“截止到去年底，北京高檔商業(yè)首層租金已達(dá)29元/平方米/天，進(jìn)入2013年，商業(yè)租金仍在持續(xù)上漲。一線城市商鋪?zhàn)饨鸬纳蠞q讓包括跨國(guó)連鎖企業(yè)在內(nèi)的商家寢食難安——北京第一家星巴克國(guó)貿(mào)店因此“挪窩”。調(diào)查顯示，租金上漲潮下，不少商家開(kāi)始忙“讓路”。另一方面，經(jīng)歷過(guò)去幾年持續(xù)上漲后，北京商鋪?zhàn)饨鹨言庥雒黠@壓力，預(yù)計(jì)近兩年各大商圈不會(huì)出現(xiàn)租金大漲局面。”

星巴克內(nèi)地首家店挪地

上周，星巴克在中國(guó)內(nèi)地的首家店國(guó)貿(mào)店停業(yè)遷址。這個(gè)位于中國(guó)大飯店西門(mén)過(guò)道的小咖啡廳是很多北京人第一次接觸星巴克的地方。盡管星巴克華北區(qū)相關(guān)工作人員一再對(duì)記者表示，“此次遷址國(guó)貿(mào)三期主要原因是因?yàn)樾轮房臻g、設(shè)備更為符合要求”，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，國(guó)貿(mào)一期首層昂貴的租金是星巴克遷址的重要原因。

去過(guò)國(guó)貿(mào)一期首層星巴克店的人或許記得，這家1999年就開(kāi)業(yè)的星巴克店規(guī)模并不大，位置處于通道口。市場(chǎng)人士估算，國(guó)貿(mào)星巴克人員和房租成本約在700萬(wàn)元/年。根據(jù)星巴克2012年的年報(bào)，亞太區(qū)星巴克店的平均流水為82.9萬(wàn)美元。如果照此推算，即便國(guó)貿(mào)店銷售業(yè)績(jī)不俗，所面臨的經(jīng)營(yíng)壓力也大得驚人。

對(duì)于是否因?yàn)樽饨鹚拢前涂斯ぷ魅藛T并未表態(tài)。國(guó)貿(mào)商城目前也沒(méi)有透露哪一家品牌會(huì)接手星巴克的鋪面，但記者昨日看到，印有法國(guó)老牌的奢侈品箱包店“GOYARD”字樣的黑色油布已經(jīng)包圍了整個(gè)店鋪。戴德梁行等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，CBD區(qū)域，國(guó)貿(mào)商城和國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓的出租率一直居高不下，首層商鋪和寫(xiě)字樓租金也因此一直保持在整個(gè)區(qū)域最頂層的位置。

市區(qū)難覓日租金3元以內(nèi)商鋪

有意思的是，目前星巴克在中國(guó)的門(mén)店數(shù)為850家左右，根據(jù)星巴克計(jì)劃，要在2015年之前增加到1500家，也就是說(shuō)全國(guó)各地星巴克在不斷開(kāi)張。但另一個(gè)現(xiàn)象是，星巴克早先布局的北京、上海等熱點(diǎn)區(qū)域門(mén)店都將面臨著租約到期、租金大幅上調(diào)的壓力。事實(shí)上，除了星巴克外，面臨房租壓力的還有外資商超和百貨業(yè)。如統(tǒng)計(jì)顯示，家樂(lè)福在未來(lái)兩年將集中面臨一批門(mén)店租約到期，能否承受業(yè)主大幅提租將是家樂(lè)福面臨的一個(gè)嚴(yán)峻考驗(yàn)。

記者對(duì)多家商業(yè)品牌的調(diào)查顯示，一般綜合性商超可承受的租金范圍在2元至3元/平方米/天，一旦房租超過(guò)3.5元/平方米/天，盈利就非常困難。但實(shí)際情況是，因?yàn)樽饨鸬纳蠞q，目前在北京已經(jīng)很難在市中心區(qū)域找到日租金在3元以內(nèi)的商鋪了。

截止到目前，家樂(lè)福在全國(guó)65個(gè)城市有219家店面，其中2004年左右開(kāi)設(shè)的店面約40家。根據(jù)大型商超10-15年租約慣例，家樂(lè)福門(mén)店將開(kāi)始集中面臨新租約問(wèn)題。在過(guò)去三年，家樂(lè)福至少在國(guó)內(nèi)關(guān)閉了6家門(mén)店。大多數(shù)原因都是生意未達(dá)預(yù)期進(jìn)行止損。類似的案例還有法寶超市、勁松洋華堂等。

京城商鋪?zhàn)饨疬B續(xù)6年漲幅7%

對(duì)星巴克和家樂(lè)福而言，租金成本是核心商業(yè)秘密，外界很難獲知。那么北京商鋪到底有多貴？第一太平戴維斯報(bào)告顯示，自2010年以來(lái)，北京商鋪?zhàn)饨鹈總€(gè)月都在上漲，截至2012年年底，北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)（主要是指高端購(gòu)物中心首層）平均租金已經(jīng)達(dá)到了864.9元/平方米/月，即近29元/平方米/天，這一租金水平過(guò)去六年每年平均漲幅為7%。

記者近日的調(diào)查也顯示，臨街旺鋪?zhàn)饨鹨膊槐雀呒?jí)購(gòu)物中心便宜多少。記者采訪了簋街附近的一家飯店老板蔡先生，一說(shuō)到房租，蔡先生頭就大了。他的飯店位于北新橋和簋街的十字路口，面積248平方米，一年租金156萬(wàn)元，平均每個(gè)月租金13萬(wàn)元，每平方米每天約17元。“這一水平在簋街附近算便宜的，但飯店要是不火，掙回房租都難。”

“一睜眼就欠3000多元房租，加上人力等，每天最少4000-5000元成本。”蔡先生經(jīng)營(yíng)類似和合谷這種的快餐。除了餐飲，每張餐桌上還有一個(gè)pad顯示屏，就餐的人直接在pad上自主點(diǎn)餐，同時(shí)還能夠?qū)崿F(xiàn)食客之間的互動(dòng)。這種餐廳社交模式獲得了風(fēng)投的認(rèn)可，但在現(xiàn)實(shí)中卻被房租壓得喘不過(guò)氣來(lái)。“如果我們每天不能做到1萬(wàn)元的流水，基本就是賠錢(qián)。”

但在記者近日走訪的商鋪中，17元/平方米/天還是便宜的。如果把商鋪移到簋街中段或是寫(xiě)字樓區(qū)域的臨街商鋪，餐廳底商每平方米至少20元。

調(diào)查同時(shí)也顯示，在過(guò)去幾年持續(xù)上漲之后，今年北京商鋪?zhàn)饨鹨呀?jīng)遭遇了明顯的壓力。戴德梁行中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)主管及董事陳淞泓預(yù)測(cè)，2013年到2014年，北京各大商圈不會(huì)再出現(xiàn)2011年租金大漲的局面，轉(zhuǎn)為小幅調(diào)整，但王府井、CBD和新光天地等核心商圈仍會(huì)出現(xiàn)5%-10%的租金上漲。

記者手記

每種生意都有自己的生存范圍

租金上調(diào)，日子最難過(guò)的自然是租戶，少不了要叫苦連天。但如果從生意的角度講，生意人最該反思的是為什么自己的買(mǎi)賣(mài)難做。近年來(lái)，北京街頭商業(yè)中消失最多的是各種類型的服裝店、雜貨鋪，很多店家直觀感受是房租上漲，或關(guān)門(mén)、或搬遷。但如果放到城市化、產(chǎn)業(yè)化的環(huán)境下，電子商務(wù)大行其道，消費(fèi)升級(jí)愈演愈烈，城市區(qū)域功能越來(lái)越細(xì)化，毛利率低下、經(jīng)營(yíng)毫無(wú)特色的商鋪衰退則是再正常不過(guò)的產(chǎn)業(yè)更替。通俗一點(diǎn)講，在CBD租個(gè)店面炸油條或者攤煎餅，這不是生活便利，這是一種奢侈。

早些年，為了招攬人氣，麥當(dāng)勞、肯德基、星巴克等洋品牌店鋪有著巨大議價(jià)能力，有些地方甚至是半租半送。但到了現(xiàn)在，即便這樣的洋快餐也得用商業(yè)的方式衡量租金是否合理，自己選址是否得當(dāng)。在全球租金排名第二的香港銅鑼灣羅素街，麥當(dāng)勞也因?yàn)樽饨饓毫Υ蠖荒苓w址，讓位給化妝品連鎖店莎莎。這樣看來(lái)，隨著北京區(qū)域功能不斷細(xì)化和專業(yè)化，各種業(yè)態(tài)重新布局也是再正常不過(guò)的事情了。當(dāng)然，這種布局并非是一關(guān)了之，涉及到傳統(tǒng)文化保護(hù)范疇的生意也應(yīng)該引導(dǎo)支持，但這已經(jīng)不屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)的范圍了。本版文/本報(bào)記者　范輝

商鋪故事

咖啡館老板：

做什么都沒(méi)買(mǎi)鋪?zhàn)訏赍X(qián)

拋開(kāi)高檔購(gòu)物中心和有專門(mén)業(yè)態(tài)規(guī)劃的商業(yè)街不論，在目前的租金下，北京好地段的業(yè)態(tài)基本上只有四種，飯店、地產(chǎn)中介、SPA美容、展示形象店。

王先生在雙井樂(lè)成國(guó)際底商開(kāi)了一家咖啡廳，5米挑高，隔斷之后使用面積約130平方米。從2010年到現(xiàn)在，不算房租成本，咖啡店收入剛剛夠人工成本。“每天約1500元-2000元的流水，剛剛夠本。”如果算下平均40萬(wàn)元的年房租，干了3年，貼上裝修，還賠了150萬(wàn)元。由于商鋪是王先生當(dāng)年買(mǎi)下來(lái)的，買(mǎi)時(shí)花了500多萬(wàn)元，現(xiàn)在這個(gè)商鋪已經(jīng)超過(guò)1100多萬(wàn)元。“現(xiàn)在干咖啡館絕對(duì)是賠錢(qián)買(mǎi)賣(mài)，能堅(jiān)持3年以上的都是不指望咖啡館掙錢(qián)的人。”

“我每次在國(guó)外看到他們的業(yè)態(tài)都很羨慕，連織毛衣的都可以在臨街商鋪開(kāi)個(gè)小店。到中國(guó)，這些買(mǎi)賣(mài)幾乎沒(méi)有臨街開(kāi)店存活的可能。”王先生告訴記者，現(xiàn)在來(lái)看，做什么買(mǎi)賣(mài)都沒(méi)有買(mǎi)鋪?zhàn)訏赍X(qián)。