房?jī)r(jià)雖上漲，勢(shì)頭已抑制

新華網(wǎng)記者：現(xiàn)在有種聲音認(rèn)為，調(diào)控似乎對(duì)房?jī)r(jià)的上漲不起作用，該如何看待房地產(chǎn)調(diào)控的效果和必要性？

顧云昌：全盤(pán)否定房地產(chǎn)調(diào)控的成效是不客觀的，如果不調(diào)控，投資投機(jī)需求泛濫，房?jī)r(jià)可能會(huì)上漲得更快。

楊紅旭：2月下旬至3月，國(guó)五條及細(xì)則的出臺(tái)，意味著調(diào)控升級(jí)，雖然地方細(xì)則并不給力，但市場(chǎng)必將出現(xiàn)一定程度的降溫。4月份全國(guó)主要城市的住宅成交量已有所下跌，不僅低于3月份，還低于去年下半年以來(lái)的月度平均水平，其中一線城市更為明顯。

從價(jià)格來(lái)看，北京一直是這輪樓市回暖的領(lǐng)頭羊，但近段時(shí)間也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)漲幅回落的現(xiàn)象。在70個(gè)大中城市中，2月份北京的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為3.1%，全國(guó)最高，但3月就回落到了2.7%。房?jī)r(jià)雖然仍然在上漲，但上漲的勢(shì)頭已受到抑制。隨著成交量的調(diào)整，預(yù)計(jì)未來(lái)半年房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅還將持續(xù)回落；至于同比漲幅，由于跨度是一年，其變化滯后于環(huán)比漲幅，所以房?jī)r(jià)同比漲幅可能滯后到明年見(jiàn)頂。

這正是調(diào)控的效果。當(dāng)前，業(yè)內(nèi)外人士似乎達(dá)成了一個(gè)共識(shí)：房地產(chǎn)調(diào)控全是錯(cuò)，“十年九調(diào)，越調(diào)越漲”。客觀地講，這樣的觀點(diǎn)有失偏頗。

首先，調(diào)控很必要。從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理上講，市場(chǎng)存在失靈現(xiàn)象，失靈時(shí)政府就得出手，用“有形之手”調(diào)校“無(wú)形之手”。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有周期性，客觀上需要政府運(yùn)用經(jīng)濟(jì)政策防范經(jīng)濟(jì)大起大落。比如經(jīng)濟(jì)高漲、通脹嚴(yán)重時(shí)，就得加息降溫；經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)，就得降息刺激。作為經(jīng)濟(jì)重要部門的房地產(chǎn)業(yè)，其市場(chǎng)波動(dòng)的幅度一般大于宏觀經(jīng)濟(jì)，甚至成為經(jīng)濟(jì)起伏的重要誘因，所以更需要進(jìn)行調(diào)控。

其次，調(diào)控很復(fù)雜。宏觀調(diào)控本身很難掌握火候，市場(chǎng)冷時(shí)，加柴，可一不小心火勢(shì)就會(huì)失控；市場(chǎng)熱時(shí)，澆水，弄不好又會(huì)熄火。

“錢松地緊”是房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在原因

新華網(wǎng)記者：住房市場(chǎng)價(jià)格連續(xù)上漲，您認(rèn)為深層次的原因是什么？

顧云昌：房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格是由供求關(guān)系決定的。當(dāng)市場(chǎng)供應(yīng)和需求之間出現(xiàn)了供不應(yīng)求的情況時(shí)，價(jià)格會(huì)出現(xiàn)上漲。反之，市場(chǎng)就沒(méi)有上漲的動(dòng)力。過(guò)去十年房?jī)r(jià)上漲的背后就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供不應(yīng)求，這是一個(gè)大的前提。我認(rèn)為房?jī)r(jià)背后的推動(dòng)力就是 “錢松地緊”。

錢很多很松，而土地卻收得很緊，這就造成了需求的旺盛和供應(yīng)的相對(duì)不足。“錢松”的表現(xiàn)就是購(gòu)買者的購(gòu)買力很強(qiáng)，錢可以大量地進(jìn)入購(gòu)買者的渠道。例如，在沒(méi)有調(diào)控以前，購(gòu)買者可以首付20%-30%，然后其余的錢都可以向銀行借，不管有多少套房，都可以從銀行得到貸款。現(xiàn)在雖然第二套的首付款提高了，但是總體上依然能夠保證買房者能夠從銀行里借到錢。另外，中國(guó)的貧富差距很大，很多有錢人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資，導(dǎo)致了需求的旺盛，也是“錢松”的一個(gè)表現(xiàn)。

而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，進(jìn)入開(kāi)發(fā)商的錢是卡的比較緊的，開(kāi)發(fā)商的銀行信貸受到限制，開(kāi)發(fā)商要千方百計(jì)地去融資，這提高了他融資的成本，不利于他的加快開(kāi)發(fā)，造成了開(kāi)發(fā)量的不足和開(kāi)發(fā)速度的放慢。

從“地緊”方面說(shuō)，就是土地供應(yīng)量的不足。在土地供應(yīng)方面，近幾年實(shí)際完成的土地供應(yīng)量是下降的，有時(shí)候土地供應(yīng)計(jì)劃并不能完成，比如北京、上海、廣州、深圳這樣的大城市，在過(guò)去的三四年中，絕大多數(shù)年份這些城市的土地供應(yīng)計(jì)劃都沒(méi)有完成。

除此之外，地方政府是土地供應(yīng)的壟斷者，他希望用少量的土地拿到更多的土地出讓金，在這種情況下必然導(dǎo)致了土地價(jià)格的上升，現(xiàn)在土地價(jià)格年年在上升，在土地價(jià)格不斷上升的情況下，降房?jī)r(jià)是很難的。就像是面包和面粉的關(guān)系，面粉不斷地漲價(jià)，面包卻要降價(jià)，難度很大。