他們深諳買房人的心理。因?yàn)橥ㄟ^權(quán)衡比較，買房人都覺得花上幾千或幾萬元就能得到數(shù)十萬元的優(yōu)惠，是很劃算的事，當(dāng)然不會(huì)去舉報(bào)了。”

檢察官還在辦案中發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)開發(fā)公司在定價(jià)機(jī)制、價(jià)格公開、人員管理、監(jiān)督糾察等多個(gè)環(huán)節(jié)上都存在漏洞和問題，一環(huán)扣一環(huán)，層層缺位，導(dǎo)致銷售隊(duì)伍漠視規(guī)定、私欲膨脹鋌而走險(xiǎn)。“定價(jià)由公司個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)決定，打折也是如此，缺少公信力和監(jiān)督，容易出現(xiàn)‘亂喊價(jià)’現(xiàn)象；價(jià)格信息不透明，使購買方與銷售方處于不對(duì)稱地位，給暗箱操作提供了溫床；房產(chǎn)銷售行業(yè)流動(dòng)性強(qiáng)，從業(yè)人員良莠不齊，公司只看業(yè)績，忽視職業(yè)道德教育；缺少強(qiáng)力制度和措施約束違規(guī)行為，對(duì)有問題的人只是開會(huì)批評(píng)，最多予以開除，違規(guī)成本小，使銷售人員產(chǎn)生‘干一票就收手’的賭博心理。” (徐德高 葛明亮；文中涉案人員均為化名)

案后點(diǎn)評(píng)

房價(jià)高得國人難以承受，是近年來民生領(lǐng)域的熱點(diǎn)問題。而某些房產(chǎn)銷售人員利用價(jià)格管理上的漏洞，在原本已經(jīng)很高的房價(jià)上又盤剝一層，不僅損害了企業(yè)利益，加重了購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，而且這種欺上瞞下的蒙騙行為還有違市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的誠信原則，有傷社會(huì)賴以維系的信任基礎(chǔ)。

為商之道，重在誠信。如何維護(hù)商務(wù)誠信、社會(huì)誠信，是當(dāng)代中國社會(huì)建設(shè)中極為重要的課題。司法機(jī)關(guān)依法懲治、嚴(yán)厲打擊非國家工作人員賄賂犯罪，正是為社會(huì)誠信建設(shè)打造規(guī)則底線。此案的查處可以說是售房的“潛規(guī)則”碰上了法律的“明規(guī)則”，“明規(guī)則”最終擊碎了“潛規(guī)則”。同時(shí)也表明，法律正在對(duì)這種不良行為予以嚴(yán)厲打擊，決不讓此風(fēng)泛濫成災(zāi)。