房屋租售比仍低于國際水平

持有人出租房屋動力不足

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，未來一線城市房租繼續(xù)上漲的壓力仍然比較大，關(guān)鍵原因在于租房市場的供求關(guān)系不平衡。

在需求端，近兩年進入大城市的大學(xué)畢業(yè)生和外來人口數(shù)量不斷增加，同時房價持續(xù)高企和限購政策越來越嚴，使很多購房者轉(zhuǎn)而租房，增加了需求。

而在供應(yīng)端，閑置房屋長期無法盤活成為租賃房源，進一步加劇了供求矛盾。

曾有樂觀人士認為，在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)嚴厲、樓市成交量較低的情況下，會有不少人把原本打算出售的房子轉(zhuǎn)為出租，可以增加租賃房源。但事實上，效果并不明顯，很多房主寧愿暫時空置房產(chǎn)，也不愿意用于出租。究其原因，有人認為房屋出租后損耗風(fēng)險高，影響日后出售收益，更多人則在理性的評估房價租金比以后，放棄了出租。

從供給方——房產(chǎn)持有者的角度講，租售比是衡量房租價格是否合理的關(guān)鍵指標(biāo)。

租售比即房屋租金與房價的比值。國際上一般認為，租售比在1∶100—1∶150之間，市場是比較健康的，租金是合理可持續(xù)的。如果按照這一規(guī)律衡量，目前一線城市房租價格不僅談不上“高”，還有很大的上漲空間。

“現(xiàn)在像北京、上海這些地方，租售比都已經(jīng)低于1∶500了，這是很畸形的租售比。”張大偉說。他舉例，租出一套北京市四環(huán)附近價值300萬元的房子，月租金大約5000元左右，一年除去物業(yè)費、取暖費，有可能收入僅四五萬元;如果房主把300萬存到銀行，按照年利率3%可以得到9萬元左右。在租售比懸殊的情況下，很難激勵房主、特別是那些并不急需資金的房主出租房子。

不過，也有研究者指出，用租售比衡量房租是否合理，涉及兩個模糊問題。一是假定了房價是合理的。而目前一線城市房價普遍被認為偏高，也就影響到以此計算出來的房租的合理區(qū)間。二是購房者購房目的是什么。在京滬等地，不少購房者購房的一個前提是認定房價肯定會漲。對于這部分人來說，空置的房屋在未來賺取差價就足以獲利豐厚，房租則變成可以忽略的一部分。

何況，多數(shù)國家對房主在房產(chǎn)持有期間征稅，增加了持有成本，并且這種持有成本會隨著經(jīng)濟發(fā)展、房價起落而變動，以此鼓勵持有者出租房屋，還有不少國家對出租房屋給予稅收優(yōu)惠。而我國并不是這樣。因此，因租售比偏低而斷定當(dāng)前一線城市租價并不高或仍有很大上漲空間，也嫌偏頗。