中國日報網(wǎng)消息：英文《中國日報》5月3日言論版文章：4月11日《上海市居住房屋租賃管理辦法(征求意見稿)》（以下簡稱《辦法》）正式向社會公示，征求市民意見。此次新規(guī)旨在以政府的權(quán)力規(guī)范房屋租賃市場。《辦法》有三項目標：一是合理分配租賃雙方的權(quán)利義務(wù)，諸如房租一年只漲一次，對押金數(shù)額做出限制；二是治理群租；三是規(guī)范中介行業(yè)。
首先看群租問題。租房是很多新上海人繞不開的選擇。隨著房價的飆升，不僅是低收入人群，甚至工作還算體面的小白領(lǐng)，也難以負擔起一套房子的租金，于是有了“合租”，再衍生出了“群租”：一套商品房被三夾板、石膏板分割成多個小隔間后，分租給了幾戶、十幾戶人家。這是一個市場經(jīng)濟下的“自發(fā)秩序”，有其自身的合理性。
但群租還有外部性，所以需要政府來規(guī)范。比如群租房空間擁擠、電線亂拉，存在著嚴重消防、治安、衛(wèi)生隱患。房屋原本是供家庭使用的，如今成了集體宿舍，光是幾十個人輪流洗澡，衛(wèi)生間就傷不起，會滲水、會阻塞，會產(chǎn)生一系列的鄰里糾紛。近幾年，上海曾組織過多起針對“群租”房的專項整治，但效果既不大，也難以鞏固。從執(zhí)法者的角度說，主要是“無法可依”，要求二房東拆掉私建隔斷、清理群租，缺乏明確的法律授權(quán)。于是《辦法》應(yīng)運而生，其中第8、第9條規(guī)定：不得將原始設(shè)計的居住房間再分隔、搭建并按分隔間或按床位出租；不得將廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室出租供人員居住。而且，人均居住面積不得低于5平方米，三口之家至少租住12平方米。如果出租人違反了這個規(guī)定，先由政府部門責令整改，逾期不改將被處以五千元至三萬元的罰款。
這個規(guī)定與去年12月國家城建部公布的《商品房屋租賃管理辦法》一脈相承，旨在授權(quán)政府整治群租。政府部門如此規(guī)定的初衷，是可以理解的，但群租有其自身的市場邏輯，未必會因為“整治”而消失。
解放前，上海因為房價飛漲，也曾出現(xiàn)與如今相似的“七十二家房客”群租。1931年上海市政府也曾發(fā)布過限租令：單幢房屋不得超過3戶；雙幢不得超過5戶；曬臺、廚房不得改作住舍。這兩個跨越幾十年的規(guī)定是如此驚人的相似。但歷史的教訓(xùn)顯示，當年的這種“限租令”，在飆升的高房價面前，敗下陣來。
沒有人愿意住在冰箱那么大的群租房里，這不需要政府規(guī)定；但是居滬不易，飆升的房價讓人承受不起，從擁有自己的房子到租房，再到合租，最后在逼仄的群租隔間里安放自己的人生。政府需要做的是提供保障性住宅，緩解民生之痛。在一時難以解決住房問題的情況下，也應(yīng)注重政府規(guī)范的可行性，事實是很多人只租得起群租房，現(xiàn)在政府規(guī)定他們不能群租了，那他們該怎么辦？政府應(yīng)有一籃子的計劃。將群租介定為違法，是簡單的，難的是政府去解決他們的住房困難。
客觀地說，今年上海市政府加大了保障房的投入。今年1月，上海市市長韓正承諾：今年上海新開工建設(shè)和籌措保障性住房1500萬平方米、22萬套（間），供應(yīng)1150萬平方米、17萬套（間）左右。公租房、廉租房等保障房的大量出現(xiàn)，必然會緩解房子的供需矛盾，讓很多人不用去住群租房，生活在相對正常的空間里。但這種緩解不是一朝一夕可以實現(xiàn)的，如果現(xiàn)在就出臺禁止群租的規(guī)定，勢必有人會被趕出群租屋，進一步加劇房屋市場的供需矛盾。群租有消防、衛(wèi)生等種種隱患，遲早要禁止，這是社會共識。但發(fā)布禁令應(yīng)選擇好時機，在今后保障房的供應(yīng)相對充足的條件下，再出臺禁令，可能更妥當。
此外，新《辦法》中也希望以政府力量規(guī)范房屋租賃程序，比如要求所有租房合同都必須到區(qū)房地局登記備案，甚至逐步實行租賃合同的網(wǎng)上備案。這固然方便了政府的管理，但是租客面臨的問題也很現(xiàn)實，合同要備案，房東就要繳納相當于租金5%的營業(yè)稅，再征收10%的個人所得稅。按現(xiàn)在的市場慣例，這筆錢肯定會轉(zhuǎn)嫁到租客頭上——本來就是因為買不起房子才租的，如今租金又要漲，這讓飽受高房價煎熬的公眾，很難想得通。
房屋租賃市場當然需要規(guī)范，但新規(guī)不只是為政府的管理提供授權(quán)，更應(yīng)設(shè)身處地考慮租客的種種困難，不要增加租客的負擔。在不能充分提供保障性住房的條件下，不必急著禁止群租，因為禁也禁不了。
英文原文請見：http://www.ttav89.com/opinion/2011-05/03/content_12432644.htm。特別說明：因中英文寫作風格不同，中文稿件與英文原文不完全對應(yīng)。（作者系上海律師 沈彬 編輯 呂捷）
