中國日報網消息：英文《中國日報》11月16日報道：李偉這兩天沮喪極了。由于房地產開發商降價促銷，他新買戶型的凈值縮水了近50萬元。
“我花了至少四年時間才存了50萬元，但所有的錢在8個月內蒸發了！”這個30歲的普通公司職員一個勁的嘆氣。今年2月，李偉以每平米19800的價格在通州區購置了一套兩居室的戶型。但現在，價格已經跌至每平米13400元。
李偉遇到的情況在中國絕不是個案。由于政府調控措施持續，越來越多的開發商現金流吃緊，一輪大規模的價格戰正在上演。
根據中國最大的房地產網站搜房網的抽樣調查，在10月份，100個城市中的58個城市出現房價下跌，而降幅也從9月份的0.03%擴大至上個月的0.23%。而10月份也是今年以來房價環比下降城市最多的一個月份。
這是一個有趣的窘境：正如政府所希望的那樣，房價得到控制，并最終開始下降，但早期的購房者卻不滿意房地產開發商的大幅降價。
在北京和上海，超過預期的大幅降價引起先前購房者的強烈抗議，一些房地產項目的售房處遭到圍攻，憤怒的人群要求開發商退還差價。
此外，很多投資者也都在擔憂一個問題：如果房價在短期內下跌過快過猛，中國的經濟增長是否會受到影響？
房地產投資幾乎占固定資產投資的四分之一，而賣地仍然是地方政府收入的主要來源，房地產行業被看作中國經濟增長的主要動力。
房價繼續下降
中央政府似乎對于擠破地產泡沫又不傷害經濟增長這一點充滿信心，最近政府高層一再表態將繼續現行的房地產調控政策。
十月底，溫家寶總理說政府要堅定不移地搞好房地產調控。
“我要特別強調的是對于房地產一系列調控措施，絕不可有絲毫動搖，”溫家寶說。
由于政府限購措施的持續，更多開發商，包括像萬科和龍湖這樣的房地產巨頭，也開始大幅降價。
“房價下跌只是剛開始。這次價格調整將比2008年到2009年那輪調整幅度更大，”瑞銀證券中國首席策略師陳李說。
“事實上，房地產市場的震蕩，可能會對明年的中國經濟構成最大挑戰，”陳李說。
在中原地產市場總監張大偉看來，降價將從城郊蔓延至市區，從大戶型蔓延至中小戶型。
“購房者信心已跌至最低點，”張大偉說。
齊濤是一名在上海工作的律師，他原本計劃于年底前購置一套婚房，但最終還是改了主意。
“如果政府的調控政策繼續下去，房價在明年一季度可能還會繼續下降，”他說。
由于政府的限購與限貸措施，更多的潛在購房者采取了觀望態度。這一點在數據上顯露無疑：盡管第三季度是房地產傳統的銷售旺季，今年的房屋銷售數據卻不樂觀。
根據萊坊與中房馳昊最近聯合發布的報告，今年第三季度，20個主要城市的主要住宅交易面積同比下降17.3%，環比下降1.6%。
大城市的新房交易面積也明顯下降，其中北京同比降幅達到18.3%，上海下降21.8%，廣州下降15.7%，深圳下降18.7%。其他城市也出現高于10%的下降，其中重慶和杭州降幅超過50%。
摩根大通在最近的一份研究報告中指出，房價還會有更大的降幅，全國房價在未來12到18個月間可能呈現5%至10%的跌幅，而在一些大城市，跌幅甚至可高達20%。
“價格調整才剛剛開始，但全國性崩盤的可能性很小，因為泡沫破裂明顯不是政策的調控，”該研究稱。
萊坊大中華區研究部主管林浩文稱，由于房價上漲開始變得可控，政府不太可能繼續增加新的調控政策，但近期的政策到2012年都不可能有松動。
“我們預計房地產價格在明年只會有小幅調整，而地方政府可能根據當地的實際情況來微調政策,” 他認為。
行業洗牌加劇
無論如何，對開發商來說，愈演愈烈的融資困境都是頭號心病。
據同花順統計，到第三季度末，滬深兩地133家上市房企的平均資產負債率為63%。
其中7家負債率高于85%，15家高于80%，51家高于70%，80家高于均值。
畢馬威中國區房地產行業首席合伙人葉偉成指出，雖然房地產開發商的再融資變得越來越難，但最壞的情況還未發生。
“盡管一些上市房企的資產負債率已超過100%，他們目前仍有其他方式來周旋，比如向國際機構投資者發行可轉債，出售項目股份，以及降價銷售等等，”他認為。
而資金狀況相對良好的一些大型開發商也積極采取措施來提高其產品的核心競爭力，以求在激烈競爭中脫穎而出。
作為國內率先提出綠色地產概念的公司，總部設在深圳的招商地產會繼續其一貫的綠色地產策略。截至2011年2月，全國共有140個建筑項目通過認證并獲得國家綠色建筑標識，其中有9個項目來自招商地產。
“盡管建造綠色產品會給我們增加約5%的成本，但在向其它地區拓展業務時會幫助我們吸引更多顧客，提高我們競爭力，”招商地產副總經理胡建新談到。
同樣面臨市場波動挑戰的首創置業在近期推出了“生活+”行動，旨在為客戶和合作伙伴提供更全面、更優質的服務。
為了能夠給客戶提供全維度的生活服務體系，目前首創置業正在著手建立“400呼叫中心”，將在明年1月1日正式啟動。此外，呼叫中心將與CRM（信息化客戶關系管理平臺）系統緊密結合，一旦客戶有任何問題，都能通過平臺及時反饋。
此外，公司也在積極發展產業地產來提升公司的競爭力并進一步分散風險。首創地產總裁唐軍表示公司計劃在繼廣東佛山、浙江湖州及北京奧特萊斯項目之后，未來3年內將在東北、華北、華中、華東和華南5個主要區域的重點城市建設5家奧特萊斯旗艦中心。
然而，由于政府限制政策持續，一些房地產開發商將在近幾個月內真正面臨倒閉風險，而2012年預計會出現房產開發商的并購，葉偉成預計。
“一些主要來自美國，新加坡和日本的機構房地產基金正在市場中積極尋找機會，而國內的保險機構則是他們的主要競爭對手，”葉偉成表示。
“考慮到相對較低的風險，他們的主要目標是商業地產，比如地段比較好的辦公室，已經有穩定現金劉的零售物業以及綜合體，而非住宅項目，”他提到。
招商地產的胡建新也有類似的觀點。“只要嚴格的房地產政策還在繼續，尤其是嚴控開發貸和個貸，我預計2012年將有大規模的房地產行業洗牌。”
“對于資金狀況和經營結構健康的開發商來說，這也是一個很好的機會，可以令強者愈強，”胡建新補充說。
據《中國證券報》報道，在北京，上海，天津和重慶的產權交易所，今年房產公司或房產項目交易超過600起，是2010年的兩倍多。
房價下跌——不能承受之重？
如果房價下跌30%，中國投資與經濟會怎樣？這是國際投資者經常問到的問題。
瑞銀證券的答案很簡單：中國的固定投資及經濟都會硬著陸。
“房產投資在固定資產投資的比重超過20%。我們估計中國經濟中幾乎30%終端產品都和房地產業相關，”瑞銀證券的經濟學家王濤提到。
“房價崩盤可能會由長期的低迷銷售引起，并伴隨著建筑行業的崩盤。”
“考慮到房地產行業在經濟中的重要性，硬著陸可能難以避免，”王濤說，“即使目前房地產市場崩盤的可能性還比較小，這種由于房地產導致的硬著陸情形也很有可能在未來幾年出現。”
中國官員卻持不同的觀點。
周五，銀監會前任主席劉明康重申，即使最壞的情形即房價下跌50%出現，中國銀行業也能夠處理。
“即使房價下跌50%，銀行撥備率也仍能達到100%，這意味著即使利息會有所損失，銀行的本金仍然安全，”劉明康說。
截至8月底，中國的商業銀行的未償還房地產貸款達到10.4萬億元，占未償還債務總量的19.8%。劉明康說，該比例遠遠低于國際平均水平。
但有些行業分析人士說這只是一個靜態的估計。
陳李提到，“考慮到大部分地方政府的銀行貸款都靠地價來支撐，一旦房價下跌，地價也會跟著下跌。到那時，地方政府可能需要其他方式來填充價值缺口，這也預示地方債務有可能會出現呆壞賬。”（中國日報記者 胡園園 編輯 鄧睿）
