"以房養老"地方再試航
有人用“60歲前人養房，60歲后房養人”這句話，形象而生動地描繪“以房養老”這一事物。
“以房養老”流行于歐美，2000年被時任中國房地產開發集團董事長的孟曉蘇介紹到中國，2003年，經溫家寶總理批示后正式推出。在近10年的爭議聲中，磕磕絆絆一路走來。
在我國公共財政無力兜底所有養老問題的情況下，“以房養老”不啻為解決養老難題的積極補充。這一點幾成共識。但到底是什么導致“以房養老”在我國難以有效推進？制度設計缺陷？還是觀念頑疾？
中信銀行：開機構服務先河
2011年10月9日，中信銀行總行推出“養老按揭”。這是一張針對中老年人的專屬借記卡“信福年華”。規定凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養人以房產作為抵押，就可向銀行申請貸款用于養老。中信成為國內第一家開展“養老按揭”的銀行，讓“以房養老”進入可操作層面。
老人把房屋抵押后，中信銀行將根據所抵押房產的價值和合理的養老資金確定貸款金額，累計貸款額最高不超過所抵押住房評估值的60%，且每月支付的養老金不超過2萬元。借款人只需按月償還利息或部分本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金。如果到期后不能償還本金，將以所抵押房產處置后資金償還銀行貸款。目前，該業務正在北京等城市進行試點。
因為是“試吃螃蟹”，中信銀行十分謹慎，設置了比較嚴格的規定和較高的準入門檻：申請貸款人名下至少要有兩套住房，養老按揭貸款最長期限為10年，而且貸款也必須用于養老。
客戶對這個苛刻的條件并不買賬。
中信銀行個貸部副總經理劉浩接受《中國經濟周刊》采訪時表示：“中信銀行‘養老按揭’所有的都可以做，在全國已經推廣開。目前咨詢的比較多，實際業務還沒有發生，有一些意向在談。畢竟客戶也有一個了解和認識的過程?！?/span>
在2005年創立了幸福人壽保險公司的孟曉蘇看來，中信銀行推出的“養老按揭”產品，只是一個抵押貸款產品，是房屋抵押借款還錢，并不跟老人壽命掛靠在一起。所以，跟他提出的“以房養老”理念，還有一定的差距。
“只有在違約的情況下，老人的房子才會被銀行沒收。而且銀行是按照住房貸款來做的，如果老人活得特別長，比如約定老人20年返還，老人從60歲到80歲就必須還錢，還不了錢老人必須得還房，還房時老人還活著。也就是說，這個老人要是活到90歲就無家可歸了?！泵蠒蕴K說。
在孟曉蘇看來，真正的以房養老，一定是以保險公司為主體，其他機構如銀行或基金公司，可以圍繞保險公司發衍生金融產品。“中信是想貼近以房養老，但永遠達不到真正的以房養老。只有保險業才有‘大數法則’這一說?！?/span>
盡管如此，孟曉蘇還是肯定了中信銀行的做法“有效解決了第二套房的以房養老問題”。
北京：鼓勵開展試點業務
2011年10月，北京市民政局《北京市“十二五”時期老齡事業發展規劃》提出，鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理部門建立公益性中介機構，開展“以房養老”試點業務。
北京市民政局相關人士告訴《中國經濟周刊》，“以房養老”還只在概念階段。他們在規劃中也是以探討的姿態出現，并不是立刻全面推開。具體怎么操作還需要有一個過程，“現在還沒有明確具體哪個業務處室來負責這部分內容?！?/span>
雖然進展不大，但畢竟這是官方首次提出“以房養老”概念，在中國房地產協會副會長顧云昌看來，研究摸索了這么多年，現在推出“以房養老”的時機已成熟，可以有效緩解我國的養老難題。
首都經貿大學金融學院院長謝太峰也肯定了北京市民政局這一做法，他向《中國經濟周刊》表示：“以房養老概念的提出反映出官方對于我國進入老齡化社會后出現的養老問題的復雜性和現實性的認識。”
北京市老齡辦也透露，目前正在研究論證以房養老，以及針對企業的相關鼓勵措施。據記者了解，北京市老齡辦調研處是具體負責起草《北京市“十二五”時期老齡事業發展規劃》的部門，該部門負責人郭南方告訴《中國經濟周刊》，關于以房養老，他們進行過文獻方面的調研，在“十二五”規劃中提出“以房養老”，只是老齡事業的一個方面，而這個方面他們也是從鼓勵的角度，是基于“十二五”時期老齡事業發展的一個探索。
遼寧：“以房養老”入規劃
除了北京市“十二五”時期老齡事業發展規劃，遼寧省也在積極嘗試開展以房養老試點工作。
已經以文件形式下發的《遼寧省老齡事業發展“十二五”規劃》中提出，遼寧省將開展“以房養老”等新的保障制度試點工作。規劃是由常務副省長許衛國、副省長陳超英主持起草并經各涉老相關部門和有關專家反復論證修改，最后由省直39個廳局會簽的，是遼寧老齡事業發展史上一個具有里程碑意義的重大事件。
以沈陽市為例，目前，沈陽市城鄉空巢老年家庭達64%，全市83.6%的老年人擁有自己獨立房產權，沈陽市政協老齡工作綜合調研組經過調研向沈陽市委、市政府建議，沈陽市應嘗試“以房養老”，解決部分困難老人“守著房子受窮”的問題。
針對各地即將開展的以房養老實踐，孟曉蘇頗感欣慰，他向《中國經濟周刊》表示，國家應該對“以房養老”給予三條政策支持：首先是對老人房產交易的免稅政策。“比如規定200萬以下的房產或300萬以下的房產免除交易稅。因為抵押貸款也是一種交易，在國外，比如美國規定，13。5萬美元以下的房產免除交易稅，就是為了保護那些中低收入家庭的住房?！?/span>
其次是老人養老領取的基礎金應該免稅?！安荒馨堰@個當做收入，這是保險基本金?！?/span>
第三是對長壽老人給予補貼。“保險公司對長壽老人喜憂參半，喜的是成果顯著，憂的是承擔不起，隨著保險的普及和老人的生活水平提高以及醫療保健水平的提高，長壽老人會更多，這個本來是好事，結果誰干好事誰吃虧，怎么辦？國家對長壽老人要給予一定的補貼，如果做了反向抵押貸款要給予補貼。因為老人長壽是國家昌盛的標志，但是保險公司不能獨家承擔?！?/span>
補充社會養老應對挑戰
老人數量急劇增加，公立養老院嚴重短缺，成為老年人心頭之患。
胡宗良今年79歲，看上去精神矍鑠，離休前是國家信訪局的一名公務員。他在2011年2月跟老伴一起住進了北京康夢園國際老年公寓。之所以選擇養老院，是因為老伴前年9月發現患了老年癡呆癥，容易忘事，也曾經走失過。
來這里之前，他打聽了北京市的5家公立養老院，每月交3000~5000元的費用。因為費用不高，要入住的老人很多，“低收入的老人都是奔著低價養老院去的，是集體伙食，就這樣也擠不進去，現在都滿滿的，有的排隊都住不進去，得走后門?！?/span>
相比之下，定位“高端”的康夢園國際老年公寓入住老人稀少，顯得有點冷清。
“這里只住了30多個人，價格是高了點，但是很舒適。我和老伴一個月1萬多元的離休金夠用了。”胡宗良告訴《中國經濟周刊》。
私人星級養老院費用昂貴，住不起；公立養老院嚴重不足，住不進；家庭養老又有諸多問題。住哪里，正成為城市老年人的養老心病。
“從未來看，僅靠政府解決養老問題，難度是比較大的。在政府的社會保障體系之外提出‘以房養老’，如果個人有住房，可以作為個人養老方面的一個保障。”謝太峰告訴《中國經濟周刊》。
胡宗良對“以房養老”也頗為認同，“在現在情況下實行‘以房養老’政策，對很多有房的低收入老人群體還是很適合的。因為我國低收入退休人群比較多，國家現在的政策是要照顧老人，但實際上顧不過來?！?/span>
來源：人民網-《中國經濟周刊》 編輯：張少虎
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