一線城市房?jī)r(jià)承壓

自1998年我國(guó)啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來(lái)，樓市經(jīng)歷過(guò)數(shù)次人民幣貶值的沖擊。但結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，樓市的冷熱與匯率波動(dòng)并無(wú)直接相關(guān)性。在2011年的人民幣貶值通道中，房地產(chǎn)市場(chǎng)便大幅上漲，絲毫未受影響。

分析人士認(rèn)為，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的因素較多，最主要的誘因在于貨幣投放量和市場(chǎng)供需關(guān)系。其中，前者與樓市的走勢(shì)有著正相關(guān)性，后者則決定市場(chǎng)的波動(dòng)幅度。此外，房地產(chǎn)調(diào)控政策也在很大程度上影響市場(chǎng)走向。相比之下，匯率波動(dòng)只是影響樓市的次要因素。

但值得注意的是，作為一項(xiàng)利空因素，人民幣貶值在樓市向好時(shí)的影響微乎其微；但在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行周期之時(shí)，人民幣貶值的影響則不容忽視。且市場(chǎng)預(yù)期，此次人民幣貶值或維持一段時(shí)間。

張大偉表示，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在下行周期中。2014年以來(lái)的數(shù)據(jù)顯示，主要城市市場(chǎng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)漲幅都有所放緩。總體來(lái)看，2014年及之后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化將加劇，調(diào)整的趨勢(shì)將愈加明顯，大部分三四線城市將會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩，房?jī)r(jià)下跌壓力非常大，一二線城市也有可能出現(xiàn)調(diào)整。

近期，國(guó)內(nèi)樓市不斷曝出利空消息，除三四線城市風(fēng)險(xiǎn)凸顯之外，一二線城市部分樓盤(pán)也出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象。部分房企因銷(xiāo)售不理想而出現(xiàn)資金鏈緊繃的局面，浙江的個(gè)別企業(yè)甚至出現(xiàn)債務(wù)違約。

在此背景下，張大偉認(rèn)為，美聯(lián)儲(chǔ)QE退出、人民幣貶值對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響偏負(fù)面。巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張，甚至有可能出現(xiàn)違約。同時(shí)，美元走強(qiáng)后，熱錢(qián)將流出中國(guó)市場(chǎng)，這會(huì)加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢(qián)荒”窘境，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨頹勢(shì)，從而可能傷害中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

分析人士還強(qiáng)調(diào)，相比三四線城市供大于求的本質(zhì)，熱錢(qián)集中的一二線城市所受影響更大。“一旦人民幣持續(xù)貶值，熱錢(qián)就會(huì)流出，導(dǎo)致一線城市的房?jī)r(jià)受到壓力。從2005年以來(lái)，人民幣已經(jīng)持續(xù)升值多年，房?jī)r(jià)也一直上漲，這些投機(jī)資金獲利巨大，它們可能愿意以更低的價(jià)格退出。”